Оживление перед изъятием

Загородный рынок вышел из стагнации и преодолел последствия кризиса, утверждают эксперты. Они отмечают рост спроса при стабильности цен. Однако принятие закона об изъятии земли уже отрицательно сказалось на рынке и, видимо, еще сильнее скажется в будущем.

Качество важнее стоимости

Повышение спроса и в то же время большее внимание к качеству продукта на загородном рынке — вот что отмечают наблюдатели в качестве тенденции. "Интерес к загородным участкам — как в экономклассе, так и бизнес-классе — повысился, но вместе с тем увеличилось время принятия решений,— говорит генеральный директор компании Altimus Development Владимир Щекин.— Сегодня выросло количество загородных предложений и клиент обзванивает и просматривает большое количество поселков, прежде чем решится на покупку. Определяющим фактором покупки в экономклассе по-прежнему является цена, в отличие от бизнес-класса, для которого более значимы стадия готовности и качество поселка — эти факторы все больше превалируют над ценовым предложением".

Сергей Нагорный, коммерческий директор компании "Пробизнес-Девелопмент", отмечает значительное увеличение спроса по сравнению с прошлым годом. "Основная тенденция, которой отмечен второй квартал,— сохраняющаяся высокая активность покупателей. В марте--апреле 2013 года количество обращений в компанию держалось на уровне выше, чем в марте--апреле 2012-го, примерно на 50%. На фоне того, что общее количество предложения по нашим объектам с прошлого года сократилось — ряд объектов был полностью реализован, это означает заметное увеличение спроса по отношению к соответствующему периоду прошлого года".

Поселки без подряда экономкласса по-прежнему самый популярный продукт на загородном рынке. Спрос на них в весенний период по сравнению с зимой увеличился на 15-20%, отмечают участники рынка. Причем наиболее популярны такие предложения на самых дешевых направлениях. "Участки без подряда экономкласса наибольшей популярностью пользуются на юго-востоке Московской области, и спрос на них составляет более 85% от общего объема спроса на другие виды загородной недвижимости в данном районе,— утверждает Игорь Богданов, коммерческий директор компании "Своя земля".— Фактор повышенного спроса обусловливает выход на рынок земли юго-востока все новых проектов класса "эконом", за счет чего средняя стоимость участков снижается. Что касается направлений, то лидером по количеству сделок является Новорязанское шоссе, а в Орехово-Зуевском, Раменском, Воскресенском, Коломенском и некоторых других районах юго-востока Московской области объем предложения пока максимально не насыщен".

"На сегодня рынок загородной недвижимости в целом преодолел последствия экономического кризиса, что подтверждается, в частности, высокой активностью покупателей подмосковного жилья, в том числе высокобюджетного",— заключает директор по маркетингу компании Atlas Development Елизавета Малых.

Готовое или свое?

В элитном сегменте застройщики отмечают спрос как на готовые дома, так и на участки без подряда класса "премиум".

"Как один из самых востребованных сегодня форматов предложения в высокобюджетном сегменте можно отметить дома "под ключ" за $3-4 млн, расположенные по наиболее престижным направлениям — Рублево-Успенскому, Новорижскому, Ильинскому. Ликвидность формата дополнительно усиливается сложившимся дефицитом качественного предложения такой цены по перечисленным направлениям",— утверждает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED.

"На рынке недвижимости элитного класса активным спросом пользуются участки без подряда в поселках с высоким уровнем сервиса, хорошей экологией и качественной, продуманной инфраструктурой,— утверждает, в свою очередь, Елизавета Малых.— Одна из причин популярности земельных участков класса "премиум" состоит в том, что в большинстве своем такое жилье является штучным товаром и покупатель не всегда может подобрать готовое жилье, которое полностью его устроит. Более того, в элитном сегменте сейчас наблюдается дефицит предложения с качественной готовой отделкой, и это обстоятельство формирует спрос на качественные участки с хорошей локацией, где можно построить дом в соответствии с собственными предпочтениями.

"Рынок элитной загородной недвижимости продемонстрировал серьезную положительную динамику. Покупательская активность возросла сразу после потепления и долгожданного схода снега. По сравнению с мартом продажи домовладений класса "премиум" и de luxe выросли на 20%, притом что в первоначальных прогнозах говорилось только о 10%. Причем покупатели выбирают как уже возведенные дома, так и активно строящиеся в поселках с высокой степенью готовности (или в проектах, где завершены все работы)",— подводит итог Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Закон не для элиты

Вектор развития загородного рынка в апреле — начале мая во многом определило принятие закона об изъятии земель в Новой Москве и области. "До последнего оставалась надежда, что новый, беспрецедентный порядок отъема собственности у граждан принят не будет. Но закон все-таки вступил в силу 19 апреля, поставив под удар практически всех владельцев недвижимости на территории как Новой Москвы, так и Подмосковья в целом. Тот факт, что теперь отнять дома и участки можно менее чем за полгода — это смешной срок, росту спроса на загородную недвижимость в Подмосковье, естественно, не способствует",— комментирует Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании "Высота".

В конце прошлого года казалось, что уже весной начнется реализация "отложенного" спроса, так как весь 2012 год был очень спокойным, покупатели не торопились заключать сделки, но и не отказывались от идеи приобретения загородной недвижимости — многие заняли выжидательную позицию, ездили по объектам, выбирали, планируя совершить покупку уже в начале 2013 года. Традиционного роста спроса плюс заключения давно намеченных сделок игроки рынка ожидали в марте--апреле, но закон об изъятии земель заметно притормозил рынок. Сегодня многие покупатели пребывают в растерянности: четкого плана развития территорий Новой Москвы нет, с Подмосковьем ситуация тоже неопределенная — можно купить дом, а завтра на его месте построят новую дорогу или торговый центр. В Новой Москве падение спроса особенно заметно, потому что там власти могут изъять землю под строительство практически любого объекта без предоставления документов территориального планирования.

"Единственным сегментом загородного рынка, который не испытал шока от принятия нового закона, стал элитный,— отмечает Татьяна Румянцева.— Основной объем загородного жилья премиум-класса возводится на западе области, то есть за пределами Новой Москвы, и в пределах 30 км от МКАД, где уже построены все инфраструктурные объекты и риск нового транспортного строительства минимален. Кроме того, люди понимают, что власти вряд ли решатся на снос больших объемов дорогого жилья: выплачивать миллионные компенсации им невыгодно. Поэтому в элитном сегменте в апреле — начале мая наблюдался характерный для весеннего сезона рост спроса".

Андрей Александров

Подпись

На пике спроса в верхнем ценовом сегменте — готовые дома по цене до $3 млн