Кирпич в сети
В 2012 году сразу несколько пермских строительных компаний объявили
о «реанимации» крупных проектов, замороженных в кризис 2008 года. Один из ключевых вопросов, на который застройщикам надо найти ответ: за чей счет застраиваемые площадки будут обеспечены инженерной инфраструктурой?
В поисках ответа девелоперы и ресурсоснабжающие организации высказывают друг другу претензии, однако компромисс все же может быть достижим и быстрее, чем кажется на первый взгляд. Последнее слово, как всегда, остается за государством, которое в очередной раз никуда не торопится.
Согласно действующему законодательству, организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, а также водоотведения в строительной отрасли относится к вопросам местного значения. Однако в муниципалитетах обязанности по развитию инфраструктуры для новых строительных участков, как правило, перекладываются на строителей.
По словам Регины Давлетшиной, директора консалтингового агентства Research & Decisions, практика показывает, что сегодня любые расходы по подключению сетей ложатся на плечи застройщиков. «Сложно говорить о доле стоимости подключения к сетям в цене жилья, для этого необходимо рассматривать конкретные варианты. Но, так или иначе, эта доля существенна», — говорит эксперт. Схожее мнение высказывают девелоперы. По словам представителя крупного застройщика, говорить о доле стоимости подключения и создания коммунальной инфраструктуры в цене квадратного метра сдаваемого жилья можно только очень приблизительно, это зависит от конкретного проекта и степени сложности подведения сетей. «В среднем значение может начинаться от 15% в стоимости квадратного метра», — говорит собеседник.
Особенно высока нагрузка на девелоперов, реализующих проекты на территориях, удаленных от основных жилых массивов, так как часто на их плечи ложится обязанность по прокладке магистральных сетей. Эксперты отмечают, что правила приводят к тому, что во многих случаях застройщики занимают выжидательную позицию при освоении новых крупных участков в целях экономии средств.
Реанимация масштабных идей
В разгар строительного бума первой половины 2000-х годов Пермь не осталась в стороне от федерального тренда. Нехватка свободных площадей в центре города привела власти и застройщиков к модели комплексного строительства масштабами микрорайонов на окраинах. Самыми громкими с точки зрения пиара оказались проекты «непермских» девелоперов — группы компаний ПИК и краснодарского «Девелопмент-Юг». Если первые планировали застроить приобретенные в 2007 году 124 га бывшего аэропорта Бахаревка, то вторые получили 80 га в микрорайоне Ива. Реализации проектов помешало не только ухудшение экономической обстановки в 2008 году, но и изменение правил в пермском градостроении. В 2010 году, в соответствии с новым генпланом, принятым по инициативе губернатора Олега Чиркунова, территория бывшего аэропорта Бахаревка была отнесена к зоне обслуживания промышленности, торговли, складирования и мелкого производства.
С приходом в регион нового губернатора Виктора Басаргина ситуация изменилась вплоть до возможности для застройщиков инициировать изменения в градостроительной документации. В свете заявлений нового руководителя региона о необходимости увеличения строительства в краевом центре жилья эконом-класса ПИК обратился к пермским властям с предложением установить в генеральном плане Перми зону СТН-Г (зона многофункциональной жилой застройки) для Бахаревки. Также комиссия по землепользованию и застройке администрации города удовлетворила заявку «Девелопмент-Юг», установив зону Ж-1 (жилая застройка выше четырех этажей) для микрорайона Ива.
В группе компаний ПИК отмечают, что первоначально компания планировала, в соответствии с градостроительной документацией, возведение на Бахаревке многофункционального делового комплекса с коммерческими, общественными и обслуживающими площадями. «Но в свете новой градостроительной политики и острой нехватки в городе качественных проектов доступного жилья концепция проекта изменилась, — отмечают в пресс-службе компании. — Мы планируем построить на Бахаревке жилой район комплексной застройки доступного жилья с полноценной социальной и коммерческой инфраструктурой. Общий объем застройки — 1 млн кв. м. Вся наша застройка — комплексная, так как включает всю необходимую коммерческую и социальную инфраструктуру».
