Власти Московской области пытаются изменить традицию последнего десятилетия — строительство многоэтажных городских микрорайонов в зеленой зоне Подмосковья. Вместо этого они способствуют созданию комфортных для жизни жилых комплексов с достаточным набором социальной инфраструктуры. Один из таких проектов — "Олимпийская деревня Новогорск" в городе Химки, рядом со столичным районом Куркино. Но именно этот проект подвергается ожесточенным нападкам подмосковной общественности и окрестных жителей.
Далеко не у всех жителей Подмосковья хватает воображения, чтобы представить на месте будущей застройки развитую инфраструктуру
Фото: Химки Групп
Стройка по границе
Любая стройка, мягко говоря, непрезентабельна. Особенно на нулевом цикле. Особенно в межсезонье. Комья вывороченной земли, хищные зубья экскаваторных ковшей, гастарбайтеры в грязных робах, нелепо торчащие куски арматуры... Причем совершенно одинаково выглядит строительство что детсада, что церкви, что промышленного здания. Подобная картинка, снятая даже непрофессиональной камерой, сразу привлечет протестный электорат на митинг под лозунгом "Они уродуют нашу землю".
А вот буйство зеленых насаждений вызывает прямо противоположную реакцию. Особенно если оно (буйство) снято из космоса, без излишнего акцента на деталях. Если две такие картинки поставить рядом, то практически любой электорат легко выводится на тропу священной войны.
Примерно таким образом и действуют противники проекта "Олимпийская деревня Новогорск". Однако если спуститься из космоса на землю, то зелень становится не столь буйной, а ситуация — не столь однозначной.
Итак, давайте рассмотрим проект вблизи. "Олимпийская деревня Новогорск" состоит из двух частей, или очередей. Первая, застроенная преимущественно таунхаусами и уже готовая,— на Куркинском шоссе и на берегу реки Сходни. Вторая, "Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры",— это среднеэтажная застройка, тоже на Куркинском шоссе и на берегу Сходни, но километром ниже по ее течению. Эта вторая часть сейчас находится на нулевом цикле, то есть возводятся фундаменты. Именно эта часть и раздражает куркинскую и химкинскую общественность. Тем, что застройка ведется "на границе природоохранной зоны", и тем, что "разрушается берег реки Сходня".
Действительно, Куркинское шоссе в этом месте является границей природоохранной зоны. Сама зона — слева. А справа — полоса земли между шоссе и рекой, которая природоохранной территорией не является. Вот эту полосу площадью 6,2 га и застраивает компания "Химки Групп". При наличии всех согласований и разрешений.
С буйством зелени тоже как-то не складывается. До начала строительства это был берег, поросший в основном кустарником и активно использовавшийся окрестным населением в целях, скажем так, рекреации. Место удобное: рядом шоссе, вот он, берег, здесь отлично можно было посидеть с удочкой, костерком и шашлычком. А для костра и обустройства места рекреации использовать деревья, растущие по берегу. Кстати, в процессе укрепления береговой линии большинство деревьев, которые здесь росли, застройщики сохранили.
Про береговую линию — отдельный разговор. Из нее получилась настоящая набережная: линия уже укреплена габионами, вдоль воды будет создана полноценная прогулочная зона с детскими площадками, бассейном и кафе. А что же с обеспечением доступа к воде для любого пожелавшего, как того требует Водный кодекс? "А любой желающий и сможет сюда зайти и прогуляться,— говорит вице-президент "Химки Групп" Дмитрий Котровский.— Конечно, охрана будет следить за тем, чтобы люди именно прогуливались, а не "гуляли". Распитие спиртных напитков будет запрещено".
Легко допускаю, что в будущем, когда появятся жители, проход к воде окажется как бы случайно закрыт. Но, во-первых, это дело компетентных органов — следить за соблюдением закона и прав прогуливающихся граждан. А во-вторых, на территорию уже действующей первой очереди "Новогорска" проход действительно свободный, охрана контролирует только въезд автомобилей, а пешеходы могут пройти без всякого КПП, как в обычный городской квартал. И прогуляться по набережной Сходни.
Выход метров
А теперь давайте посмотрим, что там строят, за этим забором. Но для начала я бы поставил вопрос по-другому: что построил бы здесь девелопер, который поставил целью выжать максимальную прибыль из доставшейся ему земли? Шесть с лишним гектаров — довольно-таки внушительная территория для городской многоквартирной застройки, но слишком маленькая для строительства коттеджей. На такой территории можно построить клубный элитный поселок на 15-20 домовладений, но все же не в непосредственной близости от Куркинского шоссе. Хотя прямой вид на гольф-поле, расположенное прямо под окнами, на противоположном берегу Сходни, возможно, и помог бы продать такой объект.
Но и это был бы не самый лучший вариант с точки зрения прибыли. На самом деле расчетливый девелопер всеми правдами и неправдами добивался бы разрешения на строительство жилого квартала экономкласса с серийными панельными домами в 15-17 этажей. На такой площади выход квадратных метров вполне мог бы превысить 100-150 тыс., а объем реализации — до полумиллиарда долларов. Именно таким образом застройщики и реализуют многочисленные площадки в ближнем Подмосковье, в том числе на берегах водоемов и на границах природоохранных зон.
Вместо этого в Новогорске строится среднеэтажный (до семи этажей) комплекс общей жилой площадью 52 тыс. кв. м (вдвое-втрое меньше возможного на такой площадке), с индивидуальной архитектурой, прекрасно вписывающийся в ландшафт и окружение.
