Управление многоквартирными домами (МКД) — относительно новый вид бизнеса для российского рынка. Несмотря на большое количество проблем в сфере ЖКХ, эксперты считают, что при определенных условиях он может стать достаточно перспективным. Уже сейчас коммунальщики могут зарабатывать как за счет своей основной деятельности, так и оказывая жильцам домов, дополнительные платные услуги.
инфографика управляющие компании
Смена приоритетов
Рынок услуг по управлению многоквартирными домами начал активно развиваться в регионе несколько лет назад. Согласно закону, обслуживанием домов могут заниматься управляющие организации, товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Наиболее часто дом передается на обслуживание управляющей компании.
Несовершенство законодательства, регулирующего деятельность УК, привело несколько лет назад к возникновению большого количества недобросовестных управляющих компаний. «Сколько уже было случаев, когда компании обманывали жильцов, получая с них деньги, но ничего при этом не делая, — отмечает ведущий эксперт УК „Финам Менеджмент“ Дмитрий Баранов. — Или же устанавливали неадекватные тарифы на коммунальные услуги». Тем не менее, сейчас ситуация постепенно меняется. «Фактически мы наблюдаем за сменой “поколений“ на этом рынке, — считает управляющий партнер ООО „Вертекс“ Алексей Лиснянский. — Первая волна управляющих компаний часто создавалась с единственной целью — аккумулировать платежи жильцов, накопить максимально возможное количество долгов перед поставщиками коммунальных ресурсов, обанкротить компанию и исчезнуть с рынка. Сейчас же мы видим новое поколение УК, которое стремится заниматься именно профессиональным управлением жилым фондом. Частично это выражается в том, что множество УК сменило собственников, частично — в том, что сами компании стали более продвинутыми и активными».
Рост неизбежен
Развитие этого рынка в регионе подстегиваетс я активными темпами строительства жилья: так, в 2012 году в Краснодарском крае было построено 4 млн. 312 тыс. кв. м жилья, в Ростовской области - 1 млн 984 тыс. кв. м в Ставропольском крае - 1 млн 706 тыс. кв. м.
Крупные застройщики часто выделяют управление своими домами в отдельный бизнес. К их числу относится, например, ЗАО «Патриот», которое ведет застройку микрорайона Левенцовка в Ростове – специально для управления домами в ЖК «Западные ворота» застройщик создал УК «Патриот-Сервис». В настоящее время компания управляет 13 уже построенными в Левенцовке многоквартирными домами с общей площадью в 357 тыс. кв. м. и населением более 15 тыс. человек. В перспективе УК будет брать в управление новые дома в «Западных воротах» и микрорайоне «Красные ворота», строительство которых также ведет «Патриот». В Ростове-на-Дону таким же путем пошли концерн «Единство», который собственными силами управляет жилым домом «Усадьба», компания «РостовДонДевелопмент» с жилищным комплексом «Три сквера», в Краснодаре — девелопер ЖК «Большой» компания «Меритон» и другие компании.
Собственную УК многие застройщики создают не столько ради развития дополнительного направления бизнеса, сколько для того, чтобы повысить привлекательность объекта для потенциальных покупателей и обеспечить высокий уровень обслуживания жителям новых домов. «В целом управление МКД может быть бизнесом, — отмечают в УК „Патриот-Сервис“ Однако наша компания создавалась не для зарабатывания денег, а для обслуживания домов на уровне, соответствующем требованиям застройщика, ЗАО „Патриот“, который много сил и средств вкладывает в реализацию своих проектов».
«Подобного рода деятельность строительного концерна добавляет привлекательности реализуемым квартирам», — отмечает также директор УК «Элита-Сервис» (входит в состав концерна «Единство») Арменак Деланьян.
По словам генерального директора ЗАО «ЮИТ Дон» (в управлении компании «ЮИТ Дон Сервис» находятся два жилых объекта, возведенных «ЮИТ Дон») Андрея Шумеева, основной отличительной особенностью работы сервисной компании во вновь построенном доме является, прежде всего, ее участие в приемке жилого дома. «Сотрудники сервисной компании отслеживают качество работ по отделке мест общего пользования, качество инженерных систем, качество благоустройства прилегающей территории. Как показывает опыт, контроль управляющей компании на этом этапе позволяет в дальнейшем снизить расходы жителей дома на содержание мест общего пользования и благоустройство».
