У Николая Матушевского не было денег на строительство современного бизнес-центра, зато хватило изобретательности, чтобы превратить полуразрушенный завод "Флакон" в место, популярное у креативного класса.
Фото: Коммерсантъ / Григорий Поляковский
Фото: Коммерсантъ / Григорий Поляковский
Фото: Коммерсантъ / Григорий Поляковский
Фото: Коммерсантъ / Василий Шапошников / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Григорий Поляковский / купить фото
Меньше всего дизайн-завод "Флакон" напоминает обычный бизнес-центр. Граффити на стенах, разноцветные скамейки и дизайнерские инсталляции во внутреннем дворе. Летом здесь работает бассейн и проходят пляжные вечеринки, осенью — фермерские ярмарки, зимой открывается каток и выставки современного искусства.
Публика на дизайн-заводе — в основном молодые люди в джинсах. Хозяин "Флакона" и гендиректор УК Realogic Николай Матушевский (на фото) выглядит под стать клиентам. Матушевский посещает все мероприятия, которые проходят на "Флаконе", и раз в месяц проводит встречи с арендаторами.
Любовь к дизайнерским экспериментам оказалась делом выгодным: ценник за аренду 1 кв. м в год на "Флаконе" сейчас 18 тыс. руб. Арендаторы проходят своеобразный "фейс-контроль", а конкурс на освобождающиеся площади — три человека на место.
Волан-де-Морт из пароходства
42-летний Николай Матушевский не любит, когда его клиентов называют "арендаторами", а его самого — "девелопером". Он предпочитает представлять их "жильцами", себя — "ревитализатором". Термин "ревитализация" обычно используют косметологи, говоря об омолаживании кожи. Матушевский относит его к городским пространствам — он "омолаживает" территории заводов.
Прежде чем стать ревитализатором, Матушевский был спекулянтом: в начале 1990-х торговал спиртом Royal и компьютерами. В 1992 году его компания стала официальным дилером Hewlett-Packard в России. К началу 2000-х бизнес по оптовой и розничной продаже компьютеров приносил $2-3 млн выручки в месяц, но перестал быстро развиваться. "В какой-то момент я загрустил, управлять этим бизнесом стало неинтересно",— вспоминает Матушевский.
Фото: Григорий Поляковский, Коммерсантъ
Идею для нового бизнеса предложил Николаю друг, владелец Московского речного пароходства, а ныне еще и глава Объединенной судостроительной корпорации Роман Троценко. Подобно тому, как в романах о Гарри Поттере большинство персонажей не произносит имя Волан-де-Морта, Матушевский, говоря о Троценко, тоже использует слова-заменители — "школьный товарищ", "партнер". Матушевского можно понять: до того как стать добропорядочным чиновником, Троценко заработал имидж одного из главных в Москве специалистов по недружественным поглощениям.
Схема, которую предложил Троценко, была проста. "Мы видели, что есть рынок акций и есть рынок недвижимости. И эти два мира практически не пересекаются",— вспоминает Матушевский. Но через покупку акций "полуживых", а потому дешевых предприятий можно было получить очень привлекательную недвижимость в Москве.
Матушевский продал компьютерный бизнес и занялся скупкой акций промпредприятий в Москве. Партнеры совершали быстрые сделки с невероятной рентабельностью. Первым объектом стал завод "Электролуч" на улице Большая Пироговская. Затем завод "Манометр" возле метро "Курская". Партнеры скупили 45% акций завода у его бывших менеджеров всего за $500 тыс., а спустя полгода перепродали пакет за $2,3 млн.
В 2003-м они купили Научно-исследовательский и конструкторский институт химического машиностроения (НИИхиммаш). Его осмотр Матушевского удивил: "В огромном помещении на 500 кв. м стояли 50 кульманов — и ни одной живой души. Внезапно показался какой-то дедушка: "Я здесь 40 лет работаю"". НИИ действительно работал — выполнял небольшие заказы для космической отрасли и даже приносил прибыль. На 40 тыс. кв. м площадей трудились около 300 человек, получается, каждый мог себе позволить 100-метровый кабинет.
Матушевский решил отремонтировать и выделить для НИИ 10 тыс. кв. м, остальные площади сдать в аренду. "Это была первая попытка привести предприятие в порядок",— вспоминает он.
Фото: Григорий Поляковский, Коммерсантъ
Хрустальная ловушка
Как-то раз в 2005 году Николай Матушевский проезжал мимо Завода имени Калинина, где в советские годы производили хрусталь. Он отметил, что территория расположена удачно — недалеко от метро "Дмитровская", но при этом выглядит заброшенной. Матушевский выяснил, что завод принадлежит французской компании, которая пыталась наладить на нем выпуск флаконов для духов, но в начале 2000-х обанкротилась. Идеальный объект для поглощения.
