Парад претензий
Девелоперское сообщество и городское правительство Петербурга оказались в конфронтации. Первые недовольны все возрастающей нагрузкой по созданию инфраструктуры и "зависанием" проектов в городских комитетах, а вторые упрекают девелоперов в некачественном строительстве и сверхдоходах. В ходе ежегодного строительного форума "Актуальные вопросы строительной отрасли. Взгляд профессионалов", организованного ИД "Коммерсантъ", участники строительного рынка Петербурга и представители городских комитетов встретились лицом к лицу.
Тема фактического торможения процесса утверждения новых проектов, наиболее волнующая в этом году сообщество девелоперов, официально в программе форума заявлена не была. Однако в первые же минуты после начала его работы речь пошла именно об этом.
Позицию власти озвучил начальник управления градостроительного обоснования развития города комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Виктор Полищук. Нехватка утвержденных проектов планировок (ППТ) — это миф, заявил чиновник. Администрация уже утвердила свыше 360 проектов, покрывающих 27 тыс. га, это почти одна пятая площади города, тогда как еще 840 ППТ для площади 57 тыс. га сейчас находятся в стадии разработки, привел данные статистики господин Полищук.
"Проблематика лежит совершенно в другой плоскости, — заявил представитель КГА. — Одна из главных проблем — отсутствие единого заказчика для групп девелоперов. Когда в контуре одного квартала встречаются три-четыре девелопера, невозможно договориться, кто первый построит квадратные метры, проведет инфраструктуру, при этом зачастую соцкультбыт перекладывается на плечи другого застройщика".
Кроме того, городские власти недовольны качеством строительства и среды обитания в новых проектах. Строители стараются "выдавить" по максимуму квадратных метров, заявил еще один присутствовавший на форуме представитель власти — главный архитектор Ленобласти Евгений Домрачев. Строительство кварталов высотой до 32 этажей на границе двух регионов без должного обеспечения транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой он назвал вакханалией, а саму застройку — резервациями и трущобами.
В итоге, по словам чиновников, власти вынуждены идти на попятную. Правительство области принялось за отмену градпланов, выданных в Мурино, а КГА Петербурга разрабатывает новый перечень нормативов, которые будут регулировать наличие объектов социальной сферы в шаговой доступности от строящихся домов, а пока — отправляет неутвержденные ППТ на доработку. При этом снижение инвестактивности в строительной отрасли, происходящее из-за разработки новых подходов к строительству, может пойти городу на пользу, уверен Виктор Полищук.
Девелоперы выслушали аргументы чиновников без энтузиазма. В ответ управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов упрекнул чиновников в непоследовательности собственных решений. А генеральный директор "Ханса СПб Девелопмент" Олег Барков заявил, что жилье, построенное в соответствии с требованиями власти, окажется слишком дорогим для горожан.
"Девелоперы могут строить объекты любого качества, — пояснил господин Барков. — Все упирается в платежеспособный спрос. Как только стоимость квартиры переваливает за 100 тыс. рублей за квадратный метр, спрос падает в разы. Сегодня 85 процентов спроса на жилье сосредоточено в сегменте со стоимостью одного квадратного метра с отделкой не выше 80-85 тыс. рублей. Учитывая сегодняшние цены на землю, подключение к сетям, вы не сумеете за эти деньги создать очень качественный продукт".
"Рассчитывать на решение и жилищной проблемы, и проблемы инвестиций в инфраструктуру, можно будет только после того, как вырастут доходы населения, — поддержал господина Баркова вице-президент Торгово-промышленной палаты Ленобласти Дмитрий Прокофьев. — А они, в свою очередь, могут вырасти только за счет развития бизнеса".
"Мы планируем получать экономические расчеты и видеть по каждому проекту стоимость строительства, — все-таки настоял на позиции правительства города господин Полищук. — Только имея реальный расчет, можно заключать конкретные соглашения". В прошлом правительством города уже утверждалась рабочая смета строительства, вспомнил он.
Разрешения три года ждут
Казалось бы, оградить девелоперов от нерешительности и избыточности требований региональной власти могла бы инициатива федерального правительства — 16 августа этого года им была утверждена "дорожная карта" в строительстве. Она предусматривает сокращение к 2018 году времени получения разрешения на строительство с 423 до 56 дней, а количества процедур — до 11. Однако, как ни парадоксально, застройщики приняли программу федеральной власти со скепсисом.
Сейчас в среднем по России для получения разрешения на строительство требуется пройти около ста процедур, рассказал вице-президент НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов. На это уходит порядка трех лет, а затраты застройщика на согласования в среднем достигают 25 млн рублей. Это выяснилось в ходе мониторинга наличия административных барьеров в строительной отрасли, проведенного Национальным объединением строителей в 2012 году.
