Под крышей ПИФа своего
Паевые фонды недвижимости за недолгое время своего существования успели разочаровать частного инвестора. Высокий уровень входа, низкая ликвидность ценных бумаг и доходность инвестиций отпугнут кого угодно. Однако управляющие стараются возродить интерес частников к этому инструменту.
Побег от убытков
Рынок недвижимости — альтернатива фондовому рынку, у него низкая корреляция с рынком ценных бумаг. Руководитель направления управления активами группы компаний "Регион" Андрей Жуйков напоминает, что осенью 2008 года, когда котировки акций стремительно падали, население все еще покупало квартиры: "Снижение цен на рынке недвижимости началось на полгода позже, чем на фондовом рынке, и не носило такого обвального характера".
По данным "Ъ", по состоянию на конец 2012 года общее число закрытых паевых фондов, инвестирующих непосредственно в недвижимость, достигало 249 (их чистые активы составляли 323 млрд руб.). В это число не входят фонды для квалифицированных инвесторов, по которым управляющим компаниям (УК) законодательно запрещено раскрывать информацию. Эти закрытые фонды занимают три четверти рынка коллективных инвестиций. Да и на рынке недвижимости они представляют внушительную силу. На конец года они владели около 2 млн кв. м недвижимости — как рентной, так и строительной. Это на 10% больше, чем годом ранее.
Фонды недвижимости, как правило, создавались под крупного инвестора. Планку задал первый фонд компании "Конкордия Эссет Менеджмент" с входным билетом 1 млн руб. Впоследствии УК смягчили отношение к частнику, снизив порог входа до 1 тыс. руб. и даже до 1 руб. Но, так как фонд закрытый, у УК нет обязательств по досрочному погашению или выкупу паев. Управляющие совместно с дружественными брокерскими компаниями пробовали организовать и биржевой рынок паев. Однако яркого эффекта добиться не удалось: сделки заключаются довольно редко.
Из статистики, собранной "Ъ" по завершенным фондам недвижимости, следует, что примерно половина из них показала отрицательный результат, то есть инвестиции обернулись убытком. Зато другая половина показала прибыль, и вполне приличную. В ряде случаев средняя доходность на интервалах 2,5-5 лет для фондов составляла 20-30% годовых. Альтернативой строительным выступают рентные фонды. И доходы они выплачивают ежегодно, а порой и ежеквартально, даже ежемесячно. И доходность бывает интересной — 15-20% годовых. Но такая доходность — лишь в фондах с весьма узким кругом инвесторов. В "массовых" же случаях доходность внезапно падает до 2-5% годовых, что ниже доходности не только депозитов, но и фондов облигаций. По мнению гендиректора "ВТБ Капитал управление инвестициями" Владимира Потапова, "отсутствие интереса к фондам жилой недвижимости в последние годы было обусловлено последствиями кризиса 2008 года, отсутствием доверия со стороны инвесторов к рынку недвижимости, а также возможностью вкладывать в гораздо менее рискованные инструменты с фиксированным доходом".
Фонды растут в Москве и Подмосковье
Тем не менее УК начали менять приоритеты. Раньше они предпочитали создавать строительные земельные фонды, в которые "упаковывали" сельхозземли с последующим переводом их в более дорогостоящие категории и реализацией мелкими наделами частным инвесторам. Либо формировали рентные фонды, "упаковывая" в них торговую, офисную или промышленную недвижимость.
В конце прошлого и в начале этого года несколько компаний ("Промсвязь", "Евразия", "Сбербанк управление активами") объявили о создании фондов недвижимости, которые будут инвестировать в жилую недвижимость. При этом компании заговорили и о привлечении в эти фонды средств частных клиентов. Сегодня такие фонды занимают малую долю рынка. Хотя по численности они и составляют около четверти всех фондов для неквалифицированных инвесторов, однако их чистые активы меньше 10%. Средняя величина таких фондов менее 400 млн руб. Лишь несколько давно работающих на рынке фондов таких компаний, как "Регион Девелопмент", "Капитал ПИФ", "Уралсиб Эссет Менеджмент", имеют чистые активы 2-4 млрд руб. Среди причин недавнего низкого интереса к фондам строительной недвижимости директор по управлению активами фондов недвижимости "РВМ Капитал" Гавриил Королев указал "отсутствие западных игроков, четких стандартов, а также слабо развитые цивилизованные эксплуатационные услуги". По словам гендиректора компании "Уралсиб Эссет Менеджмент" Владимира Фокеева, низкая доля СЧА жилищных фондов объясняется "гораздо меньшей капиталоемкостью таких инвестиций по сравнению с рентными фондами". Большая часть активов жилой недвижимости приобретается на ранних стадиях строительства с условием оплаты по факту понесенных застройщиком затрат, а продажи в объекте начинаются практически с котлована. Таким образом, на объект бюджетом строительства до 600 млн руб. (средний дом площадью около 15 тыс. кв. м в Московской области) может потребоваться не более 300-350 млн руб.
