Пенсия с видом на Атлантику

Рынок недвижимости Майами традиционно пользовался популярностью у американских пенсионеров, переезжавших в теплый климат после успешной карьеры в более холодных городах. Однако в последнее время местных пенсионеров стали теснить зарубежные клиенты, в том числе состоятельные россияне, что уже привело к росту цен.

Медом намазано

Майами начал набирать популярность еще в 90-х годах прошлого столетия, когда здесь стали приобретать недвижимость звезды российского шоу-бизнеса. Считается, что одним из первых город открыл певец и композитор Игорь Николаев. "Продвижение этого рынка во многом происходило из рук в руки в узком кругу состоятельных россиян, способных позволить себе недвижимость по ту сторону Атлантики, и только в последние годы жемчужина Флориды стала рекламироваться в СМИ в расчете на средний класс россиян",— вспоминает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Однако, по его словам, информация о "засилье" русских в Майами, а также о том, что "россияне скупили пол-Майами", сильно преувеличена. "Достоверно известно, что среди иностранных покупателей недвижимости в Майами 70% являются выходцами из Латинской и Южной Америки. При этом наибольшая доля среди иностранных покупателей жилья принадлежит венесуэльцам, обеспечивающим 16% трансакций. Аргентинцы и бразильцы занимают соответственно 15% и 14% рынка",— говорит Станислав Зингель. Для сравнения: на представителей Европы совместно с Россией приходится лишь 18% заключаемых иностранцами сделок. Причем россияне обеспечивают только 2% трансакций, что, например, в три раза меньше, чем "безвестные" на международном рынке недвижимости колумбийцы. "Рынок недвижимости Майами во многом определяют иностранные покупатели, самую большую долю среди которых занимают выходцы из Латинской Америки, однако клиентов из Европы и России также довольно много",— соглашается директор по зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова.

Несоответствие рыночной доли и информационного сопровождения присутствия русских в Майами обуславливается "нестандартным" поведением и предпочтениями клиентов. "Россияне в большинстве случаев не нуждаются в натурализации и обретении традиционных для иммигрантов ценностей. Они, как правило, не начинают бизнес и не озадачивают себя созданием бизнеса и содержанием семей, поскольку таковые уже давно обеспечены за счет бизнеса в России",— говорит Станислав Зингель. По его словам, на фоне круглосуточно работающих латиноамериканских иммигрантов богатый и закрытый образ жизни россиян порождает массу инсинуаций. "Спрос на рынке элитной недвижимости Майами по-настоящему глобальный. Наибольшей активностью отличаются кроме самих американцев бразильцы, аргентинцы, итальянцы и немцы. Меньший, но растущий спрос проявляют и россияне. Основное их внимание на рынке США по-прежнему сконцентрировано в Нью-Йорке и Хэмптоне. Что касается ценовых предпочтений, то если китайцы чаще всего интересуются жильем стоимостью свыше $10 млн, запросы россиян в среднем в два раза ниже",— рассказывает Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.

Впрочем, популярность рынка недвижимости Майами имеет и вполне очевидные причины. "Майами отличается не только тем, что сюда приезжают отдыхать многие звезды, но и в первую очередь удивительной природой и прекрасным климатом. В 2008 году журнал Forbes назвал Майами самым чистым городом Америки. Помимо того что это отличное место для собственного отдыха или для "второго дома", Майами — популярное курортное место, где купленную виллу или апартаменты можно приобрести для сдачи в аренду: туристический сезон здесь круглый год",— говорит глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby`s International Realty Анна Батизи. По ее словам, российских покупателей также привлекает простота процедуры покупки: нет никаких ограничений на приобретение недвижимости, иностранные граждане пользуются теме же правами и привилегиями, что и американцы. Также любой иностранный гражданин может получить кредит, имея первоначальный взнос от 35% и определенный пакет документов: обычно на процесс приобретения недвижимости уходят одна-две недели без кредитования и от четырех до семи недель в случае оформления кредита.

Что покупают?

По словам экспертов, в Майами у русских покупателей наиболее популярны районы Sunny Isles и Bal Harbour, расположенные на севере Майами-Бич, вдалеке от основных туристических достопримечательностей и большинства объектов инфраструктуры. "Если сравнивать популярность South Beach и North Beach, то южная часть Майами остается Меккой для многих иностранцев: здесь лучшие пляжи, отели, ночные клубы, бутики, модные кафе",— говорит Анна Батизи. В свою очередь, северная часть Майами-Бич во многом отличается от раскрученного South Beach, но у него определенно есть потенциал как с точки зрения строительства жилых комплексов, так и с точки зрения инфраструктурных объектов. "Что касается предпочтений россиян, то чаще всего они приобретают апартаменты или виллы. В среднем в элитном сегменте можно купить апартаменты от $1 млн, а виллу в престижном районе — от $5-10 млн, хотя цены могут достигать и нескольких десятков миллионов долларов",— говорит Анна Батизи. Например, здесь можно приобрести пентхаус с панорамным видом на Авентуру и Sunny Isles за $1,595 млн. Среди интересных проектов участники рынка называют Porsche Design Tower — 57-этажный жилой комплекс в районе Sunny Isles Beach на берегу Атлантического океана. "Цены на недвижимость в Майами относительно Москвы по-прежнему невысокие, но с каждым годом постепенно растут. За $500 тыс. можно приобрести просторные и вполне приличные апартаменты с видом на море",— говорит руководитель направления зарубежной недвижимости компании Welhome Авалиани Варден. Впрочем, следует знать, что обслуживание таких квартир обходится владельцам значительно дороже, чем в России.

