Мегаполисы по минимуму

Небольшие студии в крупных всемирно известных мегаполисах традиционно являются одним из самых популярных форматов зарубежной недвижимости. Именно такие объекты способны принести инвестору максимальную доходность и предлагают минимальный вход на популярные рынки.

Особенности формата

Первые квартиры-студии появились на Западе в 1920-е годы. Новый формат практически сразу стал пользоваться особой популярностью среди представителей творческих профессий и "золотой" молодежи. Впоследствии спрос на подобную недвижимость только вырос. "Квартиры-студии на зарубежном рынке сейчас представлены во всех ценовых сегментах, а покупателями выступают разные категории граждан: студенты, молодые семьи, пенсионеры, бизнесмены, политики, инвесторы и т. д.",— рассказывает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Сегодня студия чаще всего представляет собой единое пространство без перегородок, где изолированным оказывается только санузел. При этом квартира все равно разделяется на зоны, только с помощью мебели или декоративных перегородок: ширм, барьеров, колонн, а также перепадов в уровне пола. Кроме того, в студиях традиционно большое внимание уделяется освещению и видовым характеристикам, поэтому приветствуется панорамное остекление, и формат предоставляет богатые возможности для реализации различный дизайнерских идей. Так, коридор обычно отделяется от жилой комнаты незавершенной перегородкой. Причем зачастую кухня либо совмещена с жилой комнатой, либо находится в нише, отделенной от основной квартиры незавершенной перегородкой. Более того, в квартирах-студиях возможно наличие каминов и даже балконов.

По оценке президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, квартиры-студии обеспечивают от 5% до 10% предложения на рынке недвижимости крупных мегаполисов. При этом спрос делится на две части. Так, подавляющая часть спроса приходится на местных жителей, вынужденных приобретать их в силу различных причин, мешающих покупке крупногабаритного жилья. "Исключение составляют, пожалуй, пенсионеры и представители творческих профессий, старающиеся купить студии не под давлением обстоятельств, а по доброй воле",— говорит эксперт. По его словам, как правило, классические квартиры-студии представляют собой квартиры без межкомнатных перегородок площадью 20-35 кв. м. В свою очередь, в большинстве финансовых центров студии активно включаются в состав вновь реализуемых жилищных проектов из-за роста числа состоятельных одиноких людей, отдающих предпочтение карьере, а не семейным ценностям. "Студия как планировочное решение для квартир большой площади — 50-100 кв. м и более — также достаточно популярный сегодня вариант организации пространства. Однако в этом случае речь уже скорее может идти о среднем и высоком ценовых сегментах",— добавляет аналитик ИК "Финам" Анна Мишутина.

Каких-либо специфических требований для квартир-студий не существует. В целом всех покупателей интересуют цена, расположение, метраж, наличие рядом инфраструктурных объектов и пр. Впрочем, по словам Марии Литинецкой, единственное обязательное условие для студий, о котором редко задумываются покупатели обычных квартир,— это грамотно продуманная система вентиляции: в подобных объектах запахи с кухни нередко распространяются по всей жилплощади и въедаются в мебель. В итоге, по словам гендиректора МИЭЛЬ-DPM Натальи Завалишиной, квартиры-студии есть на всех рынках, во всех странах. "С началом экономического кризиса интерес к ним даже возрос. Причин несколько: студии — один из самых дешевых вариантов недвижимости и очень популярных у студентов, молодежи, они хорошо сдаются в аренду и весьма ликвидны. Во Франции квартиры-студии нередко даже приобретают бизнесмены, живущие за городом, если есть необходимость оставаться на ночь в городе: не нужно брать номер в отеле. Но все-таки в большей степени студия — это формат городского жилья для молодых людей",— говорит эксперт.

Элитный минимум

Стоимость квартиры-студии зависит от расположения, транспортной доступности, видовых характеристик, площади и многих других факторов. Последнее время популярностью пользуются студии, расположенные в самых престижных районах мегаполисов: в таком случае покупатель жертвует площадью ради возможности жить в самом центре. Например, по словам Марии Литинецкой, студию в Париже площадью 25 кв. м, расположенную в центре 15-го округа недалеко от Эйфелевой башни и Марсового поля, можно приобрести за €235 тыс. Во втором округе Парижа студия площадью 18,3 кв. м продается за €215 тыс. Другой пример — квартира-студия площадью 15 кв. м в престижном районе Берлина Фридрихсхайн стоимостью €100 тыс. Подобные предложения есть и в США. По словам Станислава Зингеля, в качестве примера можно привести студию площадью 27 кв. м в нью-йоркском районе Gramercy Park. Квартира оснащена всей необходимой бытовой техникой и сантехникой, при этом обойдется покупателю в $650 тыс.

Среди студий есть по-настоящему элитные предложения. Как отмечает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, в Лондоне студия в элитном квартале будет стоить £25-30 тыс. за 1 кв. м при этом минимальная площадь составит 30 кв. м. Таким образом, минимальный порог входа на этот рынок составит £750 тыс. В самом центре Нью-Йорка можно найти студии площадью 50 кв. м по цене $20 тыс. за 1 кв. м, в итоге цена достигнет около $1 млн. В элитных районах Бангкока студия обойдется уже дешевле: от $350 тыс. за объект площадью 50 кв. м. "В принципе студии в большинстве случаев действительно отличаются выгодной ценой: в среднем они продаются на 10-20% дешевле аналогичных по характеристикам традиционных квартир",— говорит Мария Литинецкая. Более того, по ее словам, они интересны тем, кто рассчитывает на получение стабильного дохода, поскольку такой формат очень популярен среди арендаторов.