Управляющие компании связывают возрождение интереса к строительным ПИФам с введением в 2011 году налога на имущество и налога на землю из имущества паевых фондов. Как поясняет руководитель отдела управления фондами недвижимости компании "Сбербанк управление активами" Алексей Новиков, "пайщики потеряли до 20% своего дохода, в результате чего УК стало трудно привлекать новые средства в рыночные рентные фонды". На рыночные факторы указывает и Андрей Жуйков, отмечая, что в этом году начали снижаться ставки по банковским депозитам для юридических лиц.
Управляющие отмечают и оживление на рынке жилья экономкласса Москвы и ближайшего Подмосковья. Здесь и уверенный рост цен на первичном рынке (на 34% за три года), и рост объема сделок (на 56%), в том числе за счет ипотеки. По данным исследования, проведенного "Сбербанк КИБ", 55% граждан хотят улучшить жилищные условия, однако лишь 1% может позволить это себе без ипотеки. При этом наиболее привлекательными с точки зрения спроса среди других регионов выглядят Москва и Московская область. По словам Владимира Потапова, сформировался комфортный входной билет для покупателя. При средней стоимости квартиры 2,5-3,5 млн руб., а также при первоначальном взносе 500 тыс. руб. ежемесячный платеж по ипотеке составит порядка 30 тыс. руб. Это сопоставимо с арендной платой за однокомнатную квартиру в Москве и составляет менее 50% дохода семьи из двух работающих человек при средней столичной зарплате 50 тыс. руб. в месяц на человека.
Для неквалифицированных инвесторов единственным вариантом при выборе фондов, занимающихся возведением недвижимости, являются ПИФы, заключающие договоры инвестирования со строительными компаниями в соответствии с требованиями закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Этот закон вполне надежно защищает инвестора.
Такие фонды привлекают инвесторов высокой доходностью и ограниченными рисками. По оценке Алексея Новикова, в качественных жилых проектах при возведении дома от котлована до готового здания рост стоимости может составить 20-30%. Владимир Потапов оценивает доходность инвестиций в жилую недвижимость в 15-20% годовых.
Владимир Фокеев отмечает, что многие застройщики не готовы рассматривать возможность вхождения инвестиционных фондов в свои объекты "даже с учетом того, что это является практически стопроцентной гарантией дофинансирования строительства". На стабильном рынке застройщику проще привлекать средства частных дольщиков, получая маржу сразу, либо привлекать кредитные средства, отдавая в залог часть площадей с дисконтом, а не ждать прибыли после выхода фонда из проекта. Тем более что активность банков на рынке кредитования строительной отрасли заметно увеличилась, а кредитные ставки существенно ниже стоимости инвестиционных средств. Поэтому "целевым сегментом для фондов являются объекты застройщиков, неспособных привлекать кредитные ресурсы", считает Фокеев.
УК "Промсвязь", "Евразия", "Сбербанк управление активами", "РВБ Капитал", "ВТБ Капитал управление инвестициями" рассматривают в качестве потенциального региона инвестирования Москву и Подмосковье: этот рынок в отличие от регионального хорошо изучен.
А вот в "Регион Девелопмент" и "Капитал ПИФ" считают, что инвестиции в региональную жилую недвижимость выгодны: там выше норма прибыли. Как поясняет Андрей Жуйков, у региональных строителей меньше возможности финансировать стройку, чем в Москве и Подмосковье. Однако инвестирование на региональном рынке отдельных квартир или даже подъезда — большой риск, так как соинвестор может не выполнить обязательств, и стройка остановится. Поэтому фонды УК "Регион Девелопмент" финансируют всегда 100% объекта, но не авансируют полностью всю стройку: график финансирования привязывается к графику строительства. Уровень риска снижается и за счет региональных инвесторов, которые становятся, как правило, якорными пайщиками таких проектов.
Выходящие сегодня на рынок фонды, инвестирующие в жилье экономкласса, — краткосрочные. Как правило, управляющие ограничивают срок существования фонда тремя-четырьмя годами (срок, сопоставимый с длинными депозитами). Больший срок чреват рисками зависания инвестиций. Во всяком случае, уже к осени можно будет подвести промежуточные итоги деятельности первопроходцев. И заодно проверить предложенную УК концепцию вложений в недвижимость — "простота и ликвидность".