Матушевский нашел общий язык с французами и выкупил компанию. Но после оформления сделки выяснилось, что основная недвижимость была продана судебным приставом. Последовали два года судебных разбирательств. В итоге Николай решил выкупить у других покупателей актив повторно. Для этого ему пришлось продать доли во всех совместных с Романом Троценко проектах.
Перепродавать полуразрушенный завод Матушевский не собирался: "На рынке предприятий к тому времени усилилась конкуренция — начались уголовные дела". Тогда он заказал проект реконструкции у агентства Knight Frank. Консультанты предложили построить на месте завода бизнес-центр. Проект тянул на $30-40 млн. Но дело было в начале 2008-го: собственных средств на строительство у Николая уже не оставалось, а банки сворачивали кредитные программы.
В 2009 году Матушевскому удалось найти партнера, чье имя он не называет, но оговаривается, что это не Троценко. По данным "СПАРК-Интерфакс", помимо топ-менеджеров "Флакона" среди совладельцев ЗАО "Реалоджик" — офшор с Британских Виргинских островов Glorix Ltd. Партнер вложил около $10 млн в замену коммуникаций, реконструкцию территории и ликвидацию свалки. Для сравнения: чтобы вывести фабрику "Красный Октябрь" с Болотного острова, у группы "Гута" ушло $500 млн.
Фото: Григорий Поляковский, Коммерсантъ
Заморочился
В наследство от французов Матушевскому достались арендаторы, которые занимали на заводе около 10 тыс. кв. м. Остальные 15 тыс. кв. м находились в непригодном для эксплуатации состоянии. В основном помещения арендовались под склады. Часть занимал автосервис, часть — крупный продавец бассейнов "Аквалэнд". Выручка от аренды едва покрывала коммунальные платежи. Как увеличить доходы, если нет денег на ремонт и реконструкцию помещений?
Матушевский внимательно изучил опыт супруги Романа Троценко Софьи, которая годом ранее превратила заброшенный "Винзавод" в культурный центр. Но копировать концепцию в лоб Матушевский не хотел: не так уж много современных художников в Москве, да и конкурировать со "школьным товарищем" было бы неправильно. Николай рассудил, что в кризис бизнес в первую очередь начнет сокращать расходы на маркетинг и рекламу. А значит, многочисленные креативные и дизайнерские агентства, которые сидели в престижных бизнес-центрах, вполне могут обратить внимание на бюджетные локации.
Как частый посетитель выставок современного искусства и богемных вечеринок, Матушевский имел связи среди дизайнеров. Он принялся обзванивать своих знакомых, обещая отличные условия.
"Это была, по сути дела, публичная оферта — ребята, не смотрите по сторонам, я обещаю вам превратить завод в самое модное место",— вспоминает Матушевский.
Фото: Григорий Поляковский, Коммерсантъ
Кроме того, он демпинговал, предлагая в аренду площади по 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в полтора-два раза дешевле среднерыночной цены в офисном центре класса В.
Издатель журнала Seasons Ольга Сергеева впервые попала на "Флакон" зимой 2010 года, когда организовывала ежегодный "Дизайн-субботник". Раньше мероприятие проводилось в саду "Эрмитаж", но Ольга рассудила, что сажать цветы и деревья на старом заводе куда интереснее, чем в благоустроенном "Эрмитаже". Мероприятие прошло успешно: его посетили несколько тысяч человек. И когда осенью того же года Ольга взяла у издательского дома Sanoma Independent Media лицензию на брэнд Seasons of life, то в качестве офиса выбрала бывший гараж на "Флаконе". "Мы поверили, что здесь получится что-то необычное",— говорит Ольга.
Первым делом Матушевский открыл в одном из цехов площадку для мероприятий Space на 400 кв. м, отменил пропускную систему (в отличие от большинства офисных анклавов зайти на территорию дизайн-завода может любой человек) и стал раскручивать "Флакон" как место для художественных акций.
Вслед за Seasons подтянулись другие организаторы мероприятий. Однако наиболее активным среди них был и остается сам "Флакон". "Большинство владельцев недвижимости не хотят заморачиваться с организацией событий — это затратные, сложно окупаемые мероприятия",— говорит директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов. Это действительно так. Матушевский признает, что хотя самые популярные события собирают до 7 тыс. человек в сутки, дизайн-завод на них почти не зарабатывает.
За три года помимо Space на дизайн-заводе появились залы The Cube на 420 кв. м с передвижными внутренними стенами и Flacon Loft на 850 кв. м. В последнем есть погрузочный отсек, через который может заехать, например, автомобиль. "С точки зрения финансов было бы выгоднее поставить перегородки и сдать все под офисы, но мне нужно, чтобы на заводе все время что-то происходило",— говорит Матушевский.
