Квартиры в России нынче дороги. И хорошие специалисты тоже. Поэтому нередко компании, заинтересованные в том или ином высококлассном сотруднике, пытаются переманить его перспективой получения квартиры за счет фирмы или на худой конец беспроцентным кредитом на покупку жилья с рассрочкой выплаты лет эдак на 25. На первый взгляд заманчиво и дешево. На самом деле дорого и невыгодно. Однако выход есть.
Квартира в подарок
Итак, вы поступили на работу и компания обязалась не только платить вам зарплату, но еще и подарить квартиру за $100 тыс. Ну чего еще желать? А желать в этом случае лучше всего денег. И не на мебель, а на налоги: как минимум треть квартиры (в денежном выражении) придется отдать государству.
Вообще-то законодательство приветствует приобретение гражданами жилья: его стоимость разрешено вычитать из налогооблагаемой базы в течение трех лет, а подоходный налог в этот период может и вовсе равняться нулю. Но только не у тех, кто получил квартиру за счет фирмы. Госналогслужба запрещает исключать из налогооблагаемого дохода расходы на покупку жилья гражданам, для которых "жилые дома, квартиры, дачи или садовые домики построены или куплены за счет собственных средств предприятия". А стоимость такой квартиры считается вашим доходом, и все, что свыше 12 минимальных зарплат (1001 руб. 88 коп.), облагается подоходным налогом.
Кроме подоходного налога, с полученной квартиры инспекторы, как правило, требуют уплатить еще и налог на дарение. Это утверждение весьма спорно: по закону нельзя один и тот же доход облагать дважды. Но налоговая практика такова.
Короче говоря, кроме трети стоимости квартиры в виде подоходного налога (ставка налога — до 35%), вам придется отдать государству еще десятую или третью часть стоимости квартиры в виде налога на дарение. Этот налог также зависит от оценки квартиры и составляет от 10 до 40% ее стоимости (подробнее см. "Деньги" #48 за 1997 год, #16-17 за 1998 год).
Квартира взаймы
А что если взять у предприятия жилищный заем? Те же $100 тыс. на 10 лет, скажем, под 3% годовых. В результате вы получите возможность купить весьма приличную трехкомнатную квартиру в Москве, выплачивая за нее ежемесячно около $900.
Ваша зарплата это позволяет? Не спешите радоваться: это еще не все ваши траты. Вам придется платить за льготный заем. Но не фирме, а государству. Займы под низкие проценты выгодны. А выгода в виде "экономии на процентах при получении заемных средств" должна облагаться налогом.
При расчете налога уплачиваемые вами проценты по займу закон предписывает сравнивать со ставкой рефинансирования ЦБ (по рублевым кредитам) или с константой в 10% годовых (по валютным кредитам). Все льготные займы можно разделить на три группы: беспроцентный заем, низкопроцентный заем (проценты до 2/3 ставки рефинансирования по рублевым займам или до 10% по валютным) и просто выгодный заем (проценты не менее 2/3 ставки ЦБ по рублевым займам или не менее 10% по валютным). Ничего не придется платить только в последнем случае.
Если проценты будут ниже, платить придется. Разница между реально уплачиваемыми процентами и 2/3 ставки рефинансирования (по рублевым ссудам) или 10% (по валютным ссудам) добавится к вашему годовому доходу и будет облагаться по прогрессивной шкале. Разумеется, беспроцентный заем тоже облагается налогом: в ваш годовой доход целиком зачисляется 2/3 ставки ЦБ (за рублевый заем) или 10% годовых (за валютный). Это ставки "экономии" за год. Если вы получили заем, например, на 6 месяцев, то в ваш доход зачислят вдвое меньшую сумму. Если на 5 лет, то и материальная выгода будет начисляться ежегодно — вплоть до последней выплаты займа.
И еще. Облагаться будет выгода только с невыплаченной части займа. То есть в нашем примере ($100 тыс. под 3% годовых на 10 лет при условии равномерной выплаты) через 5 лет вам придется платить подоходный налог с суммы материальной выгоды в размере $3500 ((10%-3%) х $50 тыс.). Какую часть из этих $3500 возьмет государство у вас в виде налога, зависит только от того, сколько еще доходов вы получили за год помимо этой "экономии на процентах". Ставки налога варьируются от 12 до 35%. Соответственно, в нашем примере налог может составлять от $420 до $1225. Конечно, можно уменьшить доход на сумму, истраченную на покупку жилья. Но проценты за пользование займом, полученным на предприятии, ваш налог не уменьшат (в отличие от банковских кредитов — уплаченные банку проценты налогооблагаемую базу сокращают).
Без квартиры вы не останетесь
Таким образом, и в подарок, и в кредит квартиру получать накладно. Что делать? А вот что. Вы все-таки получаете от своей компании подарок. Но не квартиру, а деньги. И не на время, а навсегда (подарок же). На полученные средства вы покупаете квартиру (деньги можно сразу перечислить продавцу).
Получение денег в подарок (если только они не внесены во вклад в банке) налогом на дарение не облагается. Что же касается подоходного налога, то, конечно, ваш облагаемый доход на сумму подарка (за вычетом 12 минимальных зарплат) увеличится. Но не эту ли сумму вы заплатите за квартиру? Если эту, то именно на нее вы и вправе уменьшить свой облагаемый доход. Таким образом, никакого налога не будет вовсе. Чтобы эта схема заработала, позаботьтесь лишь о том, чтобы дарение денег и покупка квартиры состоялись в одном и том же году. При реализации такой схемы ваша единственная потеря будет в том, что вы не сможете применить налоговую льготу при покупке жилья в будущем. Но ведь оно у вас уже есть.
Если у вас есть вопросы по налогообложению частных лиц, звоните нам (тел. 943-97-61). На часто встречающиеся вопросы мы обязательно ответим в следующих публикациях.
НАТАЛЬЯ ВАРНАВСКАЯ
ВЫ РАЗОРИТЕСЬ НА НАЛОГАХ, ЕСЛИ РАБОТОДАТЕЛЬ ПОДАРИТ ВАМ КВАРТИРУ ИЛИ ДАСТ ЛЬГОТНУЮ ССУДУ. ПРОСИТЕ В ПОДАРОК ДЕНЬГИ