Многополосные магистрали, пригородные электрички, курсирующие в режиме метро, скоростной трамвай и перехватывающие парковки — так видят будущее столичные власти. Если им удастся все это реализовать, то ближнее Подмосковье мало чем будет отличаться от окраин Москвы. При этом квадратный метр жилья там сейчас в два раза дешевле.
Масштабное дорожное строительство уравняет многие районы Подмосковья со столичными окраинами
Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ / купить фото
Продав квартиру в старой московской хрущевке, можно купить жилье в Подмосковье на порядок лучше. Но это пока мало кого из москвичей вдохновляет на переезд. Первый и главный аргумент тут — регулярный транспортный коллапс вокруг столицы, не позволяющий ни нормально въехать в Москву утром, ни выехать из нее вечером. Москва уже ставила много печальных рекордов по пробкам, а в прошлом году была признана лидером по худшему трафику среди 180 городов мира.
Такие рекорды нервируют московские власти, обещавшие решить проблему пробок. Столичный стройкомплекс недавно даже опубликовал на сайте stroi.mos.ru карты развития дорожно-транспортной сети, чтобы "наглядно показать планы" развития транспортной инфраструктуры. Там опубликованы карта метро (67 новых станций до 2020 года), 255 будущих транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и планы по развитию пассажирского ж/д сообщения Москвы и области. В рамках развития Московской кольцевой железной дороги предусматривается строительство 31 остановки, на 19 из которых появятся крупные ТПУ, включая 12 станций пересадки на столичную подземку. А с 2016 года планируется сократить интервал движения пригородных электричек до пяти минут в часы пик. Если эти планы будут реализованы, то добираться из Москвы в область будет даже удобнее, чем из некоторых районов столицы.
Эксперты компании "Метриум Групп" составили рейтинг самых перспективных городов Подмосковья с точки зрения потенциала роста цен на жилье. Они выделили восемь направлений, лидером стало Дмитровское шоссе.
Дмитровское шоссе
Сейчас на Дмитровском шоссе строятся транспортные развязки на пересечении с МКАД, транзитные эстакады и боковые проезды по основному ходу трассы. "Помимо этого в 2013 году ожидается начало работ по строительству эстакады на пересечении Дмитровки и поворота на Лобню и запланирован новый участок шоссе в обход поселков Деденево и Яхромы. А к 2015 году в 2 км от МКАД появится конечная станция Люблинско-Дмитровской линии метрополитена и одновременно ТПУ "Лианозово"",— отмечают эксперты "Метриум Групп".
Развязать транспортную ситуацию на Дмитровском направлении столичные власти планируют к 2015 году. Именно на этот год риэлторы прогнозируют пик роста цен на жилую недвижимость в Лобне (13 км от МКАД) и Долгопрудном (5 км от МКАД). Сегодня цена в новостройках экономкласса Лобни составляет примерно 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Долгопрудном на первичном рынке — около 70 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом в пределах Москвы по дмитровскому направлению, по данным экспертов, новых проектов строительства жилья нет. На вторичном же рынке по этому направлению цена на жилье начинается от 150 тыс. руб. за 1 кв. м.
Ленинградское шоссе
По Ленинградскому шоссе, сразу за МКАД, расположены Химки — город, жители которого имеют потенциальную возможность добираться до центра Москвы за 20 минут. Но в реальности постоянно оказываются фактически отрезанными от столицы глухими пробками. Считается, что существенная часть транспортных проблем на Ленинградке связана с трафиком пассажиров в международный аэропорт Шереметьево. Поэтому кроме масштабных планов по расширению трассы от МКАД в сторону области (включая строительство двух шестиполосных путепроводов через железную дорогу) здесь запланировано соединение Новокуркинского и Международного шоссе. "Это приведет к организации свободного подъезда авиапассажиров к международному терминалу Шереметьево. Ближайший ТПУ будет построен около станции метро "Улица Дыбенко" в 1 км от МКАД в сторону центра",— отмечают эксперты "Метриум Групп". Открытие самой станции метро запланировано на 2015 год.
И этим планы метростроевцев не ограничиваются. В апреле глава городского округа Химки Олег Шахов сообщил, что уже в этом году в городе может начаться строительство легкого метро, а подземная линия может быть построена к 2020 году. По его данным, метро от станции "Планерная" дотянется до Зеленограда. Химки сейчас — один из самых застраиваемых городов Подмосковья. Здесь реализуются проекты строительства жилья экономкласса более чем на 1,5 млн кв. м. Из крупных проектов девелоперы называют микрорайоны Левобережный и Новокуркино, а также ЖК "Город набережных", ЖК "Загородный квартал" и ЖК "Новогорск". Роста цен на жилье в Химках, прежде всего в микрорайоне Сходня, прилегающем к Ленинградскому шоссе, риэлторы ожидают с середины 2015 года. А сейчас здесь метр стоит от 90 тыс. до 115 тыс. руб.
