Торговая недвижимость проникает в жилые комплексы. Первые этажи новостроек Екатеринбурга все чаще отводятся под магазины, офисы, аптеки и турагентства. Аналитики приветствуют такой комплексный подход, полагая, что потенциал коммерческих площадей в старом жилом фонде исчерпан.
Инвесторы смотрят на улицу
Термин «стрит-ритейл» вошел в экономические обзоры примерно шесть лет назад, когда возникла необходимость обозначать формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. Буквально «стрит-ритейл» в переводе с английского значит «уличная торговля». По словам руководителя направления консалтинга торговых помещений компании «Jones Lang LaSalle» Антона Коротаева, к этому формату можно отнести помещения, расположенные чаще всего на первых этажах жилых или административных зданий, имеющие отдельный вход, витрины, место для размещения вывески оператора, технические параметры помещений, соответствующие требованиям торговых операторов и другие. «Исторически наиболее активно рынок объектов формата стрит-ритейл развивался в центральной части города, в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. В крупных городах УрФО обычно большая часть самых эффективных объектов формата стрит-ритейл сконцентрирована в рамках 2-3 основных торговых коридоров. Однако данный формат может быть вполне актуальным и для первых этажей спальных районов», — говорит господин Коротаев.
По подсчетам Уральской палаты недвижимости (УПН), в настоящее время в Екатеринбурге объем предложения встроенно-пристроенных торговых и офисных площадей составляет порядка 35 тыс. кв. метров, на стадии строительства находится около 117 тыс. кв. метров таких помещений. Уровень ежемесячных арендных ставок на такие площади за год увеличился на 13% и в первом квартале 2013 года в среднем по городу составил 970 рублей за кв. метр. Стоимость помещений за год выросла на 5% и в начале текущего года достигла 81,6 тыс. рублей за кв. метр в среднем по Екатеринбургу.
По данным горадминистрации, на 1 марта 2013 года на одну тысячу жителей столицы Среднего Урала приходится 1189 кв. метров торговых площадей (включая площади в 29 ТЦ) — по этому показателю Екатеринбург занимает второе место среди российских городов-миллионников и приближается к крупнейшим торговым центрам Европы. По количеству качественных офисных площадей, приходящихся на каждого жителя, Екатеринбург уже стал первым среди регионов. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес» на конец 2012 года, по уровню обеспеченности офисными площадями класса А и В город опередил Санкт-Петербург (570 кв. метров на 1000 жителей против петербургских 530 кв. метров офисов), но существенно отстал от Москвы (1200 кв. метров офисов на 1000 жителей).
По мнению аналитиков, основной потенциал уральского стрит-ритейла сегодня сосредоточен в новостройках. Аналитик УПН Константин Октаев считает, что перевод квартир старого жилого фонда в нежилой уже не может значительно влиять на рынок. «Большая часть пригодных для этого квартир, расположенных на улицах с высокой проходимостью, на сегодня уже перешла под коммерческое использование. Оставшиеся объекты часто не отвечают требованиям операторов рынка своими техническими параметрами, либо имеют недостаточно удобное расположение», — отмечает он. По оценке руководителя направления стрит-ритейл компании «Knight Frank» Виктории Камлюк, объекты, переведенные из жилого фонда в нежилой, являются и наиболее рискованными. «Такие помещения в большинстве случаев обладают ограниченной функциональной нагрузкой. Некачественные витрины, а порой их полное отсутствие, частая сетка колонн, недостаточная высота потолков, несоответствие уровня тротуара и уровня входной группы (организация лестницы) не позволяют привлечь в качестве арендатора крупные сетевые компании», — комментирует она. По словам госпожи Камлюк, на столичном рынке размещение коммерческих площадей на первых этажах зданий регулируется местными властями. С 2002 года в городе действует постановление правительства Москвы №457-ПП «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения». В соответствии с этим документом, при проектировании, строительстве и реконструкции многоквартирных домов девелоперы не могут предназначать первые этажи для проживания. В большинстве крупных городов, говорит госпожа Камлюк, правила застройки не регулируют соотношение и размещение коммерческой составляющей в жилых и административных комплексах, и застройщики руководствуются собственным опытом и ориентируются на экономику проекта. В результате девелоперский продукт, по мнению Виктории Камлюк, не всегда соответствует требованиям рынка.
Метры в деньги
Как говорят уральские застройщики, экономический кризис 2008-2009 годов существенно охладил интерес к коммерческой недвижимости, но сейчас она вновь набирает обороты. В строящихся жилых комплексах уже на стадии проектирования первые этажи отводятся под коммерческие объекты и пользуются неизменным спросом.