Нелегкий хлеб
Основной источник доходов УК — плата жильцов за содержание и ремонт домов, включая вывоз мусора, ремонт помещений общего пользования, обслуживание инженерной инфраструктуры, уборка в подъездах и на придомовой территории и т.д. Теоретически этого должно хватать для поддержания функционирования УК, однако на практике все, конечно, намного сложнее.
Представители управляющих компаний отмечают, что одна из самых больших проблем в этой сфере — необязательность жителей при оплате коммунальных услуг и постепенно накапливающаяся задолженность. Генеральный директор ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили отметил, что в случае задержки оплаты ресурсов жильцами, для погашения задолженности УК зачастую приходится использовать часть собственной прибыли или же средства, предназначенные для технического обслуживания дома и содержания общего имущества.
Один из проблемных вопросов связан с тарифами на обслуживание зданий. «Тарифы на техническое обслуживание, установленные для Ростова-на-Дону, не менялись на протяжении четырех лет,— говорит, например, Игорь Далаксакуашвили. — В результате этого фактические затраты на уборку значительно больше суммы, выплачиваемой собственниками». Сейчас муниципальный тариф составляет 8,19 рублей с 1 кв. м жилья. Для его повышения требуется провести собрание собственников, что реально сделать в отдельно взятом ТСЖ, но крайне затруднительно — в крупном микрорайоне, управляющемся одной УК. «В результате, как правило, кворума нет, и голосование признают несостоявшимся,—- объясняет Игорь Далаксакуашвили.— Так было в нашей управляющей компании при голосовании по проекту на 2013 год».
«Тариф, установленный в 2008 году, сегодняшним реалиям не соответствует, — комментирует также директор ООО „Донские коммунальные инвестиции“ (управляет 27 домами) Сергей Худяков.— На данный момент 15 из наших домов уже пересмотрели свои тарифы, повысив их до 20–27 рублей с 1 кв. м в месяц. Готовность собственников согласиться на рост тарифа определяется в первую очередь прозрачностью управляющей компании: люди должны видеть, на какие цели будут направлены их деньги, какие проблемы и в какие сроки это позволит решить».
Структура тарифов также накладывает на УК определенные ограничения. «В нее нельзя включить налоги и затраты на развитие бизнеса компании, например, приобретение оборудования»,— сообщил Игорь Далаксакуашвили. Единственным источником инвестиций может быть достигнутая УК экономия средств собственников.
Еще одна проблема — отсутствие какой-либо помощи УК со стороны муниципальных образований. Муниципальные образования не всегда содержат в порядке принадлежащую им территорию. Например, как отметили в ЗАО «Патриот-Сервис» на территории 3-го микрорайона Левенцовский имеются участки, предназначенные для застройки будущих социальных объектов (школа, два детских сада, поликлиника). Эти земельные участки, принадлежащие муниципалитету, не убираются от мусора, зарастают сорной травой. Между тем, они расположены в самом центре застроенной территории. И это вызывает негативное отношение людей именно к управляющей компании, поскольку дома находятся в ее управлении.
Отказаться от прошлого
По словам экспертов, показатели работы той или иной УК в большой степени зависит от «качества» домов, которые находятся у них в управлении. Расходы на содержание старого и обветшавшего здания могут быть в разы выше, чем затраты на обслуживание нового МКД. А ветхих домов на юге немало: например, по данным программы «Развитие жилищного хозяйства в Ростовской области на 2012–2015 гг» более 30% многоквартирных домов на Дону нуждаются в срочном капитальном ремонте, в Краснодарском крае, согласно долгосрочной стратегии массового жилищного строительства на 2008–2020 гг., ремонту подлежат 40% МКД. «От предложений взять в управление дом в плохом состоянии я регулярно отказываюсь,— отметил Сергей Худяков. — «Когда мы предлагаем жильцам новые тарифы, объясняем, куда пойдут эти деньги и в течение какого времени дом можно привести в порядок, люди говорят, что не готовы выплачивать такие суммы. А при более низких тарифах обеспечить хорошее качество услуг будет невозможно, начнутся жалобы во все инстанции».
