Полный отстрой
Начало года ознаменовалось настороженными ожиданиями возвращения кризиса, что тормозило активность девелоперов, но реальные предпосылки оживления экономической конъюнктуры все же взяли верх. Уже к середине 2012-го аналитики отмечали рост объемов рынка недвижимости, причем спрос наблюдался во всех его сегментах. Этому способствовало преодоление кризисных явлений в экономике, развитие ипотечного кредитования. А там, где есть спрос, предложения себя ждать не заставляют.
ЖИЛЬЕ В ПРИОРИТЕТЕ
По информации директора управления финансирования недвижимости Центрально-Черноземного банка ОАО «Сбербанк России» (занимает доминирующее положение на рынке финансирования недвижимости. — BG) Юрия Ячного, кредитный портфель строительных проектов банка в Черноземье вырос более чем на 19%, составив почти 62,2 млрд руб. При этом если раньше банки в основном финансировали коммерческую недвижимость, то сейчас основную долю составляют проекты в сфере жилищного строительства. «Мы ожидаем увеличения объемов. Уже сейчас ведется комплексное освоение значительных по площади территорий бывших земель Воронежского государственного аграрного университета (ВГАУ). Помимо этого, активно застраиваются и окраины Воронежа — Придонской, Шилово, Отрадное и другие. Тренд будет актуален и в наступившем году», — считает Юрий Ячный.
Новостройки Воронежа представлены широким разнообразием вариантов от экономичного формата до элитного жилья. Эксперты отмечают, что одним из главных трендов рынка жилой недвижимости минувшего года является улучшение качества проектов экономкласса. Это обеспечивается созданием развитой инфраструктуры в строящихся жилкомплексах с закрытой территорией (например, ЖК «Челюскинцев, 101», ЖК «Олимпийский»). Аналитики связывают появившуюся тенденцию с довольно высокой конкуренцией за покупателя: застройщик предлагает не просто квадратные метры жилья, а индивидуальную концепцию квартала. Кроме того, очевидным становится постепенный отказ от точечной городской застройки, как результат — растет доля застройки квартальной, в рамках которой формируется более привлекательное предложение благоустройства.
Потребители ищут не просто доступные «квадраты», но и удобную планировку, учитывают месторасположение дома, наличие социальной инфраструктуры. И непродуманный проект — с квартирами, характеристики которых не соответствуют сегодняшнему дню, — обречен. В связи с этим девелоперы одной из самых активных застроек в Воронеже — на бывших землях ВГАУ — рискуют «недобрать» покупателей. Если суммировать планы застройщиков, то окажется, что в 2015 году в новом районе поселится около 40 тыс. человек — больше, чем все население такого крупного райцентра области, как Острогожск. Сами строители позиционируют свое детище как район для предприимчивых молодых семей с детьми садовского или школьного возраста. Дома в будущем микрорайоне растут на глазах, особенно преуспело в темпах ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК) депутата облдумы Сергея Лукина. А вот о строительстве школ и детских садов там заговорили совсем недавно в рамках инициативы спикера Воронежской гордумы Владимира Ходырева. Он обратился к руководителям строительных компаний и предпринимателям, работающим в сфере недвижимости, с просьбой принять участие в решении проблемы по обеспечению города детсадами.
В отношении жилья бизнес-класса отмечается медленное оживление. Несмотря на то что многие проекты с 2008 года были заморожены и впоследствии изменены на более «бюджетные», в текущем году интерес к премиум-строительству возрос. Так, в Воронеже активизировалось возведение элиткомплекса «Солнечный олимп» московского девелопера «Два капитана» стоимостью около 4 млрд руб. Впервые в регионе застройщик планирует увеличить этажность одной из башен комплекса до 37 этажей. И все же, как отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова, хотя спрос на дорогостоящее жилье в Воронеже есть, большой активности в этом сегменте ни со стороны покупателя, ни со стороны застройщика не отмечается.
По мнению президента Гильдии риелторов Черноземья Алексея Гунькина, в ближайшие пять лет сохранится приоритет строительства жилья экономкласса. «Залог тому — четыре главных причины: улучшение благосостояния жителей Черноземья, потребность каждой семьи иметь собственную квартиру, а не делить одну с родителями, братьями и сестрами, миграционный приток населения и расширение ипотечного кредитования», — объясняет собеседник G.