Сейчас творческие мероприятия происходят на "Флаконе" каждую неделю: день Берлина или Нью-Йорка, показ мод, форум молодых предпринимателей или модный спектакль. Имидж творческого кластера помог привлечь лояльных арендаторов из числа креативных компаний.
Небедные художники
Якорными арендаторами на "Флаконе" стали Seasons Project, брэндинговое и рекламное агентство Firma, компания по пошиву и продаже одежды Fortytwo.
Большой трафик людей, посещающих мероприятия, привлек торговые компании (Fun fun, Good Local, Ekepeople и др.), хотя завод находится отнюдь не в проходном месте. "Место еще недавно было "мертвым" для торговли, но сейчас здесь хороший трафик. Пик спроса приходится на выходные, когда проходят разные мероприятия",— говорит топ-менеджер компании Fun fun.
Раз в месяц арендаторы собираются, чтобы обсудить планы друг с другом и с владельцем недвижимости. Например, прежде чем устраивать шумный концерт, необходимо согласовать его время с другими жителями дизайн-завода. "Идея в том, чтобы создать комьюнити",— говорит Николай.
Фото: Григорий Поляковский, Коммерсантъ
В это комьюнити не вписывались прежние арендаторы, сидевшие на "Флаконе" со времен французов, и Матушевский решил от них избавляться. Например, он не стал продлевать контракт с "Аквалэндом", когда его срок истек. С 2010 года на "Флаконе" работает жесткий "фейс-контроль" — компании, претендующие на место, должны создавать или хотя бы продавать дизайнерские вещи. Сейчас на "Флаконе" около 100 арендаторов, большинство связаны с дизайном.
Однородность арендаторов позволила проводить кросс-акции. Например, у жителей "Флакона" действует общая скидочная карта на товары и услуги друг друга, каждый Новый год они проводят общую вечеринку.
"Когда я продираюсь через московские пробки и наконец-то доезжаю до "Флакона", то меня не покидает ощущение, что я попадаю на центральную площадь какого-нибудь маленького города. Такая модная голландская провинция. Это место с правильной атмосферой", — говорит Ольга Сергеева.
Ради этой атмосферы жильцы "Флакона" готовы мириться с откровенными неудобствами. Например, Матушевский сохранил центральный двор завода для организации мероприятий, а значит, любой арендатор может рассчитывать максимум на два-три парковочных места. Кроме того, за последние пару лет "Флакон" уже несколько раз поднимал арендные ставки так, что сегодня цены здесь отнюдь не демократичные.
По расчетам СФ, доход от аренды приносит Realogic около 200 млн руб. в год. Еще несколько десятков миллионов рублей дает сдача в аренду помещений для мероприятий. Изначально Матушевский хотел отбить инвестиции за семь-восемь лет, сейчас говорит, что в прошлом году превысил собственные планы по выручке на 13%. А значит, срок вполне может сократиться до пяти-шести лет. Хотя, по данным консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок коммерческой недвижимости в Москве переживает не лучшие времена: 12,5% офисов класса B остаются вакантными, цены растут всего на 5% в год. ""Флакон" показывает очень хорошие результаты, особенно учитывая минимальные затраты на старте",— считает исполнительный директор Azingroup Invest Алексей Могила.
Фото: Григорий Поляковский, Коммерсантъ
Купи "Флакон"
"У этого места есть душа. Я все время здесь провожу",— любит рассуждать Матушевский. Вплоть до конца 2012 года он реконструировал территорию "Флакона" и открывал новые площадки. Сейчас реконструкция подошла к концу, а Николай задумался, как масштабировать проект.
За советом к нему часто обращаются другие девелоперы. Изначально он думал создать франшизу. Но выяснилось, что разработать готовый брэнд-бук и свод универсальных правил по "ревитализации" заводов невозможно. "Все говорят: приезжайте и сделайте нам второй "Флакон". Но это, к сожалению, невозможно, везде нужно искать свою аудиторию",— говорит Матушевский.
Сейчас ему кажется, что более перспективна другая концепция: он и собственники площадок совместно инвестируют в обустройство новой территории, а управляют ею менеджеры Realogic. Идея понравилась владельцам уже трех заброшенных предприятий — два находятся в Москве, одно в Крыму.
Деньги Николай рассчитывает привлекать, начав продавать арендаторам "Флакона" их офисы. Он хочет зафиксировать в договоре с новыми собственниками, как те будут использовать выкупленную недвижимость, чтобы сохранить общую концепцию дизайн-завода. Алексей Могила убежден, что никакие договоренности не помогут: "Новые собственники неминуемо начнут наводить свои порядки — это серьезный риск для площадки, которая позиционирует себя как творческий кластер". Но Матушевский готов рисковать: имидж ревитализатора нравится ему куда больше, чем образ продавца компьютеров или скупщика акций.