КУГИ переходит на рыночный уровень
Комитет по управлению городским имуществом в прошлом году принял решение о пересмотре методики определения арендных ставок для арендаторов городского нежилого фонда. В течение трех лет КУГИ намерен перезаключить все договоры аренды высокодоходных объектов недвижимости — ставки будут рассчитаны по индивидуальной методике определения арендной платы. Уход от массовой методики позволит уравнять ставки с ценами на открытом рынке.
С одной стороны, эксперты рынка недвижимости считают, что рынок станет более цивилизованным, избавится от спекулянтов, с другой стороны, они опасаются, что индивидуальная оценка даст пространство для коррупции.
Как рассказали BG в КУГИ, те договоры аренды, которые требуют пролонгации, уже перезаключаются по новой методике определения арендных ставок — индивидуальной. В комитете уточнили, что увеличение дохода от изменений пока не так заметно по причине того, что действие предыдущих договоров массово не закончилось. Ожидается, что все договоры, оценка арендных ставок в которых проводилась бы по индивидуальной методике, будут перезаключены в течение ближайших трех лет.
Как ранее писал "Ъ", председатель КУГИ Мария Смирнова поясняла причины перехода на новый метод оценки тем, что у города есть объекты, которые недооценены. "Ставки по ним ниже рыночных. Внедрение индивидуальной оценки позволит преодолеть этот разрыв. Также в перспективе мы планируем распространить подобную практику и на земельные участки", — сказала она.
Позднее в комитете уточнили, что индивидуальная оценка будет применяться не ко всем объектам, принадлежащим городу, которые сдаются в аренду, а только к их высокодоходной части. Около 11 тыс. объектов КУГИ сдает в аренду, из них 7,5 тыс. — в коммерческую аренду (остальные сдаются по договору о безвозмездном пользовании и на прочих льготных условиях). В свою очередь, из этих 7,5 тыс. только 1000 является высокодоходной. В КУГИ поясняли, что из 6,5 млрд рублей, получаемых городом арендных выплат, высокодоходная часть приносит 2 млрд рублей, при этом ожидается, что она может приносить минимум 3 млрд рублей в год.
Как ранее рассказал "Ъ" управляющий партнер компании "Качкин и партнеры" Денис Качкин, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, которая включает в себя множество коэффициентов, например, расположение помещения. "По этой формуле ставка рассчитывается специалистами районных КУГИ за минуты", — сказал он.
Господин Качкин пояснял, что индивидуальная оценка каждого помещения более затратна, но и более эффективна. "КУГИ сейчас неэффективный собственник, а такой поголовный подход к оценке на выходе дает недопоступление денег в городской бюджет. Полагаю, новая система будет работать корректно, если этому не будет препятствовать коррупционный фактор, — рассказывает господин Качкин. — В основном КУГИ сдает в аренду встроенные помещения с помощью аукциона. Индивидуальная оценка будет рассчитывать минимальную стартовую ставку. С учетом того, что КУГИ — один из основных собственников встроенных помещений в городе, возможно, как раз в этом сегменте на рынке и у частных собственников может повыситься арендная ставка после введения новой системы оценки". По его мнению, индивидуальный подход к расчету ставки позволит убрать прослойку субарендаторов, которые наживаются на разнице между государственной и рыночной арендными ставками.
По данным компании "Аверс", в зависимости от помещения стоимость оценки может варьироваться от 15 тыс. рублей до 100 тыс. рублей, а по времени — от трех дней до двух недель.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, считает, что, безусловно, в результате этих изменений ставки на наиболее ликвидные объекты вырастут. "Кроме того, сократится рынок двойной аренды. Есть целый сегмент арендодателей, которые пересдавали помещения в субаренду по более высоким ставкам, зарабатывая на разнице, — говорит она. — Решение КУГИ правильное, рынок станет более цивилизованным, избавится от спекулянтов. С другой стороны, в нашей стране понятие "индивидуальный" имеет пространство для коррупции. КУГИ необходимо тщательно прописать процедуру, а также аккредитовать ряд оценочных компаний, которые будут помогать делать объективную оценку помещений для аренды и продажи".
Директор "GVA Sawyer — Санкт-Петербург" Николай Вечер ранее говорил "Ъ": для того чтобы стать эффективным управляющим, недостаточно изменить систему оценки. "На рынке технического управления КУГИ не особо себя проявил. Вообще я считаю, что нельзя быть одновременно и регулятором рынка, и его игроком", — говорит господин Вечер. С последним утверждением согласен и Денис Качкин, который считает, что "у государства и так много публичных функций, недвижимостью должен заниматься частный бизнес".
Аналитики говорят, что поскольку часть помещений КУГИ сдается в субаренду, повышение ставки КУГИ, безусловно, приведет к росту и рыночных ставок — ставок субаренды, в том числе. И он может быть пропорционален изменению арендной ставки КУГИ. В самом же КУГИ полагают, что после введения индивидуальной оценки бизнес по сдаче в субаренду городских помещений, скорее всего, умрет — ведь ставки станут такими же, как и на рынке.
В целом аналитики считают, что инициатива КУГИ, если будет четко продумана и максимально прозрачна, способна выровнять тот разрыв в ценах, который существует сейчас между помещениями от КУГИ и от частных собственников.