В одном из крупнейших проектов в Свердловской области — строящемся жилом районе «Академический» (на территории 1,3 тыс. га возводится около 9 млн кв. метров для свыше 325 тыс. жителей) доля коммерческих площадей на первых этажах составляет порядка 3-4% от объема вводимого жилья. По словам директора по маркетингу и продажам «Ренова-СтройГруп-Академическое» (группа компаний «Кортрос») Кирилла Ляшенко, девелопер сознательно не ограничивает целевое назначение нежилых объектов в микрорайоне. «Единственное, что мы планируем жестко — наличие больших продуктовых магазинов. Все остальное идет свободной планировки и свободного назначения как некие абстрактные нежилые помещения. Мы сознательно не ограничиваем потенциальных покупателей в том, что там может быть — любое помещение по своим техническим характеристикам может быть как офисом, так и магазином. Наличие определенных арендаторов было важно в первой очереди, когда в район въезжали первые жильцы и нужно было обеспечить их самым необходимым», — говорит господин Ляшенко. По его словам, сегодня особым спросом пользуются помещения площадью 100–150 кв. метров, выходящие на центральные улицы нового микрорайона. Девелопер не занимается сдачей коммерческих площадей в аренду. Большинство договоров заключается на начальном этапе строительства и порядка 60% площадей приобретаются в инвестиционных целях — для дальнейшей самостоятельной сдачи в аренду.
Наличие таких сделок в общем объеме отмечают и в компании. «Атомстройкомплекс».
Чтобы развивать коммерческие площади в строящихся жилых комплексах, застройщик выделил агентство коммерческой недвижимости в отдельную бизнес-структуру. «Сегодня мы должны не просто производить квадратные метры, а создавать среду обитания. Помещения на первых этажах являются важнейшим элементом, формирующим эту среду. И наша задача — определить, сколько должно быть коммерческой недвижимости в составе комплекса, какого она должна быть назначения, уровня и так далее. А на следующем этапе — сформировать пул операторов, которые займут данные площади в соответствии с разработанной концепцией, и привести их на объект», — поясняет директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук. По его словам, набор арендаторов зависит, прежде всего, от местоположения объекта, его ценового сегмента и анализа района окружения и призван удовлетворить социальные потребности жителей. Поэтому в составе жилых комплексов появляются продуктовые магазины, медицинские центры, отделения банков, детские мини-садики. Помещения на первых этажах и продаются, и сдаются в аренду. В обоих случаях застройщик участвует в процессе заполнения площади в соответствии с концепцией.
В компании «Синара-Девелопмент» под коммерческую недвижимость отводятся не только первые, но и вторые этажи жилых комплексов. Гендиректор компании Тимур Уфимцев поясняет, что вторые этажи интересуют организации, для которых не принципиален проходящий поток людей и наличие отдельного входа, такие помещения используются в качестве офисов, в частности, туристическими компаниями, юридическими агентствами. Нежилые помещения девелопером только продаются, а не сдаются в аренду. По оценке господина Уфимцева, в зависимости от конфигурации их цена на 30–50% выше, чем жилье в этом же доме.
Эксперты рынка продажу коммерческих площадей на первых этажах называют оправданной. «Я считаю, девелоперу всегда выгоднее продать возведенный объект, а не оставлять его в управлении, так как доходность на вложенный капитал при продаже объекта в 2-3 раза выше, нежели доходность от сдачи площадей в аренду. Другой вопрос, что продать объект не всегда возможно (из-за отсутствия спроса, низких цен и так далее), тогда его сдают в аренду, чтобы впоследствии реализовать стабилизированный актив со стабильным денежный потоком», — полагает гендиректор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов.
Ограничитель роста
Как отмечают аналитики, не все объекты стрит-ритейла могут принести ожидаемый доход будущим владельцам. Особенно это касается спальных районов. Неправильный выбор актива Виктория Камлюк называет основным риском стрит-ритейла. «Как правило, инвесторы при выборе помещения должны адекватно оценивать следующие характеристики, влияющие на его ликвидность: площадь, стоимость, местоположение объекта, размер витрин, электрическую мощность, наличие пешеходного потока. В сравнении с рынком жилых помещений, доходность коммерческого сегмента в 1,5–2 раза выше, в среднем составляет 10–12% со сроком окупаемости 8–10 лет», — говорит она. «Два помещения в одном и том же доме могут иметь различную степень привлекательности с точки зрения торгового оператора. Например, одно помещение может располагаться на перекрестке, вблизи остановки общественного транспорта и недалеко от метро, а соседнее — иметь ограниченную видимость ввиду наличия зеленых насаждений. Предпочтительнее, разумеется, тот вариант, который находится в легком и открытом доступе для потенциального потребителя», — поясняет Антон Коротаев. Он отмечает, что федеральные и международные операторы в стрит-ритейл не спешат — их интерес сосредоточен в главных торговых коридорах городов. «Более активны в этом сегменте операторы общепита, розничные отделения банков, fashion-ритейлеры, открывающие флагманские магазины. В целом в большей степени спрос ориентирован на торговые центры, что связано и с климатическими особенностями, и с техническими характеристиками помещений, и с уровнем арендных ставок», — добавляет господин Коротаев.
Аналитики сходятся во мнении, что сегмент встроенно-пристроенных помещений в регионах развивается медленно — его рост сдерживает увеличение доли торговых центров, за которыми стрит-ритейл не успевает. «Если раньше магазин хотел любой ценой попасть на главную улицу города, фигурировать как флагман и лицо города и получать суперобороты, то теперь тема супероборотов размывается, а просто за лицо в хорошем месте люди хотят платить все меньше. В торговом центре более понятно, чем гарантирован оборот — проходящим потоком людей, который торговый центр будет генерировать намного больше, чем если бы магазин был один на улице», — полагает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.