Губернатор Пермского края Виктор Басаргин на пресс-конференции, которая состоялась в сентябре текущего года на презентации другого проекта компании в Перми, заявил, что надеется на выход ГК ПИК на площадку Бахаревки в конце 2013 года и вводе компанией 100 тыс. кв. м жилья в год. В свете призыва губернатора к строительству в Перми жилья эконом-класса, в ГК ПИК склоняются к реализации проектов на Бахаревке именно в данном сегменте. «Мы полностью поддерживаем политику губернатора Пермского края Виктора Басаргина, так как согласны, что развитие сегмента эконом-класса — важнейшее направление современного домостроения», — отмечают в компании.
В пресс-службе «Девелопмент-Юг» от комментариев воздержались, отметив лишь, что проект «Ива» находится на стадии согласования и конкретизировать что-либо можно будет только в начале предстоящего года.
Не стоит забывать, что в Перми также готовятся к реализации и другие крупные проекты. «Порт Сити» — проект по застройке территории речного грузового порта. По заявлениям компании, планируемая площадь застройки — больше 12 га.
Еще один крупный проект, который планируется реализовать недалеко от центра Перми — развитие застроенной территории в районе Дворца культуры железнодорожников (ДКЖ). Площадка позиционировалась городскими и краевыми властями во главе с экс-губернатором Олегом Чиркуновым как пилотная территория по реализации генплана. Квартал №745 общей площадью 16,7 тыс. кв. м достался ПАИЖК. Квартал №746 (27,7 тыс. кв. м) приобрело по начальной цене 3,5 млн руб. пермское ООО «Стройконтракт». По третьему лоту торги были заблокированы ООО БОР, которое имеет права на часть участка.
«Полевой» вопрос В сложившейся ситуации одним из ключевых вопросов, встающих перед застройщиками, является обеспечение масштабных проектов необходимой инженерной инфраструктурой, в частности сетями тепло-, электро-, газо- и водоснабжения. Он особенно актуален, так как площадки новые и требуют обеспечения инфраструктурой практически с нуля. «Это значительно дороже, чем подключение к существующим сетям», — отмечает Регина Давлетшина.
Дарья Рожкова, независимый эксперт по недвижимости, отмечает, что если обратиться к генеральному плану Перми, то приоритет в строительстве жилья в нем отдается участкам с уже существующей инфраструктурой. Здесь и формируется противоречие между застройщиками и ресурсными организациями, так как первые не готовы строить непрофильные сети полного цикла, а вторые отказываются строить их без понимания длинных горизонтов планирования.
Поставщики коммунального ресурса и эксплуатанты инженерных сетей практически едины во мнении о необходимости создания гарантий для развития коммунальной инфраструктуры в новых микрорайонах.
И так получается, что единственным гарантом в данной ситуации может выступить исключительно государство в лице даже не муниципалитета, а скорее краевых властей. Вкладывать средства в создание сетевого хозяйства, которое может не найти своего потребителя, они не готовы.
Крупнейший в столице Прикамья поставщик тепловой энергии ООО «Пермская сетевая компания» (ПСК) к увеличению нагрузок в южной части города готов: в августе 2012 года в строй введен новый энергоблок на Пермской ТЭЦ-6. По словам открывавшего его губернатора Виктора Басаргина, увеличение мощности позволит дополнительно обеспечить теплом больше 50 тыс. новых квартир. Однако в ПСК подчеркивают, что в данной ситуации ход за застройщиками: им необходимо максимально четко и прозрачно обозначить свои намерения относительно долгосрочных планов застройки — создание теплосетевой инфраструктуры требует «длинного горизонта» планирования. «Необходимые мощности есть. Но на данный момент нет понимания, предусмотрены ли объемы ПИК в генплане Перми и схеме теплоснабжения города», — отмечают в пресс-службе компании. При этом в ПСК отмечают, что застройщик уже обращался за проектом подключения к сетям. В первый раз речь шла о строительстве 3,5 млн кв. м, во второй — о 2 млн кв. м.
Электросетевой оператор — филиал МРСК Урала «Пермэнерго» также пеняет на неопределенность с объемами вводимых площадей и отсутствие гарантий. С технической точки зрения возможности электрообеспечения новых масштабных проектов существуют. В микрорайоне Парковый начинается строительство новой подстанции, которая сможет обеспечить электроэнергией строительство территорий на площадке ДКЖ. Существует проект строительства подстанции «Свиязева», которая позволит «запитать» проекты ПИК на Бахаревке. Подстанция «Ива» сегодня уже функционирует, хотя сегодня ее мощности используются в основном частным сектором, который активно развивается в том районе.