Но, возможно, относительно небольшой выход квадратных метров компенсируется высокой ценой? Нет, цена вполне средняя, возможно, даже чуть ниже средней. Минимальный порог входа — 6 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 45 кв. м. В новостройках на московских окраинах цена однушки начинается с 7-8 млн руб., редко можно найти вариант за 6-6,5 млн на начальном этапе строительства. А ведь "Новогорск" — почти Москва, столичная территория: прямо на другом берегу Сходни, в километре, московский район Куркино, где за 6 млн руб. можно купить в лучшем случае половину самой маленькой квартиры.
В общем, вторая очередь проекта "Новогорск" — типичное место обитания для представителей среднего класса, которые в соответствии с современным трендом меняют столицу на Подмосковье.
Социальный вопрос
Комфортное проживание — это не только индивидуальная архитектура и низкая плотность застройки. Прежде всего это необходимая социальная инфраструктура. И особенно социальный вопрос важен в Подмосковье. В столице можно построить и пустой жилой комплекс — школы, детсады, магазины и аптеки найдутся в шаговой доступности. В области ситуация другая: если все это не создал застройщик, добираться придется на автомобиле или городским транспортом.
То есть строительство социальной инфраструктуры обязательно, именно это в первую очередь имеют в виду подмосковные власти, говоря о необходимости строительства комфортного жилья. Но какой набор социальной инфраструктуры является достаточным для "комфорта"? Какое соотношение жилой и социальной площади является оптимальным?
Давайте обратимся к опыту риэлторов и девелоперов, работающих в ближнем Подмосковье.
"Минимальный норматив обеспеченности детскими садами составляет 40 мест на 1000 жителей, а школами — 135 мест на 1000 жителей,— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".— На практике, если речь идет о реализации большого проекта (100 тыс. кв. м) закрытого мало- и среднеэтажного комплекса, удаленного от городской инфраструктуры, то на его территории размещаются детский садик площадью 2-3 тыс. кв. м, школа (6-8 тыс. кв. м), небольшой торговый комплекс (2-3 тыс. кв. м). Также девелопер может построить и фитнес-центр, в проектах экономкласса он будет без бассейна, с оптимизированной площадью около 1-1,5 тыс. кв. м".
"Современный вес инфраструктурных площадей — 10-15% в общем объеме создаваемой недвижимости вне зависимости от класса жилья,— уточняет Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН.— Так, в многоквартирных проектах девелоперской группы ОПИН — ЖК комфорт-класса Vesna и ЖК премиум-класса "Парк Рублево" — соотношение общей площади квартир и площади, предусмотренной под инфраструктурные объекты, практически одинаково — 6:1, или на каждые 6 кв. м жилья строится 1 кв. м социальной, торговой и прочей инфраструктуры".
Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика Tekta Group, приводит примеры из практики своей компании: "В ЖК "Акварели" (Балашиха) строятся дошкольный центр и школа начальных классов. При общей жилой площади двух очередей строительства комплекса, которая составляет около 165 тыс. кв. м, площадь объектов социального назначения составит около 4 тыс. кв. м. В "Да Винчи" в городе Одинцово при общей площади 180 тыс. кв. м указана школа на 1100 мест общей площадью около 16 тыс. кв. м (около 10% площади застройки)".
Таким образом, 10-15% социальной застройки в общем объеме строительства — это нормально. А что же в "Новогорске"? На 185 тыс. кв. м застройки всего проекта (первая и вторая очереди) приходится 35 тыс. кв. м социальных площадей, то есть около 20%.
По мнению девелоперов, в подмосковных лесах надо строить не бюджетные многоэтажки, а комфортабельные малоэтажные поселки
Фото: Химки Групп
И дело не только в количестве, но и в качестве этой социалки. Помимо общеобразовательной школы, детского сада и медицинского центра здесь расположатся Международная академия спорта Ирины Винер, в которой будут преподавать чемпионы мира и Европы, фитнес-клуб World Class, залы баскетбола, мини-футбола, центр волейбола, шахматная академия и школа настольного тенниса. Дальше — больше: школа бального и спортивного танца, академия бокса под руководством олимпийского чемпиона Александра Лебзяка, центр водных видов спорта. Школа "Самбо-70", недавнее открытие которой на Юго-Западе Москвы ознаменовалось предложением президента Путина воссоздать нормы ГТО, получит в Новогорске полноценную тренировочную базу. Не забыли застройщики и об эстетическом воспитании: здесь будут школа искусств и театральная школа.
О качестве инфраструктуры говорит такой факт: притом что в общем объеме площадей она занимает около 20%, доля инвестиций на нее составляет ровно треть — 5 млрд из 15 млрд руб.
При этом спортивная и образовательная инфраструктура будет открыта для всех желающих, а не только для жителей "Олимпийской деревни". И это не просто благое намерение застройщика, а данность, выраженная в цифрах: спортивные объекты рассчитаны на 12 тыс. человек, а количество жителей в обеих очередях жилого комплекса не превысит 2 тыс.
Любое новое строительство вызывает недовольство у тех, кто уже живет по соседству: как же так, у меня был вид на лесной массив, а теперь — на крыши новых жилых корпусов. Вот на этой поляне я привык гулять с собакой, а теперь здесь детский сад. На этой дороге и раньше были пробки, а теперь каждое утро на нее выезжает еще несколько сотен машин... И так далее. Это верно для любой страны и любой эпохи (за исключением, конечно, советского периода, когда протестовать было как-то не принято). Но проходит несколько лет, и то, что вызывало протесты, становится частью городского пейзажа.
Москва будет расширяться в любом случае, хотят этого окрестные жители или нет. И это не зависит даже от административных границ — нынешняя застройка ближнего Подмосковья является фактически расширением города. Вопрос в другом: станет ли эта застройка продолжением спальных панельных районов столицы или комфортным пригородом в европейском понимании.