Устаревшая половина

Процесс перемещения складских и производственных помещений в район КАД и за КАД продолжается в течение последних пяти лет. С точки зрения логистики и организации транспортных потоков этот процесс вполне логичен и способствует оптимизации бизнеса. Однако в центре города продолжают работать складские объекты, и доля таких строений — по всем параметрам устаревших объектов — занимает до 50% от общей площади складских помещений города.

На сегодняшний день склады в центре города не востребованы, поскольку их размещению сильно препятствует ограничение движения крупногабаритных машин во многих районах города.

Андрей Амосов, заместитель директора по сдаче в аренду в Санкт-Петербурге компании Raven Russia, считает, что с точки зрения современного предприятия и логистики наличие складов в центре города совершенно неестественно. "Против такой идеи работает практически все: ограничение по движению крупногабаритного транспорта, плотный городской трафик, не дающий возможности спрогнозировать время доставки, запрет на движение по ряду магистралей. Поэтому мы не видим ни одного проекта современного складского комплекса в центре города. На этом рынке представлены склады класса С и ниже, но их доля в общем объеме неуклонно падает, а рыночная ставка не поддается прогнозированию. Единственный потребитель — небольшие частные магазины и локальные производства, но и для них содержание подобного объекта весьма обременительно", — говорит господин Амосов. При этом, как ни странно, долю таких "архаизмов" господин Амосов оценивает в 50% от общей площади складских помещений в городе.

Тем не менее ряд отраслей бизнеса пока еще не готовы отказаться от использования перевалочных складов в центре города. "В целом подобные объекты не пользуются большим спросом и могут быть интересны компаниям, имеющим производственные площади в Петроградском или Выборгском районах. Полагаю, что и они вскоре оптимизируют свой бизнес, переведя и производственные, и складские площади за пределы КАД", — считает Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, говорит: "В первую очередь склады в центральной части города нужны для крупных сетевых продуктовых компаний для организации так называемых "распределительных центров" (в такой небольшой склад централизованно поставляется товар большегрузным транспортом, а потом развозится мелкими партиями по точкам продаж на небольших автомобилях — основная цель такого подхода — снижение логистических издержек). Вторая группа потребителей складов (существенно меньше первой) — различные торговые компании, не имеющие больших торговых площадей (для хранения товаров непосредственно в торговых залах), но ориентированные на конечных потребителей, не готовых ехать на окраины города за товаром или услугами. В качестве примера таких компаний можно назвать интернет-магазины, центры хранения шин и шиномонтажа и пр. Именно для этих категорий компаний нужны склады в центре. В остальных случаях с учетом стоимости земли в центральной части целесообразнее строить и арендовать склад на окраине".

Господин Амосов отмечает, что среди владельцев таких помещений отсутствуют институциональные инвесторы, что определяет нестабильный характер отношений арендодателя и арендатора.

Аналитики говорят, что высококачественные современные склады, расположенные за пределами Петербурга, чаще всего относятся к классу А, тогда как "городские" складские площади обычно не выше класса В, а гораздо чаще — класса С.

Согласно последним исследованиям аналитиков Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, годовые арендные ставки в первом квартале 2013 года в складских комплексах класса A за квадратный метр в среднем составили $184 без учета НДС. В складских комплексах класса B по итогам первого квартала средняя арендная ставка составила $147 за квадратный метр в год с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. По данным же компании "Энерго-логистик", ставки аренды на складах в центре в настоящее время составляют 350-400 рублей за квадратный метр в месяц включая НДС.

Коммерческий директор компании "Энерго-логистик" Павел Смирнов говорит, что за последние 5-7 лет доля складов в центральной части города сокращается, но не из-за их реконструкции и сноса. В большей степени их доля в общегородской складской площади очень значительно сокращается за счет ввода в эксплуатацию (за этот же отрезок времени) большого количества современных логистических комплексов как внутри кольца (MLP — в Уткиной Заводи, на Парнасе — "Интертерминал"), так и за пределами КАД, но в непосредственной близости к городу, на основных магистралях в пределах 10-15 км от КАД.

"Склады в центре города относятся к категории В-, а в основном к категории С. Площадь таких складов может колебаться от 300 до 400 кв. м. Арендаторами таких помещений являются небольшие компании, которые занимаются продажей товаров народного потребления, продуктов питания с длительными сроками хранения, канцелярией, посудой, мебелью", — рассказывает господин Смирнов.

"Безусловно, тенденция сокращения складов в центре города будет продолжаться, но ее темпы зависят от множества факторов, и когда складов в центре города не будет — сказать достаточно сложно", — говорит господин Смирнов.

Участники рынка уверены, что появление новых складов в центре исключено. Роман Евстратов, директор по развитию бизнеса "S.A.Ricci — Санкт-Петербург", говорит, что строить складские объекты имеет смысл, только если стоимость земли, на которой они возводятся, находится в пределах $50-60 за квадратный метр. В центре найти подобные участки крайне затруднительно. "Даже если рассматривать территории бывших промышленных предприятий, которые пройдут процедуру редевелопмента, стоимость участков в этих проектах будет не такой низкой", — говорит он.

Олег Привалов