Для того чтобы войти в бизнес, основателям новой управляющей компании необходимо вложить от $200 до 230 тыс. Эти затраты придется произвести в течение первого же года деятельности, срок окупаемости инвестиций составит 5 – 6 лет. Чтобы бизнес УК вышел на самоокупаемость, на обслуживание нужно взять как минимум 10 домов с общей площадью жилья в них не менее 100 тыс. кв. м. Чтобы говорить о прибыли, общая площадь недвижимости, находящейся управлении у компании, должна составлять 200 тыс. кв. м и более. Достичь этого новой компании будет непросто, так как сейчас дома уже распределены между УК и ТСЖ, а процедура перехода управления является очень сложной. Тем более, что во многих домах значительное количество квартир сдается в аренду, их владельцы живут в других местах и пригласить их на собрание затруднительно, а арендаторы не имеют права голоса.
Дарья Пичугина, Аналитик агентства «Инвесткафе»
Тем не менее, шансы выйти на этот рынок у новой компании есть. Он постоянно меняется, собственники отказываются от неэффективных УК, и на их место приходят либо действующие, либо новые игроки.
Емкость рынка управления многоквартирными домами может достигать миллиардов рублей: так, в Москве она составляет около 33 млрд рублей. Однако надо учитывать, что больше половины существующих УК и ТСЖ работают либо себе в убыток, либо с нулевой прибылью. При этом некоторые УК используют сомнительные схемы повышения своей прибыли, например, указывая завышенную стоимость ремонта. За счет этого некоторые из них формируют достаточную прибыль, чтобы брать на себя дополнительные расходы на развитие бизнеса и наращивать количество обслуживаемых домов.
Вместе с тем ситуация будет меняться, в связи с ростом тарифов ЖКХ, а также за счет повышения тарифов на услуги самих управляющих компаний. За счет этого они смогут компенсировать убытки, наносимые им жильцами — неплательщиками за коммунальные услуги.
Уровень рентабельности бизнеса УК на начальном этапе составит 5 – 7%. Для сравнения, в настоящее время по такому практически безрисковому инструменту как банковский вклад можно получить доходность на уровне 10% и даже выше. Низкая рентабельность остается основным сдерживающим фактором развития этого сегмента.
У инвестиций в создание новых УК есть и другие слабые стороны. Например, подобные проекты достаточно сложно финансировать: из-за высоких рисков в этом сегменте банки неохотно кредитуют участников данного рынка, как УК, так и ТСЖ, и только под достаточно высокие проценты. Такой инструмент как лизинг, который может эффективно использоваться для приобретения необходимой в сфере ЖКХ техники и оборудования, в принципе доступен только наиболее крупным УК в мегаполисах. Сейчас этот инструмент задействуется в недостаточной мере в связи с проблемами, которые могут возникнуть у лизингодателя при попытке вернуть себе арендуемое имущество в случае неплатежей со стороны управляющей компании.