Вишневый cash

Применение метода DCF (discounted cash flow) к пьесе Чехова может изменить взгляд на классику. Спустя 110 лет "Деньги" наконец разобрались, почему и насколько Любовь Раневская продешевила, продавая поместье.

ЕЛЕНА ЧИРКОВА

Доходы и подходы

"Если мужчина мотает, все-таки в его мотовстве какой-нибудь смысл есть; а бабьей глупости меры не положено. Нужно любовнику халат подарить — она хлеб продает не вовремя за бесценок; нужно любовнику ермолку с кисточкой — она лес продает, строевой, береженый, первому плуту",— выговаривает в пьесе Островского "Лес" состоятельный сосед помещице Гурмыжской. 50-летней вдове грозит разорение, но она тем не менее отдает за бесценок лесной участок, чтобы потратиться на годящегося ей в сыновья ухажера.

Те же порывы движут и Любовью Андреевной Раневской из "Вишневого сада". Ее нежелание пустить свое подмосковное имение под дачи обычно объясняют горечью расставания с садом: "Если во всей губернии есть что-нибудь интересное, даже замечательное, так это только наш вишневый сад". Дело, конечно же, не в любви к прекрасному. Как раз таки к вырубке ведет выбранный ею вариант — продажа имения на залоговом аукционе, где выставляются активы, полученные банком в обеспечение кредита, в случае, если должники не могут по нему рассчитаться. А ведь были другие варианты.

Вариант Ермолая Алексеевича Лопахина — поделить усадьбу на участки и сдавать в аренду: можно брать по 25 рублей за десятину (1,09 га) и получать 25 тыс. в год. О другом вспоминает старый слуга Фирс: "В прежнее время, лет сорок-пятьдесят назад, вишню сушили, мочили, мариновали, варенье варили и, бывало... сушеную вишню возами отправляли в Москву и в Харьков. Денег было! И сушеная вишня тогда была мягкая, сочная, сладкая, душистая... Способ тогда знали..." Наверняка эти возможности существуют и сейчас: рядом — крупный город, сады и огороды не у всех. Имение очень большое: раз 25 рублей за десятину принесли бы 25 тыс., их там не меньше 1 тыс. Усадьба состоит из вишневого сада и "земель вдоль реки", площадь под садом неизвестна, но это большая часть усадьбы, иначе вишневые деревья не нужно было бы рубить под строительство дач, тем более что участки с видом на реку ценятся выше.

По моим прикидкам, в конце XIX века вишня стоила на базаре примерно 30 копеек за килограмм (известно, что помидоры шли по 45 копеек, а картофель — по 10 копеек). Допустим, в поместье оптом перекупщик дал бы 10 копеек, издержки составляли половину этой суммы, тогда прибыль могла достигать 5 копеек с килограмма, или 50 рублей с тонны. Из садоводческих справочников известно, что на одной десятине высаживается 400 вишневых деревьев, урожайность 10 кг с дерева — скромная. Получается, что с десятины можно было собрать 4 т вишни и выручить за них 200 рублей. С учетом того что сад плодоносил раз в два года, чтобы заработать 25 тыс. рублей, которые Раневская могла получить, вырубив сад и сдав участки в аренду, нужно, чтобы под вишней было 22% площади имения. Сад же явно был гораздо больше.

Оба варианта предполагают, однако, что Раневская продолжит обслуживать кредит — имение-то в залоге. Сколько ушло бы на это? Из пьесы известно, что "ярославская бабушка" прислала 15 тыс. рублей, но этого не хватит, чтобы уплатить проценты. Когда Лопахин выкупает сад на аукционе, он дает на 90 тыс. больше долга. Допустим, залоговая стоимость имения в банке составляла 70% рыночной: Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, выдавал ссуды под залог имений в размере 60-75% их рыночной оценки. Разумно предположить, что Лопахин дал рыночную цену, ведь конкуренция какая-никакая на аукционе была. Тогда 90 тыс.— это 30% стоимости имения, оно стоит 300 тыс. рублей, а долг по закладной составляет 210 тыс. Процентная ставка — 5,75%. Банк постепенно понижал ее с этого уровня до 3%, но кредит у Раневской старый. Итак, годовые проценты составляют 12 тыс. рублей.

На первый взгляд это противоречит тому, что 15 тыс. "ярославской бабушки" не хватит, чтобы погасить проценты, но в Дворянском банке существовала льготная система рассрочек процентных платежей, могла накопиться и задолженность за прошлые годы. Без учета этого долга, если бы Раневская сдала поместье под дачи, она имела бы чистыми тысяч тринадцать (25 тыс. минус 12 тыс.) в год, продавала бы вишню — зарабатывала бы не меньше.

