На пик таунхаусов

Главным драйвером загородного рынка в прошлом году стали таунхаусные проекты, которые росли в приграничной зоне Петербурга как на дрожжах. В этом году, по мнению экспертов, ситуация останется прежней — и проекты, и продажи в них будут расти.

Впрочем, рост наблюдается не только в отдельных проектах, но и в целом на рынке загородной недвижимости. Так, по данным исследования "Центра оценки и консалтинга "БН"", в настоящее время ведутся продажи объектов в 371 коттеджном поселке (включая таунхаусы и малоэтажную застройку), которые расположены в Петербурге, его пригородах и Ленобласти. Прирост количества поселков, по сравнению с предыдущим кварталом 2012 года, составил 1,4%. За год предложение увеличилось на 72 коттеджных поселка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (четвертый квартал 2011 года), когда в продажу были выставлены объекты в 299 поселках, прирост составил 24,1%.

Без учета классификации на принадлежность к тому или иному классу жилья на конец 2012 года средняя цена предложения коттеджей в Петербурге и пригородных районах составила 101,6 тыс. рублей за квадратный метр с учетом стоимости участка земли, на котором расположено домовладение. Минимальная цена по стоимости квадратного метра отдельно стоящего домовладения отмечена в поселках экономкласса, расположенных в Ломоносовском и Кингисеппском районах Ленобласти. Стоимость дома из профилированного бруса или оцилиндрованного бревна, расположенного на участке 10 соток, начинается от 14-18 тыс. рублей за квадратный метр.

Маленький интерес

По данным экспертов, сегодня на территории Петербурга и в пределах 50-километровой зоны Ленинградской области располагается более 60 проектов с таунхаусами, в которых около 5 тыс. домовладений. (По данным "Петербургской недвижимости", в 2007 году насчитывалось лишь 39 проектов с предложением таунхаусов.)

Большая часть из них (около 51%) относится к комфорт-классу, около 30% составляют комплексы экономкласса, оставшиеся 19% — таунхаусы бизнес-класса. По оценке аналитиков компании "Зеленый Петербург" (входит в ГК "Новый Петербург"), по сравнению с прошлым годом спрос вырос почти на 60%. "Недорогие таунхаусы в основной своей массе представлены в зоне тридцатикилометровой удаленности от границ города во Всеволожском, Гатчинском и Выборгском районах Ленобласти. Если говорить о Всеволожском районе (до 30 километров от границ города), то он является особенно привлекательным в классе "комфорт". Его отличает хорошая транспортная доступность, наличие городских коммуникаций и инфраструктуры, природные характеристики (озера, леса и пр.). В ближайшее время ожидается ряд новых проектов во Всеволожском и Тосненском районах", — отмечает Светлана Московченко, руководитель проекта по загородному направлению консалтингового центра "Петербургская недвижимость". При этом в 70% случаев застройщики реализуют смешанные поселки, где есть и таунхаусы, и коттеджи, и (реже) многоквартирные малоэтажные дома.

Рост вполовину

Участники рынка констатируют увеличение спроса на таунхаусы. "Во второй половине года интерес к таунхаусам со стороны покупателей существенно вырос. С начала года продажи в этом сегменте выросли в полтора раза. В целом можно говорить, что по итогам третьего квартала на таунхаусы пришлось 20-25 процентов сделок", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".

"В первую очередь на рынке недвижимости ближайших пригородов раскупаются именно таунхаусы, а не коттеджи. Но по цене они должны быть реальной альтернативой двух-трехкомнатной городской квартире", — считает Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург". По данным аналитиков компании, сегодня цены на таунхаусы (площадью около 70 кв. м со всеми коммуникациями и возможностью проживать круглый год) в ближайших пригородах начинаются в среднем от 2,6 млн рублей. В сегменте "комфорт" стоимость такого жилья составляет от 5,2 млн рублей, "бизнес" — 11,4 млн рублей. Элитные таунхаусы класса "люкс" предлагают в среднем от 19,8 млн рублей. Лидерами спроса, по словам Арсения Васильева генерального директора УК "Унисто Петросталь", являются кирпичные или монолитные объекты площадью 150-200 кв. м в два-три этажа с 10-15 блок-секциями в одном таунхаусе.

Но, как говорят эксперты, несмотря на рост спроса, цены на таунхаусы в ближайшее время расти не будут. "Связано это с тем, что на рынке таунхаусов усиливается конкуренция: свои проекты в этом сегменте выводят в продажу не только традиционные "малоэтажники", но и застройщики, до сих пор занимавшиеся традиционным многоквартирным жильем", — говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". Так, с начала 2012 года в продажу вышло более 15 новых проектов с таунхаусами (более 900 объектов).

Сомнительная альтернатива

Несмотря на растущую популярность, пока спрос на таунхаусы не достиг своего пика. "К переезду за город сегодня готова лишь небольшая часть петербуржцев. Главная причина — отсутствие в Ленобласти необходимой для комфортной жизни инфраструктуры, сложное транспортное сообщение с Петербургом, существенная удаленность от города большинства проектов. Еще один фактор — пока не все морально готовы продать квартиру в городе и переехать постоянно жить за город. Спрос есть, но очень осторожный. Когда мы начинали реализовывать наш проект "Новая Ижора", нам приходилось подробно объяснять все нюансы и преимущество этого формата. И каждый год количество интересантов только росло", — рассказывает Светлана Аршинникова, директор по маркетингу АН "Балтрос".

Велики и риски. В частности, в большинстве поселков не урегулированы земельные вопросы. "Зачастую земли, на которых сейчас продают таунхаусы, относятся к землям сельхозназначения, на которых не предусмотрено жилое строительство. При этом продажа осуществляется по предварительным договорам, а застройщик лишь обещает через три-четыре месяца перевести земли в пригодные для индивидуального жилищного строительства. Но уложится ли застройщик в эти сроки или нет, большой вопрос. А что если перевод вообще не удастся? Тогда всю ответственность будет нести покупатель. И в самом худшем варианте по решению суда именно его заставят самостоятельно снести свой дом. Прецеденты уже есть", — рассказывает руководитель одного из агентств недвижимости. "Еще одна проблема — обеспечение дома инженерными коммуникациями. Сейчас получить нужные мощности в области очень тяжело. А у покупателя подключение к коммуникациям идет отдельным договором. Значит, и ответственность — только в пределах этого договора, который не затрагивает ни строительство дома, ни договор купли-продажи земли", — продолжает эксперт.

В общем и целом участники рынка видят за рынком таунхаусов большое будущее, но только в том случае, если он будет более цивилизован. Пока большая часть покупателей приобретают таунхаусы, ориентируясь лишь на низкую цену, и не глядят в документы — в итоге риски остаться ни с чем велики.

Павел Никифоров