"По нашим оценкам, в Петербурге существует около 120 процедур согласования строительных проектов, по их количеству мы находимся примерно на 50-м месте среди всех регионов России, — рассказал Алексей Белоусов. — Мы уже подготовили и направили в КГА, где разрабатывается законопроект о порядке подготовки проектов планировки, предложения, которые позволят сократить сроки получения разрешительной документации на 600-650 дней, а количество процедур — на 23-28 согласований".
"С моей точки зрения, каждая из существующих в строительной отрасли процедур согласования проекта логична и имеет тот или иной аналог в других странах, — неожиданно выступил против Олег Барков. — Но в России они плохо администрированы — выполняются долго, непрофессионально и сопряжены с коррупцией".
Сокращение административных барьеров может отразиться на безопасности строящихся зданий, поддержал господина Баркова президент Ассоциации экспертиз строительных проектов Станислав Логунов.
"Давайте соблюдать хотя бы 100 процедур, — в свою очередь призвал правительство Игорь Водопьянов. — Сейчас происходит полное игнорирование текущего законодательства".
Кроме того, "дорожная карта" предусматривает и развитие инструментов страхования. Между тем практика их грамотного применения на рынке девелопмента практически отсутствует. Самая острая проблема, с которой сталкиваются страховые компании, — невнимательность застройщиков к условиям страхования в договорах подряда и отсутствие профессионального контроля над соблюдением этих требований подрядчиками, говорит заместитель директора Северо-Западной дирекции СК "Альянс" Юрий Волков. "В большинстве случаев требования, которые заказчик предъявляет к исполнителям работ, мягко говоря, поверхностные, — объясняет он. — Из-за этого во многих ситуациях не избежать проблем с получением страховой выплаты — какие требования, такие и договоры страхования".
Индустриальные парки без будущего
По данным Росстата, уровень износа основных фондов в России по итогам 2011 года практически достиг 48%. При этом площадки "браунфилд" на уже существующих предприятиях практически исчерпаны, рассказали эксперты. Соответственно, спрос на площади в индустриальных парках должен бы возникнуть естественно. Однако взрывного развития таких площадок пока не происходит. И дело не только в долгих сроках окупаемости таких проектов при практически отсутствующей господдержке.
"Мы ведем переговоры примерно с двумястами потенциальными резидентами в год, — рассказал директор по коммерческой недвижимости "ЮИТ Лентек" Максим Соболев. — Однако компании не готовы инвестировать в частные индустриальные парки". Стоимость строительства нового предприятия, учитывая приобретение земли, составляет около €1,5 тыс. за квадратный метр, говорит господин Соболев. Это значительно больше, чем можно выручить от продажи сопоставимой по размерам площадки в одном из спальных районов Петербурга.
С другой стороны, региональные власти зачастую способны предоставлять резидентам государственных индустриальных парков значительные преференции и гораздо успешнее привлекать производителей. "Понятно, что на государственных территориях цены значительно ниже, — согласен руководитель инвестиционного департамента "ВТБ-Девелопмент" Александр Паршуков. — Хотя, как показывает практика, государство может предложить землю бесплатно, но не выполнить обязательств по строительству дорог и сетей". "Инвестиции должны быть государственными, управляющая компания — частной", — делает вывод Максим Соболев.
Однако к работе механизма государственно-частного партнерства участники рынка относятся скептически. "К сожалению, в России по механизму ГЧП в основном реализуются только крупные инфраструктурные проекты, — говорит советник Mannheimer Swartling Майя Петрова. — И реализуются только потому, что есть политическая воля".
"На сегодняшний день государственно-частное партнерство — это один из существующих законных, но сомнительных способов приватизации государственного и муниципального имущества без торгов", — добавляет руководитель практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" Елена Рыжкова.
Тем более что для развития такого варианта ГЧП нужны не только политическая воля местных властей и экономический рост региона, но и соответствующий уровень разработанности законодательства.
"На уровне федерального законодательства профильного регулирования развития индустриальных парков и технопарков нет, — констатирует старший юрист DLA Piper Оксана Деревянко. — А разрозненность законодательства всегда является сдерживающим фактором для привлечения иностранных инвесторов".
"Законодательного регулирования индустриальных парков не существует, оно только формируется", — согласен господин Соболев. Между тем развитие индустриальных парков могло бы быть выгодно не только для предприятий и девелоперов, но и для государства, способствуя приходу в регион инвесторов и выводу промышленных предприятий из центра Петербурга.