Екатеринбург входит в сотню высотных городов мира — в столице Среднего Урала построено порядка 870 зданий высотой более 12 этажей. При этом в крупных областных городах региональная градостроительная документация ограничивает структуру застройки девятью этажами, а в самом Екатеринбурге доля жилого высотного домостроения определена пятью процентами. Застройщики считают, что действующие нормы снижают инвестиционную привлекательность региона и способствуют удорожанию строительства, поэтому выступают за снятие ограничений.
На неопределенной высоте
По словам директора проектного бюро «Грачев и Партнеры» Владимира Грачева, единой и четкой градации в определении высотного строительства во всем мире не существует. Градостроительный кодекс по разным критериям подразделяет здания на обычные, уникальные и особо сложные. Здания выше 100 метров по высоте (порядка 30 этажей) относятся к уникальным, их можно считать высотными. В разных странах существуют свои нормативные требования к высотности. К примеру, рассказывает господин Грачев, в США каждый штат, муниципалитет или город может иметь свою нормативную систему, адаптированную к местным условиям. В частности, в Чикаго нормы распространяются на здания до 120 этажей, в Нью-Йорке — до 80. С другой стороны, в некоторых европейских странах для строительства домов выше 10–12 этажей, кроме выполнения строительных норм, требуются дополнительные согласования с муниципальными или надзорными организациями.
Замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Михаил Якубов приводит в пример определение международной ассоциации строителей и архитекторов «International Council for Research and Innovation in Building and Construction» (CIB), которая делит здания на несколько категорий. Объекты высотой от 30 до 50 метров относятся к первой, от 50 до 75 — ко второй, то 75 до 100 метров к третьей категории многоэтажных зданий. «Высотные здания выделены в отдельную категорию, к которой относятся строения свыше 100 метров», — говорит он.
Нормативы раздора
В Свердловской области с 2010 года действуют территориальные нормативы градостроительного проектирования (НГПСО — 1-2009.66). Нормативы, в частности определяют структуру этажности жилой застройки региона — в Екатеринбурге доля многоэтажных жилых домов секционного типа свыше 12–16 этажей определена пятью процентами, в городах с населением от 30 тыс. до 1 млн человек этажность жилья ограничена девятью этажами. В менее населенных городах рекомендовано строить среднеэтажные дома не выше шести этажей. Кроме того, жилые дома повышенной комфортности, имеющие более 12 этажей, можно строить только на территории, плотность населения которой составляет не более 210 человек на гектар, а дома экономкласса — при плотности не более 300 человек на гектар, и каждый многоэтажный дом должен быть оснащен подземным паркингом. Разработанный в течение двух лет по заказу регионального Минстроя специалистами института УралНИИпроект, документ вызвал недовольство уральских застройщиков сразу после вступления в силу. Строители, считая, что выполнять такие нормы невозможно и экономически нецелесообразно, обращались в региональное правительство и настаивали на корректировке принятых нормативов.
В начале 2013 года они вновь заговорили о необходимости изменения областных норм и в рамках рабочей группы Агентства стратегических инициатив (АСИ) по рассмотрению дорожной карты «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» обратились к губернатору Евгению Куйвашеву. «Этот документ может стать проблемой в развитии городов, дайте команду пересмотреть его. Мы готовы активно участвовать в разработке этого документа, потому что внесение в него изменений пойдет на пользу всем застройщикам Екатеринбурга», — говорит Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Урал», руководитель рабочей группы АСИ. По его мнению, ограничивать этажность в Свердловской области нельзя. «Если все условия способствуют, если жители хотят жить на 90-м этаже, почему нельзя? В Екатеринбурге ограничений, за исключением сейсмики, нет никаких. Это не Санкт-Петербург, где историческая застройка вносит свои коррективы», — комментирует он. Как пояснил „Ъ” исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, региональные нормативы создают дополнительные барьеры для инвестиционной привлекательности региона, существенно увеличивают расходы строителей и, соответственно, цены на жилье в регионе и приравнивают 16-этажные дома к небоскребам.
Идеолог НГПСО, главный архитектор Свердловской области в 1982–2010 годах, главный градостроитель института «УралНИИпроект РААСН» Григорий Мазаев поясняет, что региональные нормативы не ограничивают этажность, а формируют ее структуру и являются ориентирами для градостроителей, а не застройщиков. «Эта норма связывалась с комфортностью проживания — чем ниже дом и больше участок, тем комфортнее жить. Хотя строители считают наоборот — чем выше дом и меньше участок — тем он продается дороже», — считает он.
Гендиректор института «Ленгипрогор» (Санкт-Петербург) Юрий Перелыгин говорит, что застройщики делают то, что должны — стараются получить прибыль, а городская жизнь должна регулировать то, какой эта застройка будет. «В силу того, что они „выжимают” прибыль из „точки”, а не из среды, они гонят в высоту. В силу того, что городские власти пока еще собирают налоги не с объектов недвижимости и это не является главным источником пополнения бюджета, то они тоже не понимают, что такое капитализация территории, что такое средовая застройка», — считает он.
