В минувшую пятницу стартовал конкурсный отбор инвесторов на проектирование и застройку одного из самых привлекательных участков в Перми — территории бывшей краевой психиатрической больницы (квартал №179). В распоряжении „Ъ“ оказалась конкурсная документация, предоставляемая потенциальным участникам отбора. Первые интересанты уже раскритиковали условия конкурса и не исключают обращения в УФАС и суд.
В конкурсной документации указаны общие требования к заявителям: потенциальными участниками могут быть юрлица, зарегистрированные на территории РФ и осуществляющие инвестиции в жилищное строительство. Участник не должен находиться в процедурах ликвидации, реорганизации, банкротства, иметь убытков по итогам финансово-хозяйственной деятельности за 2012 год. В документации также указаны основания, по которым комиссия может отстранить заявителя от участия. При этом в документации также указано, что «конкурсная комиссия оставляет за собой право отклонения заявки инвестора без объяснения причин». Как пояснил „Ъ“ Илья Юков, гендиректор ОАО «Пермагростройзаказчик» (ПАСЗ, 100% принадлежит краевому правительству), «речь идет о том, что участник не будет персонально извещаться об отклонении заявки, вся информация о допуске или недопуске будет занесена в общий протокол с указанием причин для отклонения заявки».
Также, согласно документации, для оценки конкурсных предложений участников принимаются показатели группы компаний, в которую входит участник конкурса. При этом под группой компаний понимается группа юрлиц, отвечающих критериям ФЗ о защите конкуренции.
В состав заявки должны входить следующие документы и материалы: бухгалтерская отчетность за 2011 год и первое полугодие 2012 года, консолидированная отчетность группы компаний по МСФО за те же периоды, информация о реализованном проекте жилищного строительства, детальное описание предложения по развитию социальной и инженерной инфраструктуры Перми, предложение по цене и срокам оплаты права аренды участков, по условиям инвестиционного договора. Потенциальному застройщику нужно предоставить эскизный проект, включающий буклет с 3D-изображениями.
«Мы просим всего лишь „эскизник“, не нужны детальные проектировочные решения. Тем более, я уверен, что потенциальные участники уже давно присмотрелись к этой площадке и наверняка не сегодня приняли решение об участии в конкурсе», — прокомментировал параметры господин Юков. Стоит отметить, что активный интерес к этой площадке проявляет холдинг «Ренова» («Кортрос»): на недавнем международном форуме MIPIM во Франции она еще раз заявила об интересе к участку. По одной из версий, лот мог быть сформирован в пользу этого девелопера.
По результатам предквалификационного отбора комиссия принимает решение о соответствии участников конкурса требованиям документации и о допуске к дальнейшим конкурсным процедурам. По словам господина Юкова, предквалификационный отбор и оценка предложений будут происходить в один день — 26 апреля.
Каждый критерий будет оцениваться членом комиссии в диапазоне от 0 до 10 баллов. При этом критерии имеют разный вес: например, предложение участника по развитию социальной и инженерной инфраструктуры Перми имеет вес 0,15; предложение по цене и условиям оплаты права аренды, условиям инвестиционного договора и срокам реализации проекта — 0,1; концепция застройки «весит» 0,3, как и опыт успешной реализации проектов комплексного освоения территорий. Вес финансово-экономического состояния участника составляет 0,15.
В документации обозначены требования к концепции застройки участка 9,6 га. Площадь нового строительства на этой территории без учета паркингов должна составить 240 тыс. кв. м. В параметрах застройки прописаны площади квартир: площадь однокомнатных квартир предполагается 40–45 кв.м, двухкомнатных — 55–70 кв. м, трехкомнатных — 75–90 кв. м, четырехкомнатных — 95–115 кв. м. По условиям конкурса не менее 25% квартир должно отвечать стандарту жилья эконом-класса по площади. Это значит, что площадь однокомнатных квартир варьируется в пределах 28–40 кв. м, двухкомнатных — 44–60 кв. м, трехкомнатных — до 80 кв. м.
