Во вторник на заседании московского правительства Юрий Лужков потребовал резко снизить стоимость жилья в городе. По словам мэра, цена квадратного метра в районах массового строительства не должна превышать $200. Заявление столичного градоначальника означает лишь одно: суммарные доходы от продажи квартир в Москве перестали окупать затраты на строительство. И единственный способ вновь сделать стройкомплекс рентабельным — снизить стоимость жилья, чтобы увеличить объемы продаж.
Обосновывая возможность снижения цен, мэр Москвы привел пример Северо-Западного округа столицы — там ему показали проект дома себестоимостью $150 за квадратный метр. По мнению Юрия Лужкова, если добавить небольшую норму прибыли, то все равно квадратный метр жилья в столице должен стоить не более $200, а не $500, как сейчас.
Однако этот пример далеко не единственный. О реальной стоимости типового жилья несколько месяцев назад на собрании акционеров обмолвился генеральный директор "Мосстроймеханизации-5" (одна из ведущих строительных фирм столицы) Михаил Чернэ. Он заявил, что в прошлом году компания построила 150 тыс. кв. м, вложив в них 400 млн руб. То есть себестоимость строительства жилья в 1998 году — и до кризиса, и после — составляла 2,7 тыс. руб. за квадратный метр.
Если переводить в доллары, то это означает, что себестоимость строительства снизилась с начала кризиса на 380-400% — с $450 до $110 за квадратный метр. Однако цены на столичную недвижимость упали за тот же период всего на 20% (до кризиса квадратный метр жилья в новостройках стоил в среднем $600, сейчас — около $500).
В том, что цены на жилье в четыре раза выше себестоимости, виновато само московское правительство. Давно известно, что рынок новостроек плотно контролируется городскими властями. Большинство стройпредприятий столицы принадлежит столичному правительству (в частности, ДСК-1, который строит 40% жилья в Москве). Это позволяет городским властям держать цены. Пока продукция московских строителей находила покупателя, ситуация всех устраивала.
Но теперь квартиры в районах массового строительства продаются из рук вон плохо. Предложение уже в несколько раз превышает спрос и продолжает увеличиваться за счет квартир вторичного рынка, которые за последние два месяца, по данным агентства недвижимости "Сава", подешевели на 11%.
К ноябрю--декабрю, когда завершится строительный сезон, разрыв между спросом и предложением на рынке станет максимальным. И проблему с реализацией новостроек можно решить только одним способом — снизив их стоимость до минимума.
Для этого нужно немногое: достаточно усилить контроль за фирмами, уполномоченными городом на продажу новостроек. Правда, уровня $200 за квадратный метр, определенного Лужковым, в этом году достичь вряд ли удастся. Если сегодня пообещать потенциальным покупателям, что через какое-то время цены упадут в несколько раз, то завтра вообще никто не придет покупать квартиры: все будут ждать выполнения обещанного. Тогда строительный комплекс вообще останется без денег.
Как считает глава Филевского подразделения Московской центральной биржи недвижимости Лев Плецельман, в этом году цены на жилье в новостройках могут снизиться самое большее до $350-400 за квадратный метр. Это тот психологический уровень, к которому сегодня готов рынок жилья. Цена же $200 за квадратный метр, по мнению риэлтеров, достижима не ранее 2000 года.
Тем не менее даже 30-процентного снижения цен на типовые новостройки будет достаточно, чтобы привести в движение рынок вторичного жилья. Хотя, конечно, до уровня новостроек цены на нем не опустятся. Как считает Михаил Давиденко, член координационного совета агентства недвижимости МИАН, $550-600 за квадратный метр — вполне реальная цена на вторичное жилье уже к концу нынешнего года при условии, что новостройки будут падать в цене.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