Любовь Андреевна выбирает продажу имения. В результате она получает те самые 90 тыс., которые на аукционе Лопахин дал сверх долга. Положить эти деньги в банк можно под 4% — это приносит 3,6 тыс. в год, но проценты по закладной платить теперь не нужно. Все равно это почти в четыре раза меньше дохода от сдачи поместья под строительство дач. Плюс к тому продажа имения несла в себе большой риск, можно было не выручить и 90 тыс. На аукционе было всего три участника: брат Раневской Гаев с 15 тыс. "ярославской бабушки" — смехотворной суммой, купец Дериганов, который "сверх долга сразу надавал тридцать" тысяч, и Ермолай Лопахин. Если бы не он, Раневская получила бы максимум 30 тыс. рублей — положенные под проценты, они приносили бы всего 1200 рублей в год. Вполне возможно, что не случилось бы и этого: Дериганов мог дать такие деньги, лишь завидев Лопахина.

Рублевка даром

Получила ли Раневская рыночную цену за свое имение? Сомнительно. Лопахинская цена — 300 рублей за десятину. Кое-какие финансовые условия подобных сделок есть в "Анне Карениной". Действие романа происходит в начале 1870-х, первая версия "Вишневого сада" написана в 1898-м, но большой инфляции в период между этими годами не было. В "Карениной" Левин мрачно констатирует, что Стива Облонский даром отдал лес купцу Рябинину — по 200 рублей за десятину, да еще в рассрочку, тогда как стоил он по крайней мере 500 "чистыми деньгами". А ведь речь не о корабельном, а всего лишь о "дровяном" лесе, да еще и на приличном удалении от Москвы — в Тульской губернии.

Заодно Левин объясняет Облонскому, почему больше никто не давал: "...ни один купец не купит... если ему не отдают даром, как ты... Он и не пойдет на дело, где ему предстоит десять, пятнадцать процентов, а он ждет, чтобы купить за двадцать копеек рубль". Чтобы дело выгорело, другим купцам Рябинин дал отступного. Скорее всего, подобное творилось и на аукционе, где ушло с молотка поместье Раневской. Второй индикатор стоимости земли — цены на заливные луга под покос, которые Левин сдавал в аренду крестьянам, там же, в Тульской губернии. Сначала Левин просил по 20 рублей за десятину, потом нашел, что земля стоит дороже, стал требовать 25, местные мужики не дали этой цены и отбили других арендаторов, тогда Левин стал убирать луга сам и выручил "почти вдвое". Капитализируем арендную ставку 25 рублей за десятину под 5%, получим те же 500 рублей, что и за "дровяной" лес. Можно прикинуть и цену в современном выражении. Коэффициент пересчета дореволюционных рублей — 1050, за десятину Раневская получила, стало быть, 315 тыс. рублей, а за сотку — 2863 рубля, или меньше 100 долларов.

Найдем имение Раневской по приметам: 1) 20 верст (примерно 20 км) от тогдашней Москвы; 2) железная дорога только что проложена; 3) стараниями купцов на его месте возник дачный поселок; 4) под это вырубили большой вишневый сад; 5) рядом с поместьем река. В последней четверти XIX века в Подмосковье называемые ныне стародачными поселки возникли у Малаховки, станции железной дороги Москва--Рязань, и окрест станции Одинцово дороги Москва--Смоленск — это Переделкино, Барвиха, Немчиновка, Жуковка и Николина Гора — словом, Рублевка.

В районе Малаховки у разорившихся помещиков земли скупали купцы-девелоперы, а на Рублевке действовали и купцы, и сами предприимчивые помещики — владельцы земли. Так, братья Немчиновы взяли у государства 1100 десятин в аренду около 16-й версты Брестской дороги, получили разрешение на строительство железнодорожной платформы и возвели и платформу, и одноименный поселок — Немчиновку, то ли имени себя, то ли близлежащей деревни Немчиново. Поселок Барвиха обязан появлением генералу А. Б. Казакову, который решил поднять доходность своего подмосковного имения строительством дач, то есть, по сути, генерал реализовал лопахинский вариант, приплюсовав к нему кирпичный заводик, работавший на местных глинах.