Вместе с тем электросетевики акцентируют внимание на том, что уже случившийся отказ ряда девелоперов от реализации крупных проектов привел к серьезной «недозагруженности» новых подстанций. «Подстанция «Берег» была введена в эксплуатацию в 2008 году, на ее мощности существовала масса заявок: это и комплекс «Ворота города», и проекты застройки территорий табачной и кондитерской фабрик. Однако проекты остались нереализованными, а загрузка подстанции намного ниже расчетных величин», — отмечают в пресс-службе «Пермэнерго».
Как делить будем? «В зарубежной практике финансовая ответственность за формирование сетевой инфраструктуры, как правило, разделяется между муниципалитетом, застройщиком и его клиентом — будущим потребителем коммунальных услуг, — говорит директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев. — Застройщик оплачивает только стоимость работ по строительству локальной сети до точки ввода в дом. Все новые магистральные и локальные сети остаются в собственности муниципалитета, либо компании, осуществлявшей строительство и подключение сетей».
Каждая из сторон получает выгоду от такой модели. Муниципалитет дает возможность строительному рынку развиваться, что увеличивает налоговую базу. Застройщики обладают прозрачной схемой работы. Потребители получают коммунальные услуги высокого качества. При этом стоимость новых магистральных сетей, а также все улучшения в системе, проведенные в целях подключения новых потребителей, включаются в тариф на коммунальные услуги.
Эта модель плохо реализуется в современной российской практике в основном из-за недостатка прозрачности процедур градостроительного планирования, недостатков бюджетного процесса и отсутствия реального арбитра между застройщиками и ресурсо-
снабжающими организациями.
Одним из экзотических вариантов выхода из сложившейся ситуации является идея создания автономных систем обеспечения коммунальными ресурсами в масштабах строящихся микрорайонов. Но если об этом можно хотя бы теоретически говорить в отношении систем теплоснабжения или водообеспечения, то относительно подачи газа и электричества она не снимает актуальности создания сетевой инфраструктуры.
Кроме того, здравая на первый взгляд идея не выдерживает экспертной критики при анализе экономической эффективности подобных проектов. В ходе либерализации энергетического рынка одним из актуальных трендов стал переход на собственную генерацию электричества и тепла. Но, как почти единогласно отмечают эксперты, если этот тренд может принести выгоду в промышленной генерации, то для внедрения в энерго-
снабжении жилого сектора он неприменим. По словам источника в одной из теплоснабжающих компаний, строительство мини-котельных для обеспечения тепловой энергией микрорайонов экономически нецелесообразно. «Взять хотя бы такой важный элемент, как строительство дымовой трубы такой котельной. Она должна быть определенной высоты, чтобы обеспечивать отвод продуктов сгорания от жилого массива. Получение разрешений на ее строительство и запуск оборудования могут растянуть окупаемость подобного проекта до 25–30 лет и вынудят строителей создавать свои теплогенерирующие организации, которые могут повиснуть на них мертвым грузом», — отмечает собеседник.
Горизонты планирования С точки зрения сетевых организаций, выход из сложившейся ситуации может быть найден в формировании прозрачного и последовательного планирования. Например, в «Пермэнерго» отмечают, что необходима ответственность за реализацию уже принятой концепции генерального плана. «Простой вопрос, который я могу задать как руководитель электросетевой компании: есть ли у властей конкретное понимание, что будет реально строиться в городе в течение ближайших трех лет? Существует горизонт планирования, предписываемый постановлением правительства РФ — пять лет. И если он будет достигнут, это позволит всей отрасли работать на развитие», — подчеркивает директор «Пермэнерго» Олег Жданов.
Представители девелопмента и их сторонники, со своей стороны, говорят о необходимости создания координационной структуры. По мнению Регины Давлетшиной, на площадке этого координационного органа властные структуры, строители и ресурсоснабжающие организации могли бы вести диалог и формировать общие планы стратегического развития города и края в строительном секторе. «В данном случае каждая из сторон в выигрыше: город и край получают необходимые объем и качество строительства, девелоперы получают обеспеченные инженерными сетями участки, ресурсоснабжающие организации реализуют планы по развитию сетей. А главное, жители получают доступное жилье. Единственная сила, которая может инициировать создание подобной площадки, — это городская или краевая власть», — отмечает эксперт.