В свою очередь, по словам Станислава Зингеля, самый дорогой дом в Майами был приобретен анонимным русским покупателем за $47 млн на так называемом Indian Creek Island. Находящиеся на острове 35 домов круглосуточно охраняют 15 вооруженных полицейских. По словам Юлии Овчинниковой, около 70-80% объектов недвижимости в районе Sunny Isles выкуплено российскими клиентами, однако ни в одном другом районе Майами больше нет такой ситуации. "Район в основном застроен люксовыми кондоминиумами конца 1990-х — начала 2000-х годов, в этих домах покупатель получает гораздо большую площадь, чем в южной части Майами-Бич. Кроме того, местоположение близко к крупному торговому центру Aventura Mall",— говорит эксперт.

Опыт Knight Frank также подтверждает интерес русских клиентов к элитной недвижимости в Майами, в том числе с инвестиционными целями. "Например, у одного из наших клиентов есть в наличии пять апартаментов в комплексе St. Regis, это один из самых популярных комплексов в Майами и один из самых дорогих. Он находится при пятизвездном отеле на первой линии моря напротив знаменитого торгового центра Bal Harbour",— рассказывает Елена Юргенева. К слову, цены на апартаменты в нем составляют от $1 млн до $25 млн. В целом, считает эксперт, доля русских покупателей на рынке элитной недвижимости велика и составляет приблизительно 22-25%. "Российские клиенты предпочитают кондоминиумы и апартаменты в North Beach, в частности в Bal Harbour и Sunny Isles. Sunny Isles состоит из новых кондоминиумов, и приблизительно 70% жителей этого места русские. Этот район пользуется популярностью у наших соотечественников на протяжении 15 лет, а за последние 3 года русские покупатели также начали освоение района Bal Harbour",— говорит Елена Юргенева.

Посткризисный драйв

Интерес иностранных инвесторов идет рынку на пользу: в последнее время Флорида, и в первую очередь Майами, входит в число наиболее активно растущих локальных рынков жилой недвижимости США. "Рынок жилья Майами испытал значительное негативное влияние последствий ипотечного кризиса, тем не менее уже в 2011-2012 годах на фоне общей стабилизации экономической конъюнктуры он динамично восстанавливался и демонстрировал высокие темпы роста средних цен",— говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. Согласно экспертным оценкам, по итогам 2012 года средняя стоимость квартир и домовладений выросла на 15-20% и варьируется в примерном диапазоне $150-200 тыс. "Майами — центральный рынок недвижимости Флориды, а Флорида, в свою очередь, вот уже как три года наиболее популярное месторасположение среди иностранных покупателей жилья в США",— говорит Станислав Зингель. Вместе с тем, по его словам, говорить однозначно об инвестиционной привлекательности жилья в городе не приходится, так как Майами — это пример рынка курортной недвижимости, на котором возможны глубокие взлеты и падения цен. Например, со второго квартала 2007 года по третий квартал 2011 года средняя стоимость жилья в городе снизилась на 45%, в то время как в среднем по США недвижимость подешевела лишь на 16%. "В данном контексте Майами можно порекомендовать в первую очередь как место приобретения недвижимости для собственного использования, что, собственно, и делает большая часть состоятельных россиян. При этом приобретать лучше объекты высшего ценового сегмента в районах с организованной застройкой, охраной, хорошей инфраструктурой и близко расположенным морем. Дома в этом случае могут оказаться предпочтительнее кондоминиумов",— говорит Станислав Зингель.

Более того, значительно более привлекательными являются инвестиции не в сектор жилой, а в сектор коммерческой недвижимости Флориды и Майами. Например, инвестиции в торговую недвижимость с высококлассными арендаторами на долгосрочных договорах аренды. При таких инвестициях инвестор может рассчитывать на рентабельность инвестиций в размере 7-11% годовых. По словам Юлии Овчинниковой, в настоящий момент в Южной Флориде наблюдается настоящий строительный бум: одновременно возводится более 70 новых жилых комплексов. Как отмечает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев, при всем этом цены на недвижимость в Южной Флориде все еще занижены. "В первую тройку штатов для роскошной жизни входят Нью-Йорк и Калифорния. Флорида является наименее дорогим и все же предлагает очень высокий уровень жизни",— говорит эксперт. Как бы то ни было, по данным Анны Батизи, в январе текущего года объемы продаж жилой недвижимости в округе Майами-Дейд были на 7,5% выше, чем в аналогичном периоде 2012 года. "Продажи частных домов на вторичном рынке за указанный период поднялись на 19,1%. В целом цены на недвижимость и объемы продаж недвижимости в Майами в четвертом квартале 2012 года достигли рекордной отметки",— говорит эксперт. При этом как раз одним из ключевых драйверов быстрого восстановления и роста деловой активности является расширение спроса со стороны нерезидентов.

Алексей Лоссан