В Екатеринбурге создан прецедент на рынке жилищного строительства — по решению суда комплекс апартаментов признан жилой недвижимостью. Свердловский арбитражный суд признал незаконным решение администрации Екатеринбурга, которая отказала компании «Верт-строй» в переводе комплекса апартаментов в жилую недвижимость. Участники рынка решение суда восприняли позитивно, отметив, что в городе заработал законный способ дополнительного вовлечения земель в строительство жилья. Эксперты считают, что решение суда может деформировать рынок апартаментов.
Строительные компании пока не стремятся переводить апартаменты
в жилую недвижимость
Фото: Екатерина Титова, Коммерсантъ
Арбитражный суд Свердловской области признал незаконным решение администрации Екатеринбурга отказавшей в переводе гостинично-апартаментного комплекса в центре Екатеринбурга в жилую недвижимость. С иском в суд обратилась компания «Верт-строй», которая построила 17-этажный комплекс по улице Гражданской, 11. По мнению компании, отказ администрации является незаконным, потому что «Верт-строй» предоставил документы, подтверждающие, что 17-этажный комплекс (74 апартамента, рассчитанные на проживание 298 человек) соответствует правилам землепользования и застройки и техническим нормативам для жилых помещений. Согласно материалам дела, летом прошлого года администрация отказала строительной компании, так как для принятия положительного решения необходимо заключение строительной экспертизы о возможности размещения жилых помещений в комплексе. В суде посчитали, что это требование нарушает закон, а компания предоставила все документы, необходимые для принятия положительного решения о переводе.
Как пояснил замначальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Михаил Волков, участок был выделен без проведения аукциона еще в начале 2000-х годов. «Тогда этот участок выделялся для строительства гостиницы, но располагался он на территории, предназначенной для жилищного строительства и условно разрешенных объектов. На тот момент офисная, гостиничная недвижимость была востребована в городе, сейчас ситуация изменилась — идет серьезный спрос на жилье и строить коммерческие площади невыгодно, поэтому застройщик и принял решение о переводе», — рассказал господин Волков. Он отметил, что компания до вступления в силу решения суда не продавала квартиры и строила объект на собственные деньги, без привлечения дольщиков, что позволило распорядиться объектами по своему смотрению. «Но допускается вариант предварительных договоров, то есть, привлечение средств людей без оформления их права собственности. Люди являются инвесторами процесса, а результат оформляется на застройщика. Когда собственник переводит здание в жилую недвижимость, то распродает квартиры по предварительным договорам», — пояснил он.
Вчера в «Верт-строе» отказались от комментариев без объяснения причин. «В городе нет практики перевода нежилых помещений в жилые, поэтому отказ, был своего рода перестраховкой. Но сейчас решение суда выполнено, постановление главы города о переводе этого комплекса в жилой дом подписано», — рассказал источник „Ъ” в администрации города. Напомним, комплексы апартаментов возводятся на землях, выделенных для строительства коммерческой недвижимости, такие объекты нельзя зарегистрировать как жилой дом, соответственно, там нельзя прописаться. Но фактически апартаменты строятся по нормам жилья, а их стоимость примерно на 30% ниже рыночной. Первый комплекс апартаментов эконом-класса в Екатеринбурге был введен в этом году компанией «Атомстройкомплекс» в районе Эльмаша. Вторую очередь планируется достроить к осени 2013 года. Обе очереди представляют собой 17-этажные дома. В прошлом году стартовали проекты по строительству апартаментов еще у шести застройщиков. По оценкам Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге на разных этапах строительства находится около 140 тыс. кв.м. апартаментов разных классов.
Участники рынка позитивно восприняли решение суда, хотя заявляют, что пока намерены выводить на рынок именно формат апартаментов. «Конечно, это не значит, что все апартаментные комплексы должны или будут строиться на перспективу перевода в жилье. Мы, например, идем в формат апартаментов сознательно, позиционируя их как жилье „экстра” эконом-класса. Но в перспективе мы будем иметь в виду возможность перевода в других проектах», — пояснил глава компании «Астон Групп» Вячеслав Трапезников. Он подчеркнул, что благодаря решению суда в городе заработал законный способ дополнительного вовлечения земель в гражданское строительство. Этот факт позволит застройщикам привлекать банки, инвесторов для реализации подобных проектов. «Это показало, что подобный формат перспективен, что мы проектируем и строим по нормам для жилых домов. И это реальная юридически доказанная возможность купить недорогое жилье», — добавил господин Трапезников. В компании «Атомстройкомплекс» заверили, что не планируют переводить свои будущие проекты апартаментов в жилые. «Наши комплексы апартаментов соответствуют нормативам для жилой недвижимости, но переводить их в формат жилья — это уже воля самих собственников. Продавать мы начинаем уже на этапе строительства объекта, это политика компании. Соответственно заниматься переводом объекта в другой формат после ввода нет необходимости, это уже право собственников жилья, при 100%-ном согласии которых это сделать реально», — рассказал директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев.
«Не хотелось бы, чтобы этот прецедент стал вектором для развития рынка апартаментных комплексов. Получается, что можно строить нежилые объекты на территории, предназначенной для этого, а потом переводить в жилой фонд. Это некое лукавство, — рассуждает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. — Надо либо решать проблему комплексно, меняя законодательство, заново выстраивая правовую базу для регулирования рынка жилья, либо не делать вид, что соблюдаются законы, а потом оспаривать их в судах». При этом господин Хорьков сомневается в экономической обоснованности таких проектов при переводе. «Этот объект был сдан в эксплуатацию в конце 2011 года, с момента начала строительства прошло несколько лет. А продажи только начались, и нужно продать все квартиры. Компании, по сути, пришлось заморозить на длительный срок большие деньги (по предварительным оценкам около 600 млн рублей. — „Ъ”). Не думаю, что по этому пути пойдут все застройщики из-за отсутствия финансовых возможностей. Сейчас продажи в апартаментах идут уже на стадии котлована, что для застройщика выгоднее», — добавил он. Господин Хорьков подчеркнул, что из-за отсутствия опыта по эксплуатации апартаментов однозначного ответа о необходимости перевода их в статус жилой недвижимости пока нет.