Возможности для роста с оглядкой на власти

Круглый стол "Коммерческая недвижимость: основные тенденции и возможности для роста", который в конце марта провел ИД "Коммерсантъ", позволил его участникам выявить тенденции в развитии этого сектора, понять, почему отсутствие крупных иностранных инвесторов — не главная проблема коммерческой недвижимости, и определить, что мешает росту показателей этого рынка.

Жилая недвижимость, долгое время локомотивом тянувшая вперед всю отрасль недвижимости, сейчас переживает весьма сложный период, считает генеральный директор группы компаний Hansa Олег Барков. А весьма перспективный, казалось бы, сектор коммерческой недвижимости, который стал жертвой всех негативных событий, происходивших в экономике страны в 2008-2009 годах, теперь, по мнению эксперта, и вовсе "прицепной вагон" к этому составу. Хотя, как поясняет господин Барков, считается, что восстановление рынка коммерческой недвижимости началось в 2011 году после того, как он два года "пролежал на лопатках".

По словам экспертов, несмотря на рост рынка коммерческой недвижимости в 2012 году, до сих пор сохраняются факторы, негативно влияющие на подготовку новых проектов: тут сказываются трудности с утверждением планов строительства объектов в профильных комитетах администрации города и резкое увеличение стоимости выкупа земельных участков, которые находятся в государственной собственности. Еще одна проблема — отсутствие законодательной базы для изменения статуса земельных участков.

По словам старшего юриста юридической фирмы "Дювернуа Лигал" Надежды Знаменской, с 1 января 2013 года в России вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс, которыми впервые в рамках данного документа вводятся общие требования к эксплуатация зданий и сооружений. Данными изменениями собственник здания определен в качестве основного лица, ответственного за эксплуатацию здания. При этом собственник также может передать обязательства по эксплуатации здания, например, арендатору или специализированной организации. На лицо, ответственное за эксплуатацию здания, возложены обязанности по осуществлению эксплуатационного контроля здания, ведению журнала его эксплуатации и извещению уполномоченных органов власти и собственников о каждом случае возникновения аварийных ситуаций.

Власти устранились

По словам генерального директора компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость" Георгия Рыкова, на декабрь 2010 года в Петербурге из 140 тыс. га городской территории в государственной собственности — как городской, так и федеральной — находилось более 80% земель. Несмотря на это обстоятельство, говорит господин Рыков, государство не является основным продавцом земли в городе. Более того, по его мнению, за последние полтора года петербургские власти практически самоустранились от этого процесса.

Господин Рыков приводит данные, согласно которым в 2010 году ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" под многоэтажное жилищное строительство продало 24 земельных участка, в 2012-м — семь участков, а с начала 2013 года — лишь один участок площадью 2,1 га на проспекте Блюхера, права на застройку которого были приобретены за 802 млн рублей.

За последние пять лет, в которые уложились и время кризиса 2008-2011 годов, и полтора года работы нового руководства города, рынок существенно изменился и качественно стал другим. На фоне сокращения объемов предложения покупатели ведут себя очень осторожно, говорит Георгий Рыков. Никто не хочет брать на себя дополнительные риски, связанные с неопределенностью параметров застройки.

"На пике активного роста в 2007-2008 годах на рынке скупалось практически все. Достаточно вспомнить те рекордные цены, по которым продавались участки под жилую застройку на торгах Фонда имущества. А в настоящее время никто не хочет покупать", — отмечает господин Рыков.

По его мнению, наибольшую активность проявляют участники уже сложившегося пула покупателей земли. Это прежде всего крупные застройщики, которые не могут долго простаивать. Они хотят покупать участки с готовыми документами даже в ущерб ликвидности и строить там, поскольку простой может принести крупным компаниям куда больший ущерб.

В пример эксперт приводит бизнес-центр "Марвел", который его компания сдала в эксплуатацию несколько лет назад. Бизнес-центр класса В, площадью 8,88 тыс. кв. м расположен в реконструированном здании недалеко от станции метро "Елизаровская" в Невском районе. С юго-востока он примыкает к бизнес-центру "Эврика", а с севера к площади Бехтерева. Арендная ставка в месяц за квадратный метр составляет 690 рублей, а минимальная площадь аренды — 100 кв. м. По словам господина Рыкова, несмотря на дорогую точку входа и недостаток арендаторов, заниматься этим проектом "компанию заставила синергия".

"К счастью, это локальный объект. Сейчас время требует суперпроекта, строить на окраинах уже бесполезно", — резюмирует господин Рыков. Подтверждение этих слов — другой проект его компании, бизнес-центр "Авеню", расположенный на Аптекарской набережной в Петроградском районе Санкт-Петербурга. По словам Георгия Рыкова, там в данный момент пустует лишь 1% от всей площади. Да и в целом, по его мнению, во всех удачных проектах вакантными остаются менее 5% от общей площади бизнес-центров.

Согласен с ним и управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов, подтверждающий, что вакантность площадей в бизнес-центрах класса А и В колеблется на уровне 5%. В пример он приводит бизнес-центр "Бенуа" — объект общей площадью 28,4 тыс. кв. м, расположенный в начале Пискаревского проспекта, заполнен арендаторами почти полностью, а вакантной остается всего 4% площади. К "Бенуа" примыкает целый архитектурный ансамбль "Лето-Зима-Осень", часть которого — бизнес-центры "Лето" (7 тыс. кв. м) и "Зима" (11,84 тыс. кв. м) — уже приняли первых арендаторов в 2012 году, а открытие "Осени" (7,7 тыс. кв. м) запланировано на 2013 год.