Залоговый платеж для участия в конкурсе составляет 70 млн руб., в дальнейшем он возвращается всем участникам, кроме победителя. Победителю эта сумма засчитывается как первая часть арендной платы. Вторая часть составляет 130 млн руб. Участник также может предложить любую дополнительную сумму в качестве арендного платежа. Часть квартир по условиям договора будет выкуплена самим ПАСЗ: количество квадратных метров и объем соинвестирования со стороны ПАСЗ должны предложить потенциальные участники.
В проекте договора предусмотрено внесение изменений в правила землепользования и застройки. «Это необязательный пункт. Он предоставляет застройщику свободу действия и не ограничивает его рамками существующего генплана. Если участник полагает, что он сможет пройти через публичные слушания и внести изменения, то почему нет», — отметил Илья Юков.
В документации есть пункт о запрете сговоров между участниками: они «не должны обсуждать между собой никакие аспекты конкурсных предложений или иначе обмениваться информацией или организовывать сговор в отношении реализации инвестиционного договора, участник не должен вступать в какие-либо переговоры или договоренности с другими участниками». По словам Ильи Юкова, это «стандартный пункт документации, он не запрещает участникам создавать объединения для реализации инвестпроекта».
Прием заявок на конкурс продлится до 15 апреля, сам конкурс пройдет уже через месяц — 26 апреля, результаты отбора станут известны 29 апреля.
Как удалось выяснить „Ъ“, за получением документации уже обратилось ООО «Инвестиционная компания „Развитие“». Руководитель ИГ «ПМ-Инвест» (в группу входит ИК «Развитие») Олег Стародубцев сообщил „Ъ“, что успел ознакомиться с материалами конкурса и находится в недоумении. В частности, застройщика разочаровали подходы к техническому заданию. В них говорится, что 25% территории будет отдано под застройку жильем эконом-класса. Площадь таких квартир будет начинаться от 28 кв. м, размер кухни — 6 кв. м.
«Губернатор Чиркунов планировал этот квартал как идеальный образец застройки. Кухни в 6 кв. м — это что? Как в хрущевках? Теперь понятно, какой вариант застройки пермякам готовит команда, курирующая сегодня проект. Я 25 лет назад, работая на заводе, получил первую квартиру — она была площадью в 30 кв. м. Даже в СССР люди жили лучше. Зачем в центре Перми нужно строить эконом-класс, почему нельзя для этого отвести место, допустим, в спальных районах?» — комментирует господин Стародубцев.
Олег Стародубцев критикует и сжатые сроки подачи заявок: «За один месяц подготовить конкурентный проект застройки, в том числе и в 3D, — нереально!». Смущает главу «ПМ-Инвеста» и пункт в инвестиционном меморандуме о том, что застройщик, чтобы начать застраивать квартал, должен провести изменения в правилах землепользования и застройки Перми. «А что, если мне не удастся? Что делать?» — отмечает он. «ПМ-Инвест» рассматривает возможность оспаривания условий конкурса в УФАС и суде.
Председатель строительного холдинга «КД ГРУПП» Андрей Гладиков оказался менее категоричен в оценках условий конкурса. «За документацией мы еще не обращались, но нельзя сказать, что участок нам неинтересен, хотя относимся к нему спокойно. Что касается цены аренды — ожидаемо, что это будет достаточно дорого, поскольку площадка находится в центре города. Разработать эскизное решение за такие сроки — при желании вопрос решаемый. Эконом-жилье в определенной степени должно быть везде, в том числе и в центре, в этом ничего такого не вижу. Что касается выкупа определенной части жилья ПАСЗ — возможно, это и неплохо для таких крупных проектов, поскольку гарантирует застройщику продажу определенного объема жилья», — полагает господин Гладиков.