Эстония на взлете

В последнее время уикенд в Эстонии все чаще становится альтернативой уже привычным для петербуржцев поездкам на выходные в Финляндию. Перед страной Суоми у бывшей советской республики есть целый ряд преимуществ: она ближе, здесь много русскоязычного населения и пока еще очень низкие цены на все, включая недвижимость.

Бесплатного сыра не бывает

Кризис больно ударил по Эстонии. В апреле 2010 года, по данным Евростата, в стране был самый высокий в Прибалтике уровень безработицы — на уровне 19%, и именно в это время на рынок было выброшено максимальное количество распродаваемой за копейки недвижимости. Квадратный метр жилья в некоторых эстонских пригородах оценивался в $20, квартиру можно было купить за $650.

Сегодня таких цен уже нет, хотя найти мегадешевые варианты на территории этой страны по-прежнему не проблема. Достаточно ввести в поисковике словосочетание "недорогая недвижимость в Эстонии" — и интернет щедро выдаст перечень объектов, выставленных по смехотворно низкой стоимости. В Кохтла-Ярве, например, можно купить двухкомнатную квартиру за €1600, трехкомнатную — за €1900, а в Кивиыли — "однушку" за €2100. Однако если присмотреться к сопроводительному тексту к этим объявлениям и фотографиям объектов, то природа столь низких цен сразу становится понятной: здания больше походят на полуразвалившиеся бараки, квартиры в них с большой натяжкой подходят для проживания, в некоторых домах за неуплату отключены вода и отопление.

Впрочем, даже те квартиры, которые продаются в несколько раз дороже — от €5 тыс. до €10 тыс., эксперты также относят к неликвиду. "Да, в приграничных районах с Санкт-Петербургом по-прежнему можно купить дешевую недвижимость. Но сейчас она уже мало кого интересует, заявок на такие объекты почти нет, поскольку совершенно непонятно что с ними делать дальше: они, как правило, находятся в ужасном состоянии и зачастую лишены элементарных удобств",— объясняет генеральный директор агентства недвижимости Baltic estate Екатерина Прозоровская. Да и качественная недвижимость, по мнению госпожи Прозоровской, пользуется уже значительно меньшим спросом у петербуржцев, нежели раньше. "Пик интереса к Эстонии был два-три года назад. Сейчас сделки с русскими по-прежнему не редкость, но, по нашей статистике, их количество уменьшилось",— отмечает она.

Цены стали кусаться

Представители риэлторских компаний, которые находятся на территории Эстонии, придерживаются другого мнения. Например, ведущий аналитик Colliers International Estonia Максим Головко утверждает, что доля российских резидентов в сделках по покупке недвижимости, напротив, растет. Его поддерживает специалист по недвижимости фирмы Ober-Haus Юлия Юурик, которая падения интереса со стороны петербуржцев также пока не заметила. "Покупатели из всех российских регионов по-прежнему проявляют пристальное внимание к эстонскому рынку. Петербуржцы не являются исключением. Они часто покупают квартиры и дома на северо-востоке Эстонии и в курортных зонах, например в Пярну или Усть-Нарве, для использования их в качестве своих летних резиденций",— комментирует госпожа Юурик.

Данные петербуржских риэлторских компаний показывают, что такие города, как Таллин, Тарту и Нарва, также входят в сферу интересов петербуржцев. Несмотря на то что цены в этих местах никогда не были бросовыми, а в течение 2012 года они выросли еще на 8-10%, наши соотечественники и здесь покупают дома и квартиры, чтобы проводить отпуск, выходные и праздники. Таллин, например, уже который год является одним из самых популярных мест встречи Нового года у петербуржцев.

По словам Юлии Юурик, у россиян спросом пользуются как исторические здания, так и квартиры в новых домах — все зависит от личных вкусовых пристрастий и финансовых возможностей. Самой дорогой традиционно является недвижимость в таллиннском Старом городе. "Покупателей из сегмента более дорогого жилья интересуют кварталы, которые расположены совсем близко к Старому городу, например возле дворцово-паркового ансамбля Кадриорг,— рассказывает Екатерина Прозоровская.— Ну а самые дорогие квартиры, конечно, в самом Старом городе и на побережье, в районе Пирита. Здесь стоимость квартир доходит до €1,5 млн".

