Областные власти продолжают попытки привести проекты планировок территории в районе КАД к общим стандартам и ограничить аппетиты девелоперов в этой зоне. Сейчас под удар властей попали два проекта: "Дальпитерстроя" — в Новодевяткино, где компания намеревалась построить жилой район на 9 тыс. жителей, и новое строительство почти 700 тыс. кв. м в микрорайоне "Южный" Всеволожска.
Вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев разглядел у девелоперов возможность сократить маржу
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Комитет по архитектуре и градостроительству (КГА) вынес сразу два предписания об отмене проектов планировок. Первое — совету депутатов и администрации МО "Новодевяткинское сельское поселение", в связи с выявленными на данной территории серьезными нарушениями законодательства о градостроительной деятельности, с требованием их устранить. Об этом говорится в официальном сообщении областного правительства. Как пояснили представители вице-губернатора Георгия Богачева, в ходе проверки выяснилось, что проект планировки территории площадью 18,6 га, принадлежащий на правах собственности ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой"", не соответствует градостроительным нормативам. "Количество населения в границах микрорайона по проекту планировки составляет 9 тыс. человек, площадь же проектируемого микрорайона, полученная расчетным путем, составляет 18,6 га. Таким образом, расчетная плотность населения в границах проекта планировки участка "Дальпитерстроя" составляет 484 человека на гектар, что превышает предельную плотность, равную 450 ", — заявили в КГА. Местные власти до 20 апреля 2013 года должны привести указанный проект планировки в соответствие с региональными нормативами, что фактически означает его отмену и необходимость разработки и утверждения нового проекта планировки.
Похожие нарушения нашли и в проекте планировки территории микрорайона "Южный" рядом с Всеволожском, где было запланировано строительство почти 690 тыс. кв. м недвижимости. Значительную часть здесь планировала построить компания "Главстройкомплекс", которая контролируется бывшим вице-губернатором Ленобласти Николаем Пасядой. По данным портала "Коммерсантъ Картотека", на ноябрь 2012 года господин Пасяда числился генеральным директором компании и ему принадлежало 76% ее акций. В ходе проверки проекта планировки КГА установил, что предел высотности будущих зданий составляет 22-24 этажа, тогда как установленная законом норма запрещает возводить в городских поселениях здания выше 16 этажей. "Также в ходе анализа проекта планировки выяснилось, что на одном из участков показатель этажности превышен значительно: при максимальной общей площади объекта капитального строительства в 89 500 кв. м. и площади земельного участка в 0,35 га эти показатели могут быть соблюдены только при этажности от 26 и более, что категорически противоречит региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП) в части этажности", — заявили в КГА. Здесь сроки исправления нарушения еще жестче — до 20 марта.
Это уже не первый градостроительный проект, к которому областные власти предъявляют претензии. Так, в конце прошлого года был отменен проект планировки территории и градплан строительства второго этапа жилого комплекса "Элланд" компании NCC, в непосредственной близости от метро Девяткино.
Участники рынка считают, что число таких конфликтов в ближайшее время будет только расти. "Власти активно зачищают проекты, приводя их к нормативам, и с помощью отмены проектов планировок вынуждают застройщиков соглашаться на строительство социальной инфраструктуры. Это неизбежно скажется на цене квадрата, но, полагаю, это будет не критично", — уверен Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН". Дешевый квадратный метр — пока главное, что привлекает покупателей в областной недвижимости. По оценке аналитиков компании "Зеленый Петербург", сейчас разница в цене между городом и "приКАДьем" составляет 15-20%. "Если в административных границах Петербурга сейчас тяжело купить жилье дешевле 80-85 тысяч рублей за "квадрат", то в области можно найти предложения по цене 50-55 тысяч рублей", — говорит руководитель отдела продаж "Зеленый Петербург" Дмитрий Егоров.
По оценкам экспертов, в Петербурге "инфраструктурные расходы" застройщиков на квадратный метр оцениваются в диапазоне от 6-10 тыс. рублей (оптимистический вариант — по расчетам властей) до 10-15 тыс. рублей (пессимистический вариант — бизнеса). В Ленобласти эта нагрузка, по словам вице-губернатора Георгия Богачева, составляет 4,5 тыс. рублей на квадратный метр. "Застройщики вполне могут себе позволить снизить свою маржу, ведь сейчас она равна 13-15 тысяч рублей с каждого "квадрата"", — уверен он.