Щелковское шоссе
Среди относительно недорогих направлений неплохой потенциал роста стоимости жилья, по мнению риэлторов, есть и у городов на Щелковском шоссе (Балашиха, Щелково). По планам столичных властей само шоссе будет реконструировано. "Также предусмотрено строительство дублера магистрали, который начнется у станции метро "Улица Подбельского" (Открытое шоссе) и пройдет сквозь Щелковский и Балашихинский районы Московской области",— говорят аналитики "Метриум Групп". План ремонтных работ на Щелковском шоссе включает ликвидацию левоповоротного движения и светофоров на участке протяженностью 32 км, а также строительство путепровода через железнодорожную ветку с дополнительными подъездами к Щелково и Звездному городку. "Шестиполосная альтернативная трасса, которая может быть введена в эксплуатацию уже в 2015 году, получит две развязки — в районе Щелково и Балашихи",— говорят риэлторы. ТПУ на Щелковской уже введен в эксплуатацию, его планируется реконструировать и расширять за счет парковочных мест. Сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках Щелково и Балашихи составляет около 70 тыс. руб. Роста цен в этих городах аналитики ждут с появлением здесь развязок в 2015 году.
Ярославское шоссе
Городам, расположенным по Ярославскому шоссе, Мытищам и Королеву, аналитики прочат уже в близкой перспективе блестящее будущее. Реконструкция Ярославского шоссе на территории ближнего Подмосковья пройдет в несколько этапов на участке общей протяженностью 11 км от Москвы. Сначала будет расширена трасса с 8 до 10 полос от МКАД до Олимпийского проспекта в Мытищах, а также построены двухполосные дублеры в каждую сторону для подъезда к магазинам и микрорайонам Мытищ. Второй реконструируемый отрезок пролегает между 6-м и 11-м км Ярославского шоссе от МКАД до Королева. "Здесь намечено строительство объезда вокруг деревни Тарасовка — наиболее узкого и проблемного участка всей магистрали. Восьмиполосная объездная дорога начнется перед Болшевским шоссе и обойдет существующую четырехполосную трассу справа",— рассказывают аналитики "Метриум Групп".
Уже в 2015 году запланировано открытие станции метро "Челобитьево" с одноименным ТПУ в 300 м от МКАД на границе Москвы с Мытищами. "Таким образом, проезд по Ярославскому шоссе станет намного более комфортным, что поспособствует значительному росту цен на жилую недвижимость Мытищ и Королева уже в середине 2015 года",— считают эксперты из "Метриум Групп". Сейчас средняя стоимость метра на первичном рынке Мытищ составляет 85 тыс. руб., примерно столько же — в Королеве. Кстати, дальше по этому же направлению, в Пушкино (19 км от МКАД), строится микрорайон "О'Пушкино", где цена апартаментов (от 66,5 до 114 кв. м) начинается от 45 тыс. руб. за 1 кв. м.
Новорязанское шоссе
В отношении оставшихся направлений единого мнения у экспертов нет. Скажем, потенциал Новорязанского шоссе (Люберцы и Котельники) некоторые риэлторы считают исчерпанным: цены там уже выросли, поскольку в декабре 2013 года именно в этом направлении откроют новую станцию метро "Котельники" и одноименный ТПУ. "Стоимость квартир в жилых комплексах "Парковый" и "Белая Дача" в Котельниках с начала года выросла на 20-25%. В жилых новостройках, расположенных в пешей доступности от строящейся станции метро "Лермонтовский проспект" и "Жулебино", уже отмечен высокий уровень цен — до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Планы по открытию станции метро всегда провоцируют рост цен в районе, который был существенно удален от метрополитена. При этом более значительное влияние оказывает не сам факт открытия станции метро, а планы по ее открытию",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Другие риэлторы считают, что пик роста цен здесь придется только на самый конец этого года. У "Метриум Групп" оба города занимают пятую строчку в рейтинге перспективности.