Он прогнозирует в текущем году сохранение прошлогоднего уровня роста цен на новое жилье в среднем на 15%. Однокомнатные квартиры, в силу их большей востребованности, прирастают в цене чуть больше — до 17%, а трехкомнатные — процентов на 14. В 2012 году средневзвешенная стоимость 1 кв. м в экономклассе составляла 37 тыс. 680 рублей, в среднем — 42 тыс. 892, в бизнес — 48 тыс. 324, в элитном — 71 тыс. 221 рубль.
В последнее время усилилась тенденция выбора жилья в пользу новостроек, так называемых квартир от застройщика. И это вполне объяснимо, если учесть, что стоимость 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья, по данным Воронежстата, на три с лишним тысячи рублей ниже, чем вторичного (41тыс. 002 рубля). За период с января по сентябрь 2012 года в Воронежской области ввели в эксплуатацию более 5000 квартир. Их общая площадь составила 43 тыс. 1700 кв. м. Это на 10% меньше, чем в предыдущем году.
КТО НЕ РИСКУЕТ
Растущий спрос на новое жилье в Воронеже обусловлен не только ростом населения города, увеличением покупательной способности, но и появлением сравнительно выгодных условий покупки квартир — рассрочки, ипотеки, «долевки» и так далее. Директор информационной сети недвижимости Infoline Евгений Лавриненко рост цен на жилье объясняет в первую очередь большей доступностью ипотечного кредитования.
По данным Центробанка, средняя процентная ставка по ипотеке снизилась за последние полтора года на 1,6% и составляет сейчас 12,2% годовых в рублях. Жители Черноземья, как и все россияне, не замедлили воспользоваться этой ситуацией: теперь каждые две из трех сделок с недвижимостью — ипотечные. Управление Росреестра по Воронежской области за прошедший год зарегистрировало 55,7 тыс. договоров, предметом которых являются жилые помещения. Это на 4,5 тыс. больше, чем в 2011-м. Рост интереса наблюдается как к ипотеке, так и к долевому строительству.
Восстановление потребительского доверия к «долевке» в минувшем году, по оценке специалистов, еще одна наметившаяся тенденция. Во многом этому способствовало облправительство, которое было вынуждено вмешаться в решение проблемы недостроев, привлекая к партнерству инвесторов-застройщиков. На конец 2012-го задача расселения дольщиков, как заявляли власти, практически была решена. По сообщению пресс-службы облправительства, 3,7 тыс. человек из 4,5 тыс. обманутых соинвесторов уже получили квартиры или имеют точное представление о сроках предоставления жилья.
Помощь дольщикам в основном осуществляется либо предоставлением готовых квартир из жилфонда привлеченных властями организаций (в основном тех, чье руководство сегодня представлено в городском и областном парламентах, к примеру ОАО «ДСК» и ООО «Выбор»), либо достраиванием дома за обанкротившимися застройщиками. Источник в облправительстве рассказал о еще одном любопытном механизме: проблемы дольщиков приходилось решать и владельцам так называемых незаконных строек, у которых возникали проблемы с разрешительной документацией. После того как они обещали выделить в своих домах квартиры для дольщиков, им во всех инстанциях давали зеленый свет.
РЕГИОНЫ ПОДТЯГИВАЮТСЯ
Что касается жилищного строительства в Липецкой области, то в прошлом году в регионе было сдано более 807 тыс. кв. м жилья. Это на 6,1% больше уровня 2011 года. К 2015-му в регионе намерены достичь так называемого «золотого стандарта» — 1 кв. м на душу населения, достигнув объема ввода в эксплуатацию 1,135 тыс. кв. м жилья. Причем постоянно растет доля малоэтажного строительства.
Для Белгородской области 2012 год стал ударным в секторе жилстроительства даже после относительно успешного прошлого года, когда в регионе было построено 1,147 тыс. кв. м жилья. Причем в январе — мае сдано 361,5 тыс. кв. м, что на 41,5% больше по отношению к аналогичному периоду 2011-го. Белгородская динамика в жилсроительстве с ростом в 4,3% существенно превышает средние показатели по России. Согласно данным Росстата за этот же период (январь — май 2012-го), в стране рост составил 3,7%.