Надежда на частного собственника

Директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс" Светлана Шалаева считает, что вакантность офисных площадей во многих бизнес-центрах города на данный момент все же имеет тенденцию к увеличению, поскольку количество площадей прирастает, а количество арендаторов не увеличивается. Теряют клиентов и некоторые бизнес-центры, ранее заполненные годами.

В городе практически свернуты программы по комплексному освоению территорий, отмечает Георгий Рыков. Кроме того, непонятны перспективы освоения земельных участков под линиями ЛЭП, а это, по разным оценкам, примерно 550 га. С учетом позиции городских властей и общественности к уплотнительной застройке стали неактуальными лакуны в существующей жилой застройке города.

"В данной ситуации основные ресурсы рынка — это находящиеся в собственности высвобождаемые территории промышленных предприятий, расположенных как в границах так называемого "серого пояса" центра города, так и предприятий расположенных в периферийных районах города, на границах со сложившимися кварталами жилой застройки — это примерно 5,5-6 тыс. га, а также земли сельхозугодий", — поясняет господин Рыков.

Председатель правления корпорации "Матрикс" Алексей Верещагин рассказывает, что на данный момент его компания занята как раз таким проектом — МФК Sky City, который возводится на площадке "Измайловской перспективы". Эта территория, ограниченная Митрофаньевским шоссе, Московским проспектом, набережной Обводного канала и Благодатной улицей, остается едва ли не единственной в центре Петербурга, где еще возможна реализация столь масштабного проекта. Перенос промышленных площадей с этой площадки, отмечает господин Верещагин, уже завершен. Общая площадь МФК Sky City составит 109,397 тыс. кв. м, из которых торговая часть займет 32,95 тыс. кв. м, а офисная — 52,01 тыс. кв. м. Высота комплекса составит 47,5 м, хотя первоначально планировалось, что строение будет в два раза выше — 100 м, но проект пришлось несколько раз переделывать из-за ограничений по высотности. Объект планируется ввести в эксплуатацию в 2016 году. Стартовая цена продаж площадей в МФК составила 100 тыс. рублей за квадратный метр. Успех этого проекта, убеждены в компании-застройщике, гарантирован не только тем, что объект будет расположен в центре города, но и наличием вокруг него жилой недвижимости, которая сейчас активно возводится на территории "Измайловской перспективы".

Без зарубежной помощи

Примечательно, что большинство крупных проектов в области коммерческой недвижимости реализуется без участия иностранного капитала. По словам Светланы Шалаевой, доля иностранных инвестиций в петербургский рынок коммерческой недвижимости крайне мала. Всплеск был лишь в 2011 году, когда американский инвестфонд Morgan Stanley купил за $1,1 млрд у компании Meridian Capital Limited петербургский ТРК "Галерея". Госпожа Шалаева выделяет несколько факторов, которые раздражают иностранных инвесторов: непрозрачность рынка, низкое качество экспертизы и отсутствие площадок для обмена информацией. Изменить ситуацию, по ее мнению, могут сами участники рынка, структурировав его изнутри.

Генеральный директор SRV Group Микко Седерлунд поясняет, что рынок недвижимости — это "всегда местный рынок". В Петербурге, по его мнению, есть много объектов недвижимости, но они не для инвестиций. "Все строят для себя. Поэтому и покупать здесь нечего", — считает господин Седерлунд. По его словам, у европейского бизнеса, инвестиций которого всегда особенно ждут в России, сейчас достаточно проблем в своих странах и ему просто не до рынка недвижимости восточного соседа.

"Более важный вопрос, чем подготовка условий для прихода иностранного капитала — это привлечение на рынок коммерческой недвижимости массового российского инвестора", — убеждена госпожа Шалаева.

С этим согласны абсолютно все участники рынка, считающие, что сейчас важно начать процесс возвращения денег, выведенных ранее из страны. По общему мнению, иностранные бизнесмены вряд ли придут на рынок, куда не торопится инвестировать местный капитал. Что касается уже работающих в России инвесторов, то, по словам партнера юридической фирмы "Дювернуа Лигал" Игоря Гущева, большая часть иностранных денег в стране — это фонды, работающие тут годами, и пережившие не один кризис.

Увеличения прибыльности проектов в сфере коммерческой недвижимости участники рынка не ждут, но предполагают, что в ближайшие годы он останется стабильным. Хотя многое будет зависеть от действий городских властей. Если ситуация застынет на нынешнем уровне, то на фоне дефицита качественного предложения цены на землю будут только расти, а спрос все больше будет смещаться в сторону Ленинградской области.

По словам заместителя генерального директора "Бестъ. Коммерческая недвижимость" Вадима Демешенкова, приемлемая доходность одного проекта для его компании колеблется в диапазоне 20-25% от общей суммы инвестиций. В компании выделяют два основных сегмента, на которых сейчас держится рынок — это офисная и торговая недвижимость. Но там считают, что для развития проектов в данных направлениях необходимы более интересные и сложные объекты, чем те, которые уже введены в строй. При этом в компании отмечают еще и такой сегмент рынка, как фитнес-услуги, где только предстоит наиболее острая фаза конкурентной борьбы между операторами, а, соответственно, может случиться и серьезный рост инвестиций в отрасль. А вот складская недвижимость пока не самый доходный сегмент всего сектора.

"Знаю два случая, когда компании достались два склада, и их не могут продать уже более года даже с дисконтом", — рассказывает Георгий Рыков.

По словам Олега Баркова, рынок форматной складской недвижимости заполнен почти полностью — вакантность там всего 1-2%. Хотя, по мнению экспертов, если развивать складские проекты под конкретных потребителей, то такие объекты вполне могут окупиться. Но и здесь важна уникальность проекта.

Константин Петров