Носовихинское шоссе
Другая история — Носовихинское шоссе, по которому можно добраться до Балашихи, Железнодорожного, Электростали и Ногинска. Поначалу в планах было только расширение шоссе. Теперь предусмотрено еще и строительство новой дороги Москва--Ногинск, которая, как предполагается, пройдет на 4 км южнее Носовихинского шоссе как участок будущей платной федеральной трассы Москва--Нижний Новгород--Казань. "Строительство дороги Москва--Ногинск начнется в 2014 году, а ввод первого участка трассы запланирован лишь на 2018 год",— отмечают в "Метриум Групп". Но уже сегодня средняя стоимость 1 кв. м здесь — 60-70 тыс. руб. Есть и еще один нюанс: в рамках реконструкции Горьковского шоссе в Балашихе предполагаются строительство линий скоростного трамвая и организация бессветофорного движения транспорта на четырех городских улицах, пересекающих шоссе.
Волоколамское и Можайское шоссе
На двух оставшихся перспективных направлениях, представленных в рейтинге, Волоколамском (Красногорск) и Можайском шоссе (Одинцово), все упирается в цены. Ведь это всегда были самые престижные направления Подмосковья. В Красногорске, который, по мнению аналитиков, сейчас является центром девелоперской активности в Подмосковье, запланирована на 2014 год реконструкция Волоколамского шоссе, что может повысить цены. Пик же роста цен в Красногорске, по оценкам экспертов "Метриум Групп", придется на 2016 год (сейчас средняя стоимость метра в новостройках составляет порядка 90-100 тыс. руб.). "В 2014 году одновременно с открытием станции метро "Спартак" (май 2014 года) заработает крупный ТПУ на 3 тыс. машино-мест. Однако расположен он будет в 3,5 км от МКАД в сторону центра, что вряд ли можно назвать наиболее удобным вариантом для парковки автомобилей жителей Подмосковья",— говорят в "Метриум Групп".
Что касается развития транспортной инфраструктуры Можайского шоссе, то, как считают аналитики, единственным населенным пунктом, жители которого почувствуют улучшение, станет Сколково. Здесь реализуются только проекты бизнес- и премиум-класса, а цены начинаются от 180 тыс. руб. за 1 кв. м.
Риск-менеджмент
Ряд направлений, например Реутов и территории Новой Москвы, которые хоть и вошли в состав московской агломерации, но Москвой станут еще не скоро, в рейтинг риэлторов не попали. Частью — из-за уже высоких цен, частью — из-за более поздних сроков развития транспортной инфраструктуры.
В целом же, говоря о перспективности направлений, аналитики отмечают, что их оценки будут верны лишь при условии строгого соблюдения строителями заявленных сроков. А здесь риски велики. "Так, например, к 2015 году планировалось провести ветку скоростного трамвая от станции метро "Шоссе Энтузиастов" в Балашиху. Однако сроки неоднократно переносились, и теперь не ясно, когда же начнутся работы",— отмечает гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева.
В начале мая газета "Ведомости" писала, что у федеральных властей уже сменились приоритеты. В частности, из-за ускорения сроков строительства платных трасс (включая трассу Москва--Санкт-Петербург) реализация Автодором части проекта строительства ЦКАД переносится на более поздние сроки (после 2020 года). Между тем все перечисленные стройки завязаны на московские, подмосковные, федеральные власти и еще на РЖД, от которой зависит, к примеру, развитие пригородных электричек.
По мнению гендиректора "Метриум Групп" Марии Литинецкой, начиная с конца 2013 года следует ожидать роста цен на жилую недвижимость на 10-15% сразу в нескольких районах Подмосковья. "Котельники, Долгопрудный и Балашиха — средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке здесь не превышает 70 тыс. руб., хотя расположены города в пределах 10 км от МКАД",— говорит Мария Литинецкая.
Однако этот прогноз может быть слишком оптимистичным, учитывая общий экономический спад, избыточное предложение на рынке жилья в области и немосковскую ликвидность подмосковных квартир. "На стоящем рынке зарабатывать на инвестициях в недвижимость сложно. Подавляющее большинство сделок проходит по "жизненным показаниям", то есть квартиры покупаются для того, чтобы там жить",— говорит вице-президент НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"" Аркадий Власенко.
Есть и еще один риск, связанный с планами властей по ограничению высотности новых домов в Московской области. В частности, если ранее речь шла об ограничении до 17 этажей (до этого новостройки в области были чаще всего 25-этажными), то в марте и. о. губернатора Подмосковья Андрей Воробьев сообщил о желании властей ограничиться 8-9-этажными зданиями. Поэтому, прежде чем покупать жилье в Подмосковье для себя, логично дождаться реализации хотя бы части заявленных планов.