Центральные нападающие

Финансовый кризис, смена московской власти, отмена точечной застройки привели к замораживанию строительных проектов в центральной части столицы. Лишь в конце прошлого года появились признаки того, что внимание руководства мегаполиса обратилось к центру города.

Александр Шевчук

Игра без правил

"Позиция властей в отношении девелопмента жилья в историческом центре города за последние годы неоднократно пересматривалась. После отмены строительства ряда проектов общей площадью более 1 млн кв. м в октябре прошлого года были анонсированы планы по возобновлению возведения жилых комплексов на месте сносимых зданий и неиспользуемых территорий,— говорит Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS.— Однако на текущий момент в Москве так и не утверждены правила землепользования и застройки, определяющие правовой режим использования земельных участков. В конце года также планировалось передать в Мосгордуму часть ПЗЗ по ЦАО, но этого так и не произошло. Новые сроки — первый-второй кварталы текущего года".

"В настоящий момент девелоперам в Москве работать сложнее, чем когда-либо, из-за отсутствия утвержденного генерального плана развития города,— утверждает руководитель проектирования департамента управления специальными проектами компании Capital Group Дарья Сибирякова.— Нам не хватает системного подхода к освоению территорий, и только восстановление градостроительной системы в столице пойдет на пользу всем: и городу, и жителям, и девелоперам. Мне кажется, что при грамотном планировании найдут место и новые жилые, и коммерческие объекты. Главное, не допустить, чтобы одни районы были только офисными и вымирали после рабочего дня, другие — только спальными. К примеру, если бы "Москва-Сити" был исключительно деловым центром и не включал в себя развлекательную и жилую составляющие, то не смог бы стать тем центром притяжения, которым становится сейчас".

Необходимо учитывать, что в центре города достаточно много ветхих объектов и без их реконструкции и перепрофилирования не обойтись. Таким образом, на 100% сохранить архитектуру центра не удастся. "В таком консервативном и четко регламентированном для застройки городе, как Лондон, ежегодно в центральной части появляется до десяти новых проектов, как в формате новой застройки, так и в формате реконструкции. И это не только не наносит ущерба, а обновляет и освежает городскую среду",— обращает внимание Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

"Новое строительство должно быть комплексным, а не однобоким,— считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп".— Строить нужно и жилье, и офисы, развлекательные и торговые центры, гостиницы, которых у нас не хватает. В зависимости от места, его характеристик нужно определять, какой объект наиболее оптимально подходит. В последнее время у нас действовала больше запретительная политика, которая на самом деле никакую сложную урбанистическую проблему не решает".

Хорошо забытое старое

"Особенность Москвы в том, что в центре совершенно не обязательно строить новые жилые или гостиничные объекты, поскольку там еще довольно много старых построек, подходящих для редевелопмента.

Такие объекты гораздо проще деликатно вписать в сложившуюся среду района и даже украсить его,— утверждает Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties.— Все, что можно изменить и улучшить, не портя облик города, лучше подвергнуть реновации. Например, проекты лофт-апартаментов в Хамовниках "Николаевский дом" и Clercenwell House loft-style apartments — бывшие административные здания советских времен, а "Кадашевские палаты" — дом XIX века, где сохранены исторический облик и фасад".

Вероятнее всего, после отмены ограничений на строительство в центре Москвы начнется увеличение плотности застройки ряда районов ЦАО, что повлечет за собой массовый снос ветхого жилья, реконструкцию и строительство нового. "Делать это следует исходя из современных требований архитектуры и истории района, что позволит воссоздать единый образ и стиль. Естественно, в связи с этим возникают проблемы с жильцами старых коммуналок и ветхих домов, которые в большинстве своем привыкли жить центре и не захотят переселяться в новостройки за пределы Садового кольца",— говорит Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome.

Нынешнее состояние застройки центра города — одна из болевых точек в градостроительстве Москвы: рядом со старинными усадьбами стоят хрущевки, жилые кварталы соседствуют с промзонами, а современные жилые комплексы выходят окнами на панельные дома. "Довольно большой объем типового и ветхого жилья, который мог бы быть снесен без ущерба исторической застройке, сосредоточен в самых престижных районах: на Патриарших прудах, Арбате, Остоженке и Плющихе,— рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.— В Хамовниках, например, которые сегодня активно осваиваются, на долю ценного исторического фонда приходится 15%, на цэковские дома — около 10%, на новое строительство — примерно 50% общего жилого фонда. И оставшуюся четверть можно отнести к категории строений, "не имеющих шансов стать памятниками архитектуры". К ветхому фонду на Остоженке, Арбате и Патриарших прудах относятся 10% жилых зданий. Большой объем пятиэтажек и блочных девятиэтажных домов можно найти в районе Красной Пресни — порядка 20%, еще 15% — ветхие. И это огромный потенциал для развития!"

В связи с возможным масштабным строительством и тем более перестройкой целых кварталов потребуется полная реконструкция или замена инфраструктуры, в первую очередь инженерных коммуникаций, а также дорожно-транспортных сетей, напоминает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент Российского союза инженеров. Все это будет существенно влиять на инвестиционную привлекательность проектов, увеличивая объем необходимых вложений и значительно удлиняя сроки окупаемости проектов. Также нельзя забывать и о "политической" составляющей: как правило, кардинальные перемены облика исторического центра города вызывают резкую негативную реакцию общественности. С учетом всех этих факторов масштабная перестройка центра Москвы выглядит маловероятной.

