Дворцы нужны только даром
реновация
Петербургские власти вслед за московскими разработали закон о льготной аренде объектов культурного наследия, вступивший в силу 25 марта. Однако Смольный, в отличие от московской администрации, отдавать свои дворцы за рубль не хочет.
Дворец великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной был продан Фондом имущества за 500 млн руб. — почти на 30% ниже начальной цены
Фото: Денис Вышинский, Коммерсантъ
Плавали — знаем
Так же, как и в Москве, обязательным условием предоставления льготной арендной ставки являются ремонт и реставрация исторического здания, которое находится в аварийном состоянии. Однако, полагает старший юрист DLA Piper Ольга Мищенко, "вряд ли эта программа вызовет ажиотаж среди девелоперов и резкий рост количества подобных проектов. Стоимость таких работ превышает затраты на новое строительство, а подводные камни, возникающие после проведения историко-культурной экспертизы, и вовсе могут поставить проект в тупик".
Представитель Penny Lane Realty в Санкт-Петербурге Антон Коновалов также убежден, что лишь единицы согласятся принять подобный "подарок" от властей. "Несложно представить, чем будет компенсирована низкая арендная плата для инвестора — длительными согласованиями, бесконечными проверками, колоссальными затратами на восстановление и содержание объекта. Общение с различными комиссиями и "градозащитными" группами будет длиться годами",— убежден он.
"Старинные здания не соответствуют современным требованиям эксплуатации, поэтому, беря в аренду или выкупая дворец или особняк, инвесторы рассчитывают на возможность их приспособления под сегодняшние реалии. Если власти будут препятствовать этому и требовать сохранения абсолютной аутентичности, результата, на который они рассчитывают, не будет",— предупреждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям Дмитрий Некрестьянов.
Не исключено также, что по минимальным арендным ставкам будут предлагаться совершенно убитые здания в непрестижных районах Петербурга. "Наиболее интересные исторические объекты Петербурга уже принадлежат частным лицам. Остались небольшие заброшенные усадьбы, находящиеся в ветхом состоянии и расположенные в местах, менее привлекательных с точки зрения инвестирования, по большей части — в пригородах Петербурга",— отмечает директор департамента консалтинга и оценки недвижимости компании ЛАИР Светлана Чевдарь.
Действительно, поскольку проблему спасения памятников архитектуры от разрушения петербургские власти пытаются решить не один год, еще до моратория, объявленного законом "Об объектах культурного наследия", в городе было приватизировано два десятка памятников регионального значения и более 30 особняков сдано в долгосрочную аренду. Сначала, смирившись с тем, что бюджетных средств на восстановление дворцов не хватает, Смольный начал "отдавать в хорошие руки" памятники местного значения. Частным владением стало здание Пассажа на Невском проспекте, разрушенный пожаром Шереметьевский дворец на Шпалерной, Тенишевский дворец на Английской набережной и еще более десятка зданий. В 2009 году петербургские власти объявили о возможности приобретать и памятники федерального значения. Частному капиталу был предложен список из 26 старинных особняков. Шести дворцам, за которые Смольный рассчитывал выручить 2,4 млрд рублей, планировалось найти хозяев в течение 2010-2011 годов.
Однако эта идея потерпела фиаско: надежды на то, что бизнес встанет в очередь за дворцами и особняками, не оправдались. За три года Фонду имущества Петербурга с трудом удалось продать всего четыре памятника, причем один из них — дворец великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, который планировали продать за 700 млн рублей,— ушел с торгов с дисконтом в 200 млн рублей.
Доходность в расчет не берется
Между тем эксперты считают, что такой результат был предсказуем. "Понятно, что особняки в историческом центре Петербурга — это особый вид недвижимости. Те, кто решается на их приобретение, не ставят перед собой задачи приумножить вложенные средства,— объясняет директор по оценке УК "Магистр" Инна Попова.— Мотивом для покупки дворцов и особняков может быть только острое желание потенциального владельца подтвердить свой статус".
По словам госпожи Поповой, здесь в первую очередь оцениваются затраты, а не ожидания инвестора относительно будущей доходности объекта. Затраты же настолько велики, что не всякая даже преуспевающая компания может себе их позволить. По оценке УК "Магистр", только расходы на реставрацию фасадов и внутреннего убранства особняков, охраняемых КГИОП, могут составлять от $2 тыс. до $6 тыс. за 1 кв. м. Если прибавить к этому стоимость земли и первоначальную цену здания, суммарные затраты достигнут $10-15 тыс. за 1 кв. м. При этом "квадрат" обычного дома в центральной части города оценивается в $2-4 тыс. "Но в ходе реставрации данная сумма может вырасти в несколько раз, поскольку в историческом здании не все можно оценить до начала работ",— добавляет председатель совета директоров управляющей компании "Сателлит Девелопмент" Владимир Скигин.
В связи с этим, по мнению Светланы Чевдарь, московская практика передачи таких объектов в аренду инвесторам по символической ставке 1 рубль за 1 кв. м в год кажется вполне оправданной. Инвесторам нужна более убедительная мотивация — только тогда процесс может стать более или менее масштабным. "Схема передачи памятников истории и культуры частному капиталу на условиях льготной аренды на Западе работает уже давно и, на мой взгляд, довольно успешно,— говорит председатель комитета по качеству и безопасности при координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО Александр Орт.— Однако существующие в Петербурге условия аренды и охранные обязательства относительно памятников архитектуры не устраивают бизнес. Хотя сама идея сдачи аварийных особняков в аренду с понижающим коэффициентом может вызвать интерес. Но насколько он будет сильным, зависит от дополнительных арендных обязательств, которые будут поставлены перед бизнесом". Впрочем, добавляет господин Орт, если удастся сохранить хотя бы десятую часть памятников, это уже лучше, чем ничего.