В среднем же, по данным Ober-Haus, стоимость квадратного метра в Старом городе составляет около €2500, недвижимость в менее престижном центре оценивается в €1650 за метр. Также высоко ценятся квартиры в отреставрированных домах сталинской постройки и каменных зданиях так называемого эстонского времени (1930-х годов).

А вот стоимость квартир в панельных домах спальных районов по сравнению с петербуржскими ценами очень низка: она колеблется в пределах €800-1000 за 1 кв. м. Квартира в новом доме, построенном после 2000 года, обойдется примерно на 20-30% дороже, однако, по словам Юлии Юурик, главным ценовым фактором здесь остается местоположение дома.

В среднем же в феврале стоимость квадратного метра жилья в Таллине составила €1173, что на 31,3% меньше, чем в начале 2007 года — в пик бума на рынке недвижимости. Гарантировать, что рынок в ближайшее время достигнет докризисных показателей, сейчас вряд ли кто-то решится. Однако существующий люфт все же дает определенную надежду на это и становится поводом для того, чтобы подумать о том, как заработать на рынке.

Доходность все-таки низковата

По словам экспертов, для финнов и шведов эстонская недвижимость уже давно прежде всего является прибыльным вложением денег. "Инвестировать, к примеру, в недвижимость Таллина значительно выгоднее, чем в объекты, расположенные на территории Хельсинки и Стокгольма, поскольку уровень доходности в Таллине выше",— считает Максим Головко.

Сейчас же, когда, по данным Knight Frank, Эстония, продемонстрировав рост цен на уровне 13,9%, оказалась на втором месте в мировом рейтинге по скорости увеличения средней цены во всех сегментах жилой недвижимости и на первом месте — в Европе, западные инвесторы становятся еще более активными. "Согласно статистике Земельного департамента, в 2012 году иностранцы совершили в Таллине 2300 сделок, что на 15% больше, чем в позапрошлом году",— рассказывает Юлия Юурик.

Точных сведений о том, какая часть от общего количества операций с недвижимостью приходится на покупателей из нашей страны, получить не удалось, но по словам Максима Головко, в последние два года отмечается рост доли российских резидентов. В свою очередь, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева утверждает, что среди сделок, совершаемых россиянами, довольно значителен процент инвестиционных покупок. "С точки зрения вложений рынок недвижимости Эстонии весьма перспективен. Стабильный и сравнительно высокий рост цен на жилье, сопровождаемый благоприятными экономическими прогнозами, дает основания ожидать еще более высокой доходности",— уверена эксперт. Юлия Юурик также считает, что вероятность в ближайшем будущем заработать на эстонском рынке недвижимости более чем реальная. "При теперешнем росте стоимости недвижимости в среднем на 10% в год цены могут достигнуть докризисного пика в течение пяти лет",— считает госпожа Юурик.

Опрошенные риэлторы, торгующие эстонской недвижимостью в Петербурге, настроены более скептически. Сомневается в реальности перспективы заработать на эстонском рынке недвижимости Екатерина Прозоровская, не верит в нее и заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. "Возможность получения там большой прибыли маловероятна. Самым быстрым и наиболее доходным способом заработать на недвижимости, особенно когда рынок находится на подъеме, является участие в долевом строительстве. Но такого рынка в Эстонии практически нет",— объясняет господин Сандалов.

Действительно, в отличие от России, покупка недвижимости на этапе котлована в Эстонии редкость. Кредит в банке под реализацию перспективного проекта может взять любой застройщик, поэтому в привлечении частных инвесторов у них нет необходимости. Хотя квартиры в незавершенных объектах (но не на самых начальных этапах) в последнее время покупаются все чаще. По данным Статистического бюро Эстонии, в 2012 году сделки с недвижимостью на стадии строительства составили 31%, а сделки с завершенными зданиями — 18%. Но покупается незавершенка для того, чтобы забронировать приглянувшееся жилье, а не с целью заработать на разнице между стоимостью "квадрата" до и после окончания строительства, поскольку стоимость строящегося и готового жилья в Эстонии практически не различается.

