Управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин:
Михаил Рогожин управляющий директор отдела торговых помещений CBRE
Интерес девелоперов к формату стрит-ритейла понятен. Квартиру на первых этажах дорого не продашь, поэтому нужно правильно использовать эти этажи и продумывать их наполнение. Все объекты стрит-ритейла нужно разделить на помещения в центре города и в спальных районах. В центр арендаторы изначально шли от безысходности — сетям нужно было развиваться, а мест для этого практически не было. Поэтому стрит-ритейл в центре города был приоритетным направлением. Сейчас многие улицы, которые изначально были торговыми, становятся «гулятельно-общепитовскими». Возьмите улицу Новый Арбат (бывший проспект Калинина) в Москве, улицу Баумана в Казани, улицу Вайнера в Екатеринбурге. Люди все больше отдают предпочтение торговым центрам, где пытаются найти все и сразу: не только совершить покупки, но и сходить в кино, посидеть в кафе. Все это влияет на стрит-ритейл и на арендные ставки в нем. Думаю, эта тенденция коснется всех крупных городов-миллионников, в том числе, Екатеринбурга.
Если мы говорим про спальные районы, в них стрит-ритейл развивается и будет развиваться, потому что привязан к потребностям жителей конкретного микрорайона. И если коммерческая недвижимость находится в самом жилом комплексе и отвечает этим потребностям, она будет заполнена и будет приносить дополнительные деньги. Вопрос лишь в том, сумеет ли конкретный проект убедить арендатора в том, что ему нужно прийти туда и жители будут его ждать. Девелоперу нужно определить свой контингент и в соответствии с этим выстроить линейку арендаторов. Условно, если люди живут состоятельные, то и супермаркет должен быть уровня выше среднего. То же самое касается и одежды, бытовой техники и товаров для дома, что особенно актуально для новостроек. Но очень дорогих магазинов не нужно делать в любом случае.
Покупать такие площади или арендовать — зависит от специфики бизнеса и политики владельца. Если аренда составляет не более 15% оборота, то это выбор в ее пользу. А если есть свободная наличность и предполагаемая стоимость объекта дотягивает хотя бы до восьми лет аренды, можно покупать, потому что он будет ликвиден. С другой стороны, мы не можем предсказать, какой будет аренда лет через пять. Может быть, люди будут массово совершать покупки через интернет, а отдельные форматы изживут себя. Как это уже произошло с крупными книжными магазинами или музыкальными типа сети «Союз».
В каждом районе нельзя построить торговый центр, но если вдруг на границе районов построят большой знаковый торговый центр, люди, занимающие площади в стилобате, в экономике потеряют либо будут платить другие ставки. Это живой процесс, который идет в настоящее время. Конечно емкость рынка большая, но люди выбирают комфорт и все больше проникаются идеями торговых центров.