Однако далеко необязательно студии относятся к элитному сегменту. По словам Натальи Завалишиной, в Берлине, например, студию в центре города, требующую косметического ремонта, пока можно найти за €70-80 тыс., а в Нью-Йорке стоимость студий с хорошей отделкой начинается от $170 тыс. "Это как раз нижний порог входа в жилую недвижимость многих зарубежных стран. Ликвидность достаточно высокая, особенно если это хороший район и цена соответствует качеству. Рассчитывать на большой рост стоимости таких объектов достаточно сложно, скорее можно утверждать, что, приобретая такой объект, его легко будет перепродать и достаточно быстро",— говорит эксперт.

Интерес для инвестора

Доступность и высокая ликвидность студий традиционно привлекают международных инвесторов. "Квартиры-студии являются наиболее доступным типом недвижимости при всех равнозначных характеристиках с иными видами квартир",— говорит Станислав Зингель. При этом по его словам, студии высшего ценового сегмента отнюдь не являются доступным жильем и в большинстве случаев за счет авторских ремонтов и планировки стоят даже дороже, чем равнозначное им по площади жилье других форматов. "Площадь элитных квартир-студий может достигать 80-100 кв. м, а цена составлять несколько миллионов долларов",— говорит эксперт. Однако при всех равнозначных показателях квартиры площадью 20-35 кв. м генерируют годовой арендный доход на 1-2 процентных пункта больше, чем жилье площадью свыше 50 кв. м. Более того, именно квартиры-студии составляют значительную часть предложения так называемого студенческого жилья, для которого характерны максимальный спрос и высокая доходность. Так, арендная доходность студенческих квартир-студий нередко достигает 8-10% годовых и даже выше.

Однако студии в перспективных проектах зачастую не так просто купить. По словам Екатерины Тейн, этот формат очень популярен и когда открываются продажи, то в первую очередь раскупают именно студии. "Например, в Лондоне при открытии продаж в новостройке инвесторы очень часто скупают практически весь объем студий, зная, что они всегда найдут своего покупателя",— говорит эксперт. По ее словам, это продукт, который легче всего сдается в аренду и имеет максимальную доходность. Поэтому большинство русских покупателей на такие продажи не успевает: очень часто студии продаются на pre-sale оптовым инвесторам или на самых начальных этапах открытия, а для того чтобы попасть туда, надо быть в листе ожидания. В итоге студии могут раскупить в первые несколько дней или недель продаж. "Рынок элитной недвижимости Лондона уже давно работает таким образом, что вначале на стадии предпродажи самые интересные объекты скупают постоянные клиенты — чаще всего из арабских стран и Китая, постоянно живущие в британской столице. Затем объект выводят на выставки, чаще всего опять в Азии, и там продают оставшиеся интересные предложения. В Россию такие предложения обычно не привозят, потому что наш покупатель не готов покупать что-то удаленно, не видя объекта своими глазами",— объясняет управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Есть и еще одна причина: для российского покупателя, привыкшего к спекулятивным рынкам, студии в мировых мегаполисах все равно демонстрируют слишком низкую доходность. Востребованность этого формата у международных инвесторов, по словам Екатерины Тейн, связана с хорошей доходностью и высокой ликвидностью, однако из него еще надо вычесть стоимость обслуживания и налоги, которые зависят от той или иной страны — для российского инвестора этот показатель очень низок. "У российских покупателей формат студий менее популярен, так как россияне чаще всего покупают не с точки зрения инвестиций, а для себя, для семьи, для сохранения капитала, на перспективу для детей. Поэтому студия для них слишком маленький объект. Как правило, они начинают рассматривать проект со студий, а потом переходят на большие размеры — апартаменты с одной-двумя спальнями",— говорит Екатерина Тейн. Однако интерес все-таки есть. По данным Станислава Зингеля, среди мировых столиц по уровню спроса со стороны россиян лидируют Париж, Лондон, Прага, Нью-Йорк. Причем во всех случаях квартиры-студии наименее охотно приобретаются на первом этаже, в то время как мансардные помещения, наоборот, пользуются повышенным спросом: особенно отчетливо спрос на мансардное расположение проявляется в Париже и Праге. По словам аналитика ИК "Финам" Анны Мишутиной, рентабельность таких инвестиций в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% и может быть особенно высокой, если речь идет о курортной зоне или университетских городах, тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%. В то же время, как говорит эксперт, в российских мегаполисах, в отличие от мировых столиц, массового распространения подобный формат пока не получил: тренд только формируется, однако если российские инвесторы распробуют этот формат за рубежом, то студии могут стать популярными и в России.

Алексей Лоссан

Подпись

В элитных студиях квадратный метр стоит больше $30-50 тыс., но благодаря небольшой площади цена квартиры может оказаться ниже $1 млн