Вызывает большие вопросы и возможность заработать на рынке арендного жилья. "Спрос на съемное жилье стабильно держится на высоком уровне. Например, купив квартиру в центре Таллина в среднем за €100 тыс., ее можно сдать минимум за €500 в месяц",— рассказывает Юлия Юурик. Однако несложно подсчитать, что доходность такого бизнеса составит всего 6% годовых, а срок окупаемости вложений — 16 лет. Возможно, инвесторов из Финляндии, Швеции и других европейских стран такие показатели и порадуют, но петербуржских рантье подобные цифры однозначно не устроят. При сопоставимых инвестициях окупаемость жилой недвижимости в Северной Венеции в среднем находится в диапазоне 10-15 лет, а доходность — на уровне 8-13% годовых.

Впрочем, если жилье в центре Таллина сдавать посуточно, используя в качестве мини-отеля, то вполне можно получить 10% годовых. Но это уже бизнес, требующий переезда в Эстонию на постоянное жительство.

Варианты инвестиций

По мнению экспертов, привлечь петербуржских инвесторов может только небольшая емкость эстонского строительного рынка, а также не слишком стремительные темпы его роста. "В 2011-2012 годах заметно активизировалось строительство жилых объектов, в первую очередь в Таллине и его окрестностях,— рассказывает Максим Головко.— Однако не факт, что эстонский строительный рынок и в дальнейшем будет быстро развиваться. Существенным сдерживающим фактором является значительно выросшая в последние годы цена на строительство, что делает развитие некоторых объектов нерентабельным и заметно охлаждает энтузиазм девелоперов".

Инвесторам такая ситуация только на руку. Ведь чем меньше будет появляться новых объектов и медленнее будет строиться новое жилье, тем проще будет вздернуть цены — как на аренду квартир, так и на их продажу. Однако уповать на это, вкладывая средства сейчас, наверное, не очень разумно.

Покупать недвижимость в Эстонии тем не менее стоит. Но не из-за ожиданий сверхдоходности. Для этого есть ненадежный российский рынок с его непредсказуемым законодательством и безумными рисками, но на котором при удачном стечении обстоятельств можно заработать проще и быстрее. Эстонская недвижимость скорее может привлечь тех, кто просто хочет защитить свои деньги от инфляции и параллельно быть владельцем пока недорогой европейской недвижимости, например петербуржцев со средним достатком и сбережениями до 1,5 млн рублей. За такие деньги в Петербурге ничего не купишь, а в Эстонии за €22 тыс. можно стать обладателем полноценной двухкомнатной квартиры с евроремонтом и мебелью на берегу Чудского озера в курортном месте Уускюла. Также пока еще реально за €30 тыс. купить строящийся дом общей площадью 150 кв. м на побережье Балтийского моря.

Если денег совсем немного, можно вложиться в небольшую двухкомнатную квартиру в Усть-Нарве с хорошим ремонтом на расстоянии чуть более 1 км от пляжа, заплатив за это всего €15 тыс. Или попытаться взять на недостающую сумму кредит в одном из эстонских банков. Условия для заемщиков здесь значительно лучше, чем в России: доля самофинансирования для иностранцев составляет от 50% от стоимости объекта, кредит выдается на срок до 30 лет под 3-7% годовых. Хотя, по словам Юлии Юурик, россиянам, не имеющим постоянного дохода в Эстонии, получить ипотеку сложнее, чем местным жителям. "Специальных программ для иностранцев нет. Каждый случай рассматривается индивидуально, в расчет берется и наличие прочных связей с Эстонией, например семьи или бизнеса, а также возможность использования дополнительного залога",— объясняет она. Впрочем, можно воспользоваться и схемой лизинга. Хотя она менее выгодна: право собственности на объект остается у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит всю сумму, а выплаты составляют 7-9% годовых — положительное решение о финансировании покупки недвижимости с помощью лизинга иностранцам получить значительно проще.

Варианты же до €5 тыс. точно не стоит рассматривать. Сдать такую халупу дороже, чем за €30 в месяц, не получится, да и большой прибыли при перепродаже получить все равно не удастся, даже если и случится стремительный рост цен. Для собственного же проживания (в качестве перевалочного пункта на выходные и в праздники) такой объект покупать и вовсе невыгодно. Несмотря на то что сам объект недвижимости в Эстонии налогом не облагается, коммунальные платежи независимо от качества дома и состояния квартиры довольно высоки и составляют от €800 до €1500 в год. Так лучше уж эти деньги потратить на комфортное проживание в хорошей гостинице или на вилле на берегу взморья, чем содержать хоть и европейское, но совершенно бесперспективное жилье.

Татьяна Елекоева