Снижение с учетом инфляции

Стабильность цен и даже легкое снижение — так оценивают ситуацию на московском рынке недвижимости большинство риэлторов. В принципе в этом ничего плохого нет: стабильность цен одинаково комфортна как для покупателя, так и для продавца. Однако даже небольшое удешевление московской недвижимости наводит на мысли о стагнации, рецессии и возможной следующей волне кризиса.

Спрос за банковский счет

За прошедший месяц, по данным компании "Инком", средняя рублевая цена предложения в столице снизилась на 0,5%, до показателя 174,4 тыс. рублей за 1 кв. м.

"Сегодня на рынке недвижимости продолжается ценовая коррекция, когда цены либо не растут, либо несколько снижаются, когда по объектам недвижимости возможно скрытое снижение за счет торга. Даже при том обилии предложений, которое мы наблюдаем последние полгода, все равно покупатели на рынке есть, но выбор объектов больше и возможность торга присутствует, хотя торг незначителен. На мой взгляд, это классическая коррекционная ситуация на рынке, когда после 2008 года цены шли вниз, а спустя год они вновь начали повышаться. Сейчас мы опять находимся в ситуации, когда цены спустя несколько лет роста могут на 3-5% скорректироваться вниз. При этом набирают обороты сделки с ипотекой, их доля постоянно растет. И эта волна ценовой коррекции может продлиться до осени",— комментирует Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости".

"Ситуация на вторичном рынке жилья оставалась стабильной. По-прежнему спросом пользуются качественные недорогие объекты стоимостью до 10 млн рублей. Хорошим подспорьем для покупки жилья становится ипотека, тем более что финансовые структуры активно идут навстречу заемщикам: предлагают новые программы кредитования, снижают ставки и т. п.",— подтверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

На рынке новостроек смягчение условий кредитования также имело решающее значение для стимулирования покупательского спроса. "Еще в начале весны на рынке новостроек экономкласса мы наблюдали повышение покупательской активности. Данная тенденция сохранилась и в апреле. Прежде всего это связано с тем, что Сбербанк и ВТБ в первом квартале текущего года все-таки понизили ставки по ипотеке до 12% — именно от этого фактора зависит спрос на жилье в данном сегменте",— утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп".

Впрочем, некоторые участники рынка оценивают ситуацию гораздо пессимистичнее. "С одной стороны, нельзя сказать, что активность отсутствует вовсе. Но с другой стороны, текущий объем операций таков, что даже его небольшое снижение позволит говорить о стагнации рынка,— комментирует Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимости".— В последние месяцы недостаточность спроса тем более заметна, поскольку объем предложения хоть и не слишком резко, но продолжает нарастать. В этих условиях, а также поскольку львиная доля реально существующего платежеспособного спроса сосредоточена в самом низком ценовом сегменте, объекты, абсолютные цены которых превышают 10 млн рублей, испытывают все более выраженные проблемы с ликвидностью. И я думаю, в обозримом будущем эти проблемы будут только нарастать. Естественно, описанная ситуация не создает никакой перспективы роста цен. С учетом же динамики инфляции, на мой взгляд, сегодня вполне уместно говорить о том, что реальные цены на московские квартиры снижаются".

Областная дифференциация

Подмосковные новостройки, которые долгое время формировали массовый спрос, также несколько сдали позиции. По данным компании Tekta Group, начавшийся в первом квартале рост цен на новостройки Московской области, затронувший все сегменты рынка недвижимости, в апреле продолжился только в комфорт-классе.

Несмотря на то что подмосковный бизнес-класс пока не дотягивает до уровня столичного жилья, цена квадратного метра качественных объектов за МКАД с приличной инфраструктурной составляющей ниже, чем в экономклассе в Москве. Поэтому жилые комплексы бизнес-класса в Подмосковье становятся популярными у покупателей и, возможно, в ближайшем будущем начнут расти в цене.

Причем в большой степени цены определяются местоположением — в секторе подмосковного многоквартирного жилья формируются свои "зоны престижности".

"Из наиболее значимых тенденций отмечу все увеличивающийся ценовой разрыв между "бюджетным" востоком области и "зажиточным" западом,— говорит Андрей Кугий, коммерческий директор Tekta Group.— Главное ценовое противостояние намечается на оси Балашиха--Одинцово. Новостройки в Балашихе выставляются по ценам в среднем на 20-30% ниже, чем в Одинцово. Средняя стоимость квадратного метра в Балашихе с учетом вышедших в апреле новых корпусов составляет около 63 тыс. рублей, в Одинцово — 83 тыс. рублей. При этом видно, что Одинцово и Мытищи (с примкнувшими к ним Химками) становятся центрами формирования кластеров объектов бизнес-класса".

Рост элитных площадей

А вот девелоперы и риэлторы, которые занимаются элитным городским жильем, сохраняют оптимизм. Очевидно, потому, что этот рынок в наименьшей степени "затоварен", а продажи идут хоть и медленно, но верно.

"Рынок элитной городской недвижимости достаточно активен; спрос заметно превышает показатели аналогичного периода прошлого года,— утверждает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.— Как тенденцию можно отметить увеличение средней площади предлагаемых к продаже и, соответственно, приобретаемых квартир (показатель вырос по отношению к первому кварталу прошлого года почти на четверть). В основном это объясняется малым количеством квартир площадью 100 кв. м и менее, выводимых на рынок. Спрос на высокобюджетное предложение сравнительно небольшой площади отчасти удовлетворяется предложением апартаментов (средняя площадь апартаментов в элитном сегменте меньше площади сопоставимого по классу жилья на 30-50%). Впрочем, апартаменты перестают быть предложением исключительно бизнес- и элитного сегментов: судя по всему, этот формат активно переориентируется на экономсегмент (апартаменты не обременяют девелоперов инфраструктурой, что дает возможность извлекать из недвижимости максимум прибыли, при этом успешно конкурируя по цене с жильем)".

Впрочем, и на этом рынке цены не росли, а покупатели сейчас могут получить неплохие скидки. Повышения цен в апреле не наблюдалось,— говорит Наталья Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства "Усадьба".— Выхода новых объектов на рынок до конца лета не планируется. На данный момент застройщики активно проводят различные акции, предлагают скидки, бонусы и люксовые подарки, чтобы перед летним затишьем привлечь клиентов и увеличить продажи".

Василий Фоменко