Год вперед, три назад

Этот год не обещает ничего экстраординарного петербургскому рынку жилья. Правда, мы потихоньку возвращаемся в ситуацию трехлетней давности, когда объемы предложения и ввода квадратных метров в черте города снижались.

Зато растут и предложение, и ввод в районе "закадья". Именно туда и смещается спрос на жилье экономкласса. Купить же квартиру в административных границах Петербурга уже становится дорогим удовольствием.

В 2012 году, по данным Петростата, в Петербурге введено в эксплуатацию 2,576 млн кв. м жилой недвижимости. Это на 4,8% меньше, чем в 2011 году, когда строителями было сдано 2,705 млн кв. м жилья. Это притом, что, по озвученным в начале минувшего года прогнозам Смольного, за 2012 год в Петербурге планировалось ввести около 2,8 млн кв. м жилья. В 2013 году, по мнению экспертов, падение продолжится и объем ввода составит не более 2,3 млн кв. м жилья.

"2012 год был относительно спокойным: не было резких сезонных ценовых колебаний, спрос и предложение были сбалансированы. За год стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась приблизительно на 10 процентов. Необычно было то, что в конце декабря активность покупателей значительно сократилась, что противоречит традиционному для конца года росту количества сделок. Такое уменьшение спроса связано с ростом ставок по ипотечным кредитам, со снижением покупательской способности населения и усилившейся неуверенностью в завтрашнем дне, связанной с экономической и политической нестабильностью в стране", — говорит Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь".

"Основное событие прошлого года — продолжение роста спроса на жилье. В итоге за 2012 год мы провели на 40 процентов больше сделок, чем в 2011-м. Полагаю, что в этом году меньше сделок не будет. Еще один тренд — рост и спроса, и предложения на недорогие таунхаусы и дома в ближайших пригородах Петербурга. В прошлом году на рынок вышло около десятка подобных проектов, в которых можно купить жилье за 1,3-1,7 млн рублей. Именно спрос на объекты такого уровня цен и будет определять рынок в ближайшее время. Кроме того, в прошлом году появилось несколько крайне интересных и качественных проектов в сегменте бизнес-класса", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".

Всего в Петербурге, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 2012 год продано около 3 млн кв. м жилья, это на 15-18% больше, чем в 2011 году. По словам Андрея Тетыша, председателя совета директоров АРИН, средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках по итогам года выросла на 11,1% — до 86 тыс. рублей.

Застройщики показывают плюс

Несмотря на уменьшение количества вводимого жилья, большинство крупных застройщиков показали увеличение продаж. Так, строительный холдинг Etalon Group в прошлом году увеличил продажи на 30% по сравнению с 2011 годом — до 23,7 млрд рублей, были заключены новые контракты на 316,466 тыс. кв. м, это на 17% больше, чем годом ранее. Etalon практически достиг докризисного результата: в 2008 году компания продала квартир общей площадью 297 тыс. кв. м на 24,5 млрд рублей. Группа ЛСР в прошлом году заключила в Петербурге, Москве и Екатеринбурге контракты на продажу 447 тыс. кв. м жилья, что на 31% больше, чем годом ранее. Стоимость заключенных контрактов — 37 млрд рублей, на 46% больше, чем в прошлом году. Больше половины продаж у ЛСР пришлось на Петербург: здесь компания заключила контракты на 272 тыс. кв. м, включая жилье в сегментах "элита" и "масс-маркет", их общая стоимость — 26,6 млрд рублей. Прирост к 2011 году составил 18% в площадях и 36% в деньгах, рассказывают в группе ЛСР. У "Главстрой-СПб" продажи выросли на 21% — до 267,283 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 37%, до 18,2 млрд рублей. Продажи Setl Сity увеличились по сравнению с 2011 годом на 89% в денежном исчислении и на 71% в натуральном. "Петербургская недвижимость", которая выступает брокером строящегося жилья, за прошлый год удвоила реализацию. На 40% выросли продажи в группе компаний "Новый Петербург".

Дефицит будет

Но, как говорят эксперты, можно ожидать, что уже в наступившем году спрос начнет превышать предложение на первичном рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. "В 2012 году, особенно во втором полугодии, новые проекты не выходили массово на рынок. Отсутствие запусков проектов начнет влиять на рыночную ситуацию уже в 2013 году — постепенно вымывается имеющееся товарное предложение. При этом спрос на рынке достаточно стабильный и высокий, наблюдается небольшой рост цен, который сохранится в нынешнем году", — говорит директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. С ней согласен исполнительный директор строительной компании "С.Э.Р." Павел Бережной: "Сейчас на рынке жилой недвижимости существует ряд моментов, которые повлекут за собой повышение ее стоимости. Это связано с желанием властей переложить строительство социальной инфраструктуры на застройщиков, сложностью с приобретением земельных участков под жилое строительство, а также длительностью процесса согласования. В итоге в этом году ожидается заметный, хоть и некритичный для рынка рост".