На 20,3% выросли объемы жилстроительства и в Курской области за десять месяцев 2012 года, а ввод индивидуальных домов составил более 100 тыс. кв. м, что на 65,3% больше, чем в тот же период прошлого года.
Свыше 680 млн руб. субсидии в рамках федеральной целевой программы «Жилье» на 2011-2015 годы выделено в прошедшем году Тамбовской области для развития жилстроительства. Это наибольшая сумма среди 26 регионов, получивших такую федеральную помощь, подчеркнули в региональном правительстве. Поскольку господдержка оказывается на условиях софинансирования, областной бюджет выделил на жилстроительство еще 690 млн руб. Таким образом, общая сумма средств превысила 1,3 млрд руб.
Деньги пошли на строительство дорожной, коммунальной и социальной инфраструктур в районах новостроек. По информации заместителя главы администрации области Николая Коновалова, столь солидные ассигнования позволили в минувшем году, по предварительной оценке, возвести до 630 тыс. кв. м жилья. В регионе отчитываются и за масштабное строительство спортсооружений. В рамках реализации областной адресной инвестпрограммы, рассчитанной до 2015 года, их строится более двух десятков. Согласно данным Тамбовстата, объем строительных работ в Тамбовской области вырос на 13,2%.
В 2012 году Орловская область перевыполнила план по вводу жилья (350 тыс. кв. м), установленный Минрегионом РФ. Как сообщил зампред правительства Орловской области Николай Злобин, по предварительным данным в 2012 году ввод жилья составил 357 тыс. кв. м — около 4,5 тыс. квартир (в том числе 140 тыс. кв. м — индивидуальное жилстроительство). Это составляет 107% к соответствующему периоду 2011 года.
ДЕВЕЛОПЕРЫ ОТДОХНУТ НА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Примечательно, что в оценке прогнозов в строительстве коммерческой недвижимости мнения экспертов разнятся. Некоторые считают, что в этой сфере произошло насыщение рынка: существующие предложения в Воронеже и в других областях Черноземья, закрывают имеющийся спрос. Это касается как торговой, так и офисной недвижимости. Строительство последней имеет вялотекущий характер, во всяком случае, сильно отличается от темпов предшествующих периодов.
Воронеж уже встал в один ряд с Москвой и Питером по количеству квадратных метров торговой и офисной недвижимости в расчете на одного жителя, считает президент Гильдии риелторов Черноземья Алексей Гунькин и констатирует, что потребности города в коммерческой недвижимости на данный момент полностью удовлетворены. За последний год из новых крупных проектов сдан ТЦ «О`кей» на улице Шишкова и близится к завершению строительство офисного центра «БиК 4» на улице Кольцовской, 9.
Тем не менее в 2013 году продолжается реализация знаковых проектов, в том числе высокого класса, как, например, административно-деловой центр «Воронеж-Сити». Вероятно, ставка здесь делается на возросшие у солидных компаний запросы в комфортабельности офисных помещений и их соответствии новейшим дизайнерским тенденциям. С другой стороны — «Воронеж-Сити», реализующийся бизнесменом Борисом Нестеровым и его партнерами на площадях бывшего концерна «Энергия», еще и политический проект.
Некоторые аналитики все же прогнозируют увеличение спроса на офисы в связи с грядущей Олимпиадой в Сочи — Воронеж имеет выгодное транзитное расположение.
До конца 2014 года на рынок выйдет порядка 140 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, львиная доля которой — торговые помещения в составе третьей очереди ТДК «Галерея Чижова». Однако обеспеченность торговыми площадями по районам города распределена неравномерно, поэтому свободные ниши по строительству торговых центров остаются в крупных жилых массивах и окраинных районах Воронежа. При этом эксперты рынка сходятся во мнении, что и большинство остальных областных центров Черноземья вскоре перенасытятся торговыми площадями: «Крупными ТРЦ сегодня уже никого не удивишь».