Администрация Краснодара опубликовала обновленный список жилых объектов, возводимых с нарушениями закона, иски о сносе которых поданы в суды. По некоторым объектам уже вынесены постановления судов о признании права собственности жильцов на квартиры, часть решений отменено, 29 объектов должны быть снесены. Эксперты объясняют отсутствие единой позиции у судов тем, что законодательство не предусматривает однозначных условий принятия решения о сносе.
Снос незаконных домов зачастую приводит к столкновениям жильцов с приставами
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
В обновленный список краснодарских самостроев попали 142 многоквартирных дома, по каждому из которых мэрия обратилась в суд с иском о сносе. «Строительство многоквартирных жилых домов осуществляется на земельных участках с видами разрешенного использования для ИЖС, для ведения подсобного хозяйства и т.п. без получения разрешения или с нарушением параметров, установленных в разрешении»,— пояснили редакции в пресс-службе мэрии Краснодара. Около половины исков мэрии находятся на рассмотрении, по остальным уже приняты судебные акты. Примечательно, что единой позиции у судов нет — по некоторым объектам вынесены постановления о признании права собственности жильцов на квартиры, часть решений отменено, а в отношении 29 объектов имеются вступившие в законную силу решения о сносе.
В апреле в Краснодаре впервые произошел снос объекта, квартиры в котором были проданы гражданам. Ранее сносу подвергались лишь дома с непроданными квартирами или этажи, возведенные с превышением допустимых параметров. В доме на улице Кадетской частным застройщиком было продано 98 квартир на сумму 86 млн руб. При начале сноса 3 апреля возле дома произошли столкновения жильцов с приставами, однако демонтаж дома все же был доведен до конца. Глава Краснодара Владимир Евланов пообещал помощь муниципалитета тем из покупателей квартир, кто относится к социально незащищенным категориями населения. При этом городская власть дает понять, что первым «показательным» сносом дело не ограничится.
В «черном списке» администрации оказались пять жилых комплексов крупного краснодарского застройщика — СК «Родина». Три из них заселены — «Апрельский» (6 этажей, 203 квартиры), «Пушкинский» (7 этажей, 104 квартиры) и «Ленинский парк» (6 этажей, 84 квартиры). Два ЖК находятся в стадии строительства — «Родной квартал» (два корпуса 6 и 9 этажей, всего 885 квартир) и «Столичный парк» (более 700 квартир). По данным мэрии Краснодара, иски по поводу ЖК «Апрельский» и «Столичный парк» находятся на рассмотрении, дело о ЖК «Ленинский парк» прошло две инстанции и рассматривается президиумом крайсуда. Иски о сносе объектов ЖК «Родной квартал» и «Пушкинский» удовлетворены первой инстанцией, однако данные судебные акты обжалованы застройщиком в апелляции.
В целом СК «Родина» считает претензии власти необоснованными. «По жилым комплексам „Пушкинский“ и „Ленинский парк“ судами ранее были признаны права собственности граждан на квартиры, кроме того, по этим объектам есть положительные заключения экспертиз на соответствие всем градостроительным нормам и СНИПам»,— пояснил „Ъ“ представитель СК «Родина» Роман Чуйко. По утверждению застройщика, горадминистрация в ряде случаев препятствовала в оформлении разрешительной документации. «Мы намерены и далее отстаивать свою правоту в судах, в том числе в вышестоящих инстанциях»,— говорит представитель компании. Между тем, претензии к СК «Родина» возникли не только у горадминистрации: прокуратура требует запретить застройщику привлекать средства граждан, антимонопольным органом компании выдано предписание о запрете распространения недостоверной рекламы, в отношении виновных лиц следственными органами возбуждено дело по ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).
По оценке юристов администрации, недобросовестные застройщики пользуются пробелами в законодательстве: например, в законах нет определения многоквартирного дома, позволяющего однозначно отличать его от индивидуального. При этом действующее градостроительное законодательство позволяет регистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом в упрощенном порядке: до 1 марта 2015 года разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию не требуется.
По оценке старшего юриста адвокатского бюро «Юг» Сергея Радченко, разброс мнений судов возможен из-за того, что действующее законодательство не предусматривает, а судебная практика до сих пор не выработала четких и однозначных условий как для принятия судом решения о сносе, так и для признания права собственности на самовольную постройку. «У суда есть ориентиры в виде ст. 222 ГК и ряда разъяснений Верховного и Высшего арбитражного судов РФ, но по сути суды принимают решение по своему усмотрению с учетом обстоятельств каждого конкретного дела,— поясняет эксперт. Он отмечает, что подобные дела отчасти политизированы, так как снос незаконно построенного дома может вызвать социальную напряженность».