"То, что сдается сейчас, закладывалось до кризиса и уже во время его. Поэтому не исключено, что и следующий год будет таким же по объему ввода. А вот потом, в 2014-2016-х годах, темпы строительства могут снова вырасти. Ведь сейчас, с учетом Ленобласти, на рынок выводится больше объектов, чем два-три года назад", — уверен руководитель департамента недвижимости компании ЦДС Сергей Терентьев. Аналогичного мнения придерживается и Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена": "Пока основной тренд — снижение количества проектов по строительству жилья в черте города: их будет реализовано меньше, чем в предыдущие годы. Лидерами по вводу жилья в 2013 году станут приграничные районы, их доля возрастет. Многие застройщики, которые ориентированы на покупателя жилья экономкласса, уходят в область, так как в этом регионе созданы более выгодные и льготные условия для работы. Несомненно, эту тенденцию подогреет и последняя инициатива Смольного о строительстве инфраструктуры за счет застройщиков. С уходом в другой регион качество построенных объектов остается на прежнем уровне. Покупатель стал более требовательным и избирательным к качеству и материалам, используемым при строительстве домов".

"Сейчас на рынке несколько трендов. Первый - это резкий скачек рынка из центра Петербурга за его границы: переменили место и строители с проектами, и покупатели. Сколько это будет продолжаться, пока не ясно, - говорит Игорь Оноков, генеральный директор ООО "Леонтьевский мыс". - Что будут с этим процессом делать городские власти, тоже непонятно. Пока очевидно желание не развивать, а замораживать рынок. Соответственно, я не вижу причин для понижения цен на недвижимость в границах Петербурга. Нет причин и для бурного роста.

Второй немаловажный тренд - покупатели становятся все более осведомленными, им есть из чего выбирать и они все более тщательно подходят к покупке жилья, обращая внимание на качество строительства и проекта в целом. В принципе можно ожидать, что уже в этом году мы увидим переход от рынка продавца, то есть застройщика, к рынку покупателя. Причем, с его крайностями - нераспроданными квартирами, демпингом в некачественных проектах".

Роста почти нет

Пока, как считают эксперты, говорить о возможности какого-то резкого увеличения цен не стоит. Но цена "квадрата" будет неизбежно расти. "К сожалению, сегодня отсутствует сколько-нибудь значительное влияние на рост рынка такого важного драйвера, как ипотека, и непонятно, когда он может появиться. Все банки, включая Сбербанк, пока заметно ухудшают условия ипотечных программ, снижается качество одного из основных финансовых инструментов, и таким образом ограничиваются возможности клиентов по финансированию. Можно даже говорить о некотором сокращении в целом по рынку числа покупателей жилья. Поэтому рост цен будет происходить в связи с сокращением предложения на рынке, но не очень активно и быстро", — считает госпожа Гуртовая.

"Цены в 2013 году будут расти в пределах инфляции. Причем рост будет зависеть от зоны, в которой ведется застройка. Наибольший рост цен как раз ожидается на пригородных территориях, которые все более популярны у покупателей. Также, поскольку их осваивает все большее число застройщиков, будет расти конкуренция — она способствует тому, что проекты становятся более качественными", — говорит генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин.

По мнению Василия Селиванова, генерального директора компании Legenda Intelligent Development, цены на строящееся жилье скорее всего умеренно вырастут: "Несмотря на ухудшение в Петербурге ситуации с землей и новыми проектами, цена, даже в условиях дефицита предложения, неизбежно упирается в возможности потребителей. Цены могут сильно вырасти в отдельных проектах, реализуемых в сложившихся (более обжитых и развитых) районах города. В то же время на периферии, в проектах КОТ, растущий объем предложения и постоянная конкуренция между девелоперами будут сдерживать цены. А поскольку именно этот сегмент (квартиры в комплексных проектах) занимают сегодня 60-70 процентов объема предложения — они и будут определять "среднюю температуру"". По мнению Дмитрия Брызгалина, генерального директора ГК "Город", "в ближайшее время будет продолжаться тенденция смещения покупательского спроса из экономкласса в сегмент "комфорт". Наряду с этим можно прогнозировать умеренный рост цен на уровне 10-12 процентов на протяжении 2013 года".

Растущие цены на недвижимость будут привлекать на этот рынок и средства инвесторов, что неизбежно еще больше подогреет рынок, считает руководитель компании Л1 Павел Андреев: "2012 год показал, что в условиях колебаний на рынке ценных бумаг, неустойчивости валютного курса квартира остается лучшим активом для сбережения и приумножения средств. Недвижимость сегодня повышается в цене почти непрерывно. В этом году средняя цена квадратного метра жилья может вырасти еще на 10-15 процентов. То есть купленную в начале года квартиру уже в декабре можно будет продать на 200-300 тыс. рублей дороже".

Рост спроса, подталкивающий цены на строящееся жилье, провоцируется нехваткой качественного жилья в черте города. Большой популярностью пользуются объекты в центре города. "Мест под застройку в центре города почти не осталось. Поэтому мы отмечаем почти ажиотажный спрос на введенные в эксплуатацию дома на Петроградской стороне — это "Классика" и "Премьер Палас"", — отмечает Павел Андреев.

Павел Никифоров