Григорий Мазаев признает, что норму, определяющую этажность, сейчас действительно можно было бы исключить из регионального документа, так как она является планировочной и не отражает обеспеченность жителей квадратными метрами. Однако для внесения изменений в принятый документ застройщикам необходимо сформулировать все свои предложения и обратиться в муниципалитет. После того, как муниципалитет согласится, что изменения необходимы, они будут рассматриваться рабочей группой на уровне областного правительства. Инициаторы корректировки нормативов говорят, что знают об этой процедуре, но хотят добиться «доброй воли» власти.
Руководитель проекта «Первый Николаевский» (вторая очередь проекта предполагает возведение двух жилых 61-этажных башен в Екатеринбурге, которые могут стать самыми высотными в УрФО) компании «Уралэнергостройкомплекс» Андрей Никифоров говорит, что можно решить любой вопрос, отталкиваясь от потребностей рынка. «В составе любого проекта все должно быть учтено комплексно и взвешенно. И только сам покупатель проголосует рублем за то или иное предложение застройщика, когда придет покупать квартиру», — комментирует он.
Большинство уральских застройщиков строить жилые дома выше 25 этажей считает нецелесообразным. Каждый последующий этаж несет удорожание в виде дополнительных лифтов, повышенных требований к конструкциям, пожарной безопасности. «25 этажей — это максимальная высота, которую мы можем строить без привлечения сторонних организаций. Имеется в виду московских. Здания большей этажности должны строить лицензированные генподрядчики, необходимо согласование техусловий в Москве, что сразу же намного растягивает сроки строительства. Увеличивать этажность нет необходимости — в этом случае дома будут густонаселенными», — считает официальный представитель компании-застройщика «Уралобувь» Сергей Горовой. По словам директора по маркетингу и продажам «Ренова-СтройГруп-Академическое» Кирилла Ляшенко, высотная застройка позволяет разнообразить архитектурный облик города. «Не секрет, что девелопмент подразумевает получение как можно больше квадратных метров с территории, но когда французы делали проект планировки района, они стремились его разнообразить, чтобы на горизонте не было одинаковой высоты. Поэтому весь проект представляет собой волнообразную застройку от среднеэтажных до высотных домов», — говорит он.
Здания без границ
Наибольший интерес к уникальным зданиям сосредоточен в сегменте коммерческой недвижимости. Ее высоту ни региональные, ни федеральные нормативы не ограничивают. В столице Среднего Урала уже построен первый небоскреб высотой порядка 188 метров. Девелопер проекта Андрей Гавриловский рассказывает, что в ходе строительства наполнение небоскреба пришлось скорректировать. На верхних этажах планировалось сделать гостиницу и пентхаусы, однако из-за падения гостиничного рынка по всей стране под отель был выделен лишь один этаж, а пентхаусы не нашли своего покупателя. «Пентхаусы неинтересны людям. В Москве этот продукт знают и любят, и деньги там другие. У нас, во-первых, человек не понимает, почему пентхаус на 53-м этаже стоит в 1,5 раза дороже, чем на 22-м. Второй момент — непонятно, кто в них должен жить. В столице много топ-менеджеров из-за границы, футболистов, которых модно туда селить. В Екатеринбурге все деньги зарабатывают сами и рачительно их пытаются использовать», — рассуждает девелопер. При этом стабильным спросом пользуются апартаменты, к лету планируется реализовать оставшуюся половину вакантных площадей высотки.
Апартаменты разместятся и в «Башне „Исеть”», первом небоскребе делового квартала «Екатеринбург-Сити», строительством которого занимается УГМК. Высота башни составит 209 метров, на 52 этажах будут расположены 225 апартаментов премиум-класса общей площадью свыше 70 тыс. кв. метров. Строительные работы были приостановлены на время мирового финансово-экономического кризиса и возобновились в 2010 году. Ввести «Башню „Исеть”» в эксплуатацию планируется в четвертом квартале 2014 года. Как рассказал „Ъ” директор по капитальному строительству и инвестициям УГМК Сергей Ерыпалов, в апреле возобновится строительство еще одного объекта рядом с кварталом «Екатеринбург-Сити» — 33-этажного бизнес-центра «Демидов» высотой порядка 110 метров. Первую очередь, в которой разместится центр Б.Н. Ельцина, планируется сдать в июле 2014 года. В проработке находится проект многофункциональной «Башни „Урал”», ее высота составит около 300 метров. По словам господина Ерыпалова, высоток планируется построить как минимум три, решение будет приниматься индивидуально по каждому объекту, поэтому окончательных сроков возведения квартала в компании не ставят.
Два многофункциональных высотных комплекса планирует построить в центре Екатеринбурга компания «Атомстройкомплекс». По словам директора компании Виктора Ананьева, площадь высоток составит порядка 60 и 40 тыс. кв. метров, помимо апартаментов в них будут гостиница и коммерческие площади. Одна 40-этажная высотка разместится в границах улиц Малышева — Красноармейская, другая — на углу улиц Радищева — Шейнкмана. Высота обоих сооружений — около 150 метров. Сейчас они находятся на стадии проектирования, в ближайшее время, по словам господина Ананьева, планируется приступить к строительно-монтажным работам в районе улиц Малышева — Красноармейская. Закончить оба проекта предполагается к 2016 году.