Вишневый сад, по всей видимости, выдуман Чеховым. Иван Бунин писал в "Автобиографических заметках": "...вопреки Чехову, нигде не было в России садов сплошь вишневых: в помещичьих садах бывали только части садов... и ничего чудесного не было и нет в вишневых деревьях, совсем некрасивых, как известно, корявых, с мелкой листвой, с мелкими цветочками в пору цветения... Чехов не знал усадеб, не было таких садов". В Переделкино, однако, под дачный поселок был вырублен большой яблоневый сад. Возможно, он и есть прототип сада Раневской.

Итак, скорее всего, поместье Раневской располагалось на Рублевке — в престижнейшем и в то время месте ближайшего Подмосковья: там рядом река Сетунь, а платформа Немчиновка не далее чем в 3 км.

Такие земли должны были заведомо стоить больше, чем луга и леса Тульской губернии. Лопахин, хоть и оказался победителем аукциона, купил с выгодой. С другой стороны, и при такой низкой цене он сильно рисковал, поскольку его инвестпроект был в лучшем случае долгосрочным, в худшем же дачные участки распродать полностью было нельзя.

Средний размер подмосковного дачного участка составлял одну десятину, имение Раневской можно было превратить в тысячу участков, и отнюдь не одно подмосковное имение было продано хозяевами под дачи или ушло с молотка. Между тем спрос серьезного масштаба пока не сформировался. 1895 год — это подъем и в экономике, и на фондовом рынке, появляется прослойка разбогатевших на нем, но в Малаховке до революции в совокупности возникло всего 300 дач. Немчиновы затеяли проект, когда собрали 30 заявок, Казаков тоже начинал со "штучного" строительства: железную дорогу проложили в 1872 году, а к 1890-му в Барвихе проживало всего 93 человека.

Впрочем, у девелопера помимо низкой цены приобретения земли был еще один источник экономии — на строительстве. Как свидетельствует Бунин, дачи и тогда сдавались с недоделками. Герой его рассказа "Муза" (из сборника "Темные аллеи"), действие которого происходит в начале XX века, "в мае переселился в старинную подмосковную усадьбу, где были настроены и сдавались небольшие дачи". Его бревенчатая дача была "не совсем достроена — неконопаченые стены, неструганые полы, печи без заслонок, мебели почти никакой". Сапоги его, валявшиеся под кроватью, от постоянной сырости "обросли бархатом плесени".

Любовь и мотовство

Вернемся к Раневской и попытаемся представить, что такое жизнь на 3,6 тыс. в год (300 рублей в месяц) и 13 тыс. в год (1100 в месяц) на рубеже XIX и XX веков. В 1900 году врач в земской больнице получал 80 рублей в месяц, учитель — 80-100, начальник почтовой станции — 150-300, полковник — 320, генерал — 500-750, министр — 1500. На 300 рублей Раневская жила бы как полковник, а на 1100 — лучше генерала и похуже министра. 300 дореволюционных рублей — это 315 тыс. нынешних, а 1100 — 1 млн 155 тыс. На 300 рублей в месяц Раневской было не прокрутиться — она жила на широкую ногу, надо было двух дочерей содержать, а 1100, пожалуй, хватило бы, если бы она умерила свое мотовство.

Любовь Андреевна выбирает вариант "по-быстрому продать все", потому что "ей в Париж по делу надо". Там у нее любовник. Раневской пришлось расстаться с "дачей возле Ментоны", курортного городка на Французской Ривьере, чуть южнее Монако, купленной ради жизни с ним. Дачу продали за долги, и парочка переселилась в Париж, где возлюбленный ее полностью "обобрал", а когда деньги закончились, сошелся с другой. Раневскую же "вдруг потянуло в Россию, на родину". Но не успела она приехать, как получила телеграмму из Парижа, где он "просит прощения и умоляет вернуться...". Стремглав туда, и, ясное дело, 15 тыс. "ярославской бабушки", которые так и не были ей возвращены, надолго не хватит.

Понимала ли Раневская, что творила? Да! Лопахин на протяжении месяцев ее каждый день "учил", каждый день "твердил одно и то же". Теперь она потеряет последние средства, а с ними и своего французского хахаля, но таково ее решение, просто трубный зов сильнее экономического интереса.

По мнению Бунина, недолюбливавшего "Вишневый сад", в этой пьесе совсем невероятным было то, что "Лопахин приказал рубить... доходные деревья с таким глупым нетерпением, не давши их бывшей владелице даже выехать из дому: рубить так поспешно понадобилось... очевидно лишь затем, что Чехов хотел дать возможность зрителям Художественного театра услыхать стук топоров". Нет. Лопахин рубил столь поспешно, чтобы звук топора услышала отъезжающая Раневская.