Не случайно как опытные, так и вновь созданные УК стремятся взять в управление, прежде всего, дома в хорошем состоянии. И здесь речь идет даже не о новостройках. «Я брал новостройки в управление, но отказался от них», - заявил Сергей Худяков. По его словам, в таких домах много квартир, которые приобретаются в инвестиционных целях. Их владельцы почти никогда не платят за коммунальные услуги, в результате, у УК резко возрастают долговые обязательства.
Для успешной работы УК имеет также ключевое значение количество домов в упарвлении. «Мы оценивали перспективы бизнеса в сфере управления МКД и пришли к выводу, что для того, чтобы сделать это направление прибыльным, потребуется обслуживать не меньше десятка пятиэтажек,— отметил главный инженер краснодарской строительной компании „Девелопмент-Юг“ Василий Асланян.— Необходимы вложения в технику и персонал на уровне 7 млн рублей, а срок возврата этих инвестиций — 6–7 лет». По словам представителей УК «Приз», точку безубыточности компания проходит, когда начинает управлять более чем 100 тыс. кв. м жилья.
Поиск возможностей.
У УК есть и другие возможности для повышения эффективности своей работы, считают эксперты. Так, отдельные участники рынка решили изменить базовые принципы работы в вопросах расчетов с потребителями за содержание жилого фонда и другие услуги УК. К примеру, ростовская группа компаний «Лидер» (обслуживает более 1 млн кв. м жилья) переключилась с взимания платы в соответствии с фиксированным тарифом, как это происходит обычно, на предоставление пакетов услуг — от «эконома» до «люкса». Какой именно пакет услуг заказывать в УК, решают все жильцы дома на общем собрании. Это позволило компании сделать свои услуги более прозрачными и понятными для клиентов, хотя и приносящими доход на грани самоокупаемости.
Эксперты отмечают также, что частные УК могут зарабатывать на платных дополнительных услугах. «Это может быть клининг, монтажные работы, сдача в аренду мест общего пользования и так далее»,— считает Арменак Деланьян. По мнению Игоря Далаксакуашвили, с коммерческой точки зрения в этом направлении большие перспективы есть у компаний, созданных на базе муниципальных учреждений сферы ЖКХ. Такие УК располагают и транспортом, и необходимой инфраструктурой для того, чтобы зарабатывать деньги, оказывая услуги в различных сегментах сферы ЖКХ.
Еще одна возможность повышения рентабельности бизнеса — энергоэффективность. В настоящий момент готовятся законодательные инициативы, которые в дальнейшем позволят УК оказывать энергосервисные услуги. «Пока госдума не приняла закон об энергосервисе,— отмечает управляющий партнер ООО „Вертекс“ Алексей Лиснянский.— Но УК могут и сейчас предлагать собственникам жилья подобные условия сотрудничества. Энергосервис подразумевает, что УК, вложив собственные средства в повышение энергоэффективности дома, договаривается с жильцами о том, чтобы компенсировать затраты на эти мероприятия и получить прибыль за счет экономии на оплате энергоносителей».
Хорошими перспективами обладает также управление коммерческой недвижимостью. Его, в частности, рассматривает как основное направление своего развития УК «Элита-Сервис». «В этом сегменте выше рентабельность»,— подчеркивает Арменак Деланьян. Зачастую профессиональную УК привлекают еще на этапе проектирования бизнес-центра или торгового комплекса.
Эксперты считают, что рынок услуг в сфере управления многоквартирными домами будет постепенно развиваться, хотя и не очень высокими темпами. При этом многие УК заинтересованы в расширении масштабов и географии бизнеса. Так, одним из наиболее заметных событий последнего времени стала покупка в прошлом году нескольких десятков ростовских УК их коллегами из Москвы и Санкт-Петербурга, о которой сообщил прессе заместитель главы администрации Ростова по вопросам ЖКХ Владимир Арцыбашев. Эксперты не исключают, что процесс консолидации УК столичными игроками продолжится и в дальнейшем.