Сохранить своеобразие

У нашей столицы многовековая история, часть которой представлена именно архитектурой. Примером тому могут служить доходные дома. Кроме того, на сегодняшний день есть еще много особняков, находящихся в аварийном состоянии и требующих реставрации или полной реконструкции. "Определенно необходимо учитывать существующий на сегодняшний день исторический облик города, поэтому все планируемые к строительству объекты необходимо гармонично вписывать в общую структуру уже возведенных зданий,— говорит Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.— Наиболее перспективными для реализации могут стать малоэтажные дома с небольшим количеством квартир. В ЦАО уже существуют ограничения по высотности зданий, и изменение уже существующих норм не является необходимостью. А вот специальных ограничений по стилевым характеристикам нет, и они совершенно точно не появятся, иначе это может привести к тому, от чего сегодня старательно пытаются избавиться,— однотипной застройке".

Москва обладает своим неповторимым обаянием с купеческой архитектурой и множеством церквей, не свойственными столичным городам. Глупо сносить такую архитектуру и строить на ее месте безликие стекляшки. Во всем мире города борются за сохранение своей идентичности. А мы ее разрушаем — сначала тем, что доводим здания до аварийной ситуации, а затем сносим их, оставляя в лучшем случае старый фасад. "Появился даже специальный термин "аварийные постройки", тогда как во всем мире это памятники архитектуры,— удивляется Ирина Харченко, генеральный директор компании "Высота".— Поэтому я бы советовала обратить свои взоры на промышленные территории, которых довольно много в центре Москвы, и зоны отчуждения у железных дорог, которые нерационально используются. Такие площадки в большом количестве есть в районах, примыкающих к Садовому кольцу: на Красной Пресне, в Филях, вдоль Саввинской набережной".

Специалисты рынка недвижимости называют адреса крупных резервных участков под строительство. Среди них: территория текстильной фабрики "Трехгорная мануфактура" на Рочдельской улице, 15, которую планируют вывести за пределы города, а ее корпуса переоборудовать в современный квартал. Давно требует коренных преобразований пятиэтажный квартал "Камушки" возле делового центра "Москва-Сити". Несколько заходов к разработке проекта "Большого Сити" завершились безрезультатно, когда территорию включали как составную часть застройки при возможном проведении в нашей столице ЭКСПО-2010 (проиграли Шанхаю) или летней Олимпиады-2012 (уступили Лондону). Впрочем, наверняка стоит облагородить территорию вокруг Курского, Савеловского и Павелецкого вокзалов, вдоль берегов реки Яузы, на Лужнецкой, Шлюзовой и Крутицкой набережных, в Замоскворечье, Марьиной Роще, в районе Ленинского проспекта. Реновация таких территорий однозначно улучшила бы облик города и повысила потребительские качества расположенных поблизости домов.

И корабль плывет...

Пересмотр многих показателей, объемов строительства, а также условий предыдущих контрактов на застройку — это работа, которая продолжает вестись до сих пор. На сегодняшний день создается департамент при правительстве Москвы, которому и будут переданы все права на застройку по расторгнутым контрактам. По заявлению будущего его главы объем строительства составит около 1,3 млн кв. м. "Действительно, несмотря на громкие заявления о запрете строительства в центре Москвы, новые проекты продолжают выходить на рынок,— уверяет Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— В прошлом году вышло пять новых проектов: элитный квартал "Литератор", ЖК Barrin House, ЖК "Смоленский б-р, 24", МФК "Н. Арбат, 32", ЖК Wine House. В этом году мы прогнозируем вывод на рынок еще около десяти новых элитных жилых комплексов в центре. Уже заявлен ЖК Grand Deluxe в районе Плющихи, скоро планируется открытие продаж в ЖК "Остоженка, 12", в двух апартаментных комплексах — на Старом Арбате и по адресу Остоженка, 9. Также идет строительство клубных домов — на Пречистенской набережной и Козихинском переулке в районе Патриарших. Конечно, в основном все проекты результат реконструкции. Любой интересующийся темой человек может просто сам прогуляться по переулкам Арбата, Патриарших, чтобы понять, сколько еще ветхих старых зданий являются потенциальными претендентами на превращение в элитные дома. А если посмотреть на карты в Google, то можно найти большое количество пустырей, также пригодных для застройки".

"Достаточно пройтись по той же Остоженке, где есть и старые расселенные здания, уже готовые к сносу, и просто пустые участки. Часть из них с проблемными документами, но есть и такие, где владельцы просто ждут "лучших времен" для строительства или находятся в долгом процессе согласований и разрешений. Так есть площадка (дом под снос), где владелец проекта получил при правительстве Лужкова разрешение поднять высотность здания до уровня соседних домов — с трех до шести-семи этажей. Разрешение получили, обрадовались, а потом выяснилось, что при этом нельзя увеличить общий метраж. При общей площади дома в 1700 кв. м квартиры, конечно, получатся с роскошными высокими потолками, но такой проект невозможно сделать рентабельным. И таких примеров много",— рассказывает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.

Безусловно, на девелоперах, которые занимаются реконструкцией и реставрацией знаковых объектов, лежит особая ответственность: любая ошибка может не лучшим образом сказаться на облике города. Например, при реализации жилого комплекса с апартаментами Golden Mile private residence будут полностью воссозданы исторические фасады здания, этажность объекта определена с учетом окружающей застройки, чтобы новое здание идеально вошло в гармоничный архитектурный ансамбль Остоженки. В другой "премьере 2012 года" — многофункциональном комплексе "Арбат, 24-26" — также будет проведена тщательная реставрация. Ветхие и аварийные дома при грамотном подходе могут стать красивыми знаковыми объектами столичного жилого фонда.

Александр Шевчук