Как Кипр аукнется?

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru:

— То, что сейчас происходит на Кипре, никаким образом не может повлиять на рынок недвижимости. Наоборот, как ни странно, местный рынок недвижимости может стать единственной защитой капитала, ведь от недвижимости десятую часть не отберешь, как это происходит и еще произойдет с депозитами. В основном эта ситуация затронет тех, кто держит деньги на счетах. Кроме того, до сих пор непонятно, коснется ли это юридических лиц или нерезидентов, и говорить об этом пока очень рано. В любом случае эта ситуация на недвижимость не повлияет. Напротив, это хорошо не только для недвижимости Кипра, но и в целом для недвижимости в Европе. Если на Кипре могут отобрать десятую часть, то это могут сделать и в Восточной Европе, и в Испании. Поэтому недвижимость может стать единственным инструментом сохранения капитала наряду с золотом.

Наталья Завалишина, генеральный директор МИЭЛЬ-DPM:

— Ситуация с Кипром, скорее всего, нормализуется в ближайшее время. Решение о введении налога на банковские вклады было достаточно неожиданным, именно поэтому сейчас эта ситуация выглядит несколько тревожно. Наши клиенты, интересующиеся приобретением недвижимости на Кипре, уже задавали нам вопросы, беспокойство вполне понятно. Тем не менее мы не предполагаем какого-то драматичного развития событий. У всех, кто заинтересован в приобретении недвижимости для отдыха, обучения детей, проживания на Кипре, для серьезного беспокойства нет оснований: стоимость недвижимости вряд ли изменится в ближайшее время, процедура покупки — также, климат, средиземноморская кухня, гостеприимство местных жителей — тем более. Думаю, что в течение ближайших нескольких недель все придет в нормальное состояние: экономика Кипра небольшая и достаточно управляемая, поэтому нормализуется через короткий промежуток времени.

Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield:

— Влияние кипрского кризиса на европейский рынок недвижимости будет незначительным. Тяжелая ситуация в этой стране не была секретом. Другое дело, что способ решения проблемы оказался для многих неожиданным. Но не думаю, что это приведет к переоценке рисков инвестирования в коммерческую недвижимость.

Более того, инвестиции в высококачественные объекты коммерческой недвижимости часто рассматриваются как альтернатива депозитам, и если пошатнется доверие к европейским банкам, то можно ожидать дополнительного объема ликвидности на рынке коммерческой недвижимости.

В России ситуация иная. Многие инвесторы так или иначе связаны с кипрской финансовой системой, так что даже в самом благоприятном случае они будут искать другие юрисдикции, а это приведет к задержкам в совершении сделок. Поэтому не исключено, что объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость окажется ниже ожидаемого.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

— Ситуация на Кипре не окажет существенного влияния на местный рынок жилой недвижимости. Если, конечно, кипрское правительство не пойдет еще дальше в абсурдности принимаемых решений и, например, не станет облагать каким-нибудь новым грабительским налогом все приходящие из-за рубежа платежи или не введет драконовского налога на покупку кипрской недвижимости иностранцами. Остается уповать на то, что у кипрского правительства хватит здравого ума не идти далее по той дороге в никуда, на которую правительство Кипра уже ступило.

Сколько-нибудь серьезно ситуация на Кипре не скажется и на рынке жилой недвижимости Европы в целом — и по причине значительной инерционности рынка недвижимости, и по причине того, что Кипр уже достаточно давно перестал быть местом притяжения массового интереса международных покупателей недвижимости. Иными словами, говорить о том, что ситуация на Кипре приведет к перераспределению структуры европейского рынка жилья, не стоит в силу мизерности доли кипрского рынка недвижимости в общеевропейском рынке. И будет ошибочным предположение о том, что обжегшиеся вкладчики кипрских банков после разморозки своих депозитов бросятся приобретать на размороженные средства жилую недвижимость за рубежом, ведь эта приобретенная впопыхах жилая недвижимость не станет для них активом, а станет пассивом, то есть будет генерировать отрицательный денежный поток.

А вот на рынок коммерческой недвижимости Европы сложившаяся ситуация на Кипре однозначно окажет влияние. Тенденция последних лет, состоящая в том, что международные инвесторы переводят значительную часть своих активов в коммерческую недвижимость европейских грандов (Великобритания, Германия, Швейцария, Франция, Австрия), только усилится, поскольку инвесторы получили четкий сигнал о том, что деньги, лежащие на депозитах, увы, не застрахованы от "частичной экспроприации". Внимание инвесторов продолжит перераспределяться от коммерческой недвижимости проблемных европейских стран (Италия, Испания, Кипр, Греция, Португалия) в пользу стран с сильнейшими европейскими экономиками и в пользу Швеции и Норвегии, чьи рынки коммерческой недвижимости в последние годы находятся на подъеме в немалой степени благодаря тому, что скандинавские страны не перешли на евро.

Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS:

— Сложившаяся на Кипре ситуация на данный момент не оказала особого влияния на рынок недвижимости Европы. О первых результатах можно будет говорить не ранее чем через квартал, а увидеть последствия принятых правительством Кипра решений мы сможем не ранее чем через полгода.

Подрыв доверия к руководству страны и опасения относительно развития ситуации, безусловно, приведут к коррекции цен и количества сделок, но масштаб пока неясен.

В целом рынок недвижимости Кипра достаточно стабилен, что подтверждается сравнительно неплохими показателями во время рецессии 2008-2009 годов, достигнутыми благодаря введению облегченного получения вида на жительство для покупателей-нерезидентов.

Риэлторы и девелоперы Кипра не считают принятие властями определенного решения критичным для рынка недвижимости. Вполне вероятно, что владельцы счетов на Кипре примут решение о выводе своих финансов из банков и переводе активов в недвижимость и другие активы. Наверняка кипрские застройщики, которые по традиции сильно интегрированы с банками (как правило, входят в состав единого холдинга), предложат вкладчикам аффилированных банков особые условия инвестирования в целях минимизации их финансовых потерь.

Однако сейчас потенциальные покупатели, занимавшиеся активным поиском недвижимости, и покупатели, которые уже были готовы к внесению задатка, отложили покупку на неопределенное время и находятся в ожидании того, как будет развиваться ситуация. Возможно, на это потребуется несколько месяцев, как это происходило во Франции, когда значительная часть покупателей в режиме ожидания покупки отслеживала изменения политической ситуации и меры президента по изменению налогового режима. Напомню, что во Франции, согласно Global Price Index, за год цены снизились на 8% в сегменте элитной недвижимости, объем сделок продолжает сокращаться.

Екатерина Тейн, партнер Chesterton:

— Чаще всего недвижимость на Кипре приобретали англичане и россияне, и именно они в большей степени пострадают от этого решения. Когда Кипр потерял свой офшорный статус, это уже значительно снизило привлекательность местного рынка для наших соотечественников. Жилая и коммерческая недвижимость здесь который год переживает не самое лучшее время. Но в силу того, что на Кипре сложилось определенное комьюнити россиян (бизнес-интересы, резиденции, семьи, которые там проживали, дети в школах и т. д.), кипрский рынок хоть и медленно, но двигался.

Решение ввести налог на депозиты коренным образом подрывает какие-либо надежды на то, что ситуация может исправиться в лучшую сторону. Более того, это решение наносит удар по фундаментальным основам доверия к европейской банковской системе, и последствия для экономики еврозоны могут быть просто катастрофическими. Предсказать сейчас что-либо сложно, но главное, что вырисовываются два основных вопроса: где и в чем хранить средства? Куда сейчас будут выводить деньги из кипрских и европейских банков? По поводу где — эксперты называют Сингапур, Гонконг, как вариант — Дубай. А вот в чем — данная ситуация показывает, что недвижимость все-таки была и остается наиболее надежным активом, главное, приобретать ее в правильном месте.

Анна Батизи, глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby`s International Realty:

— Во времена нестабильности потенциальные инвесторы предпочитают переводить свои накопления из денежных активов в недвижимость, по этой причине мы видим предпосылки для роста цен на недвижимость по основным направлениям, привлекательным для иностранных инвесторов (Франция, Швейцария, Германия, Великобритания, США). Объекты элитного сегмента в последнее время в принципе дорожают. Это объясняется тем, что недоверие к банкам порождает повышение интереса к более солидным активам, таким, как недвижимость, что и вызывает рост цен.

Что касается того, продолжат ли инвесторы вкладывать деньги в рынок недвижимости Кипра, то это двоякий вопрос. Пока все в ожидании, будут ли приняты обещанные меры, как они отразятся на экономической стабильности не только Кипра, но и еврозоны в целом. Некоторые разочарованные местные вкладчики теоретически могут принять решение о вложении своих средств в покупку недвижимости, но это скорее будет точечной историей. Скорее всего, спрос на недвижимость Кипра со стороны иностранных покупателей не возрастет до тех пор, пока ситуация в стране не прояснится. Со своей стороны мы также рекомендуем повременить с покупкой во избежание дополнительных рисков.

Если проанализировать рынок недвижимости по сегментам, то элитный сектор меньше подвержен колебаниям, нежели сегмент "эконом". Стоит отметить, что на Кипре "элитки" не так уж много и спрос, как правило, превышает предложение. Сейчас средняя цена покупки отдельно стоящего дома в Лимассоле составляет €1-2 млн, и если цены в элитном сегменте и подвергнутся каким-либо резким изменениям, то ненадолго.