Жилье в ожидании Игр
Главный вопрос для рынка недвижимости Сочи — Что будет после Олимпиады? В 2014 году завершится действующий мораторий на строительство неолимпийских объектов, кроме того, на рынок хлынет предложение олимпийских апартаментов. Часть экспертов считают, что существенного влияния на рынок это не окажет, другие же прогнозируют значительный рост продаж при одновременном повышении цен.
Фото: Коммерсантъ / Денис Вышинский
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Денис Вышинский / купить фото
По высшему классу
Главной особенностью рынка недвижимости Сочи является большое предложение жилья элитного и бизнес-классов. По оценкам MACON Realty Group, на два этих сегмента приходится 62,6% рынка, остальная часть — жилье эконом-класса. При том что в других городах юга России доля элитного жилья на рынке колеблется от 1% до 5%. Формированию и сохранению этой тенденции в Сочи способствует и позиционирование города как главного курорта страны, и предстоящие Олимпийские игры. Немалую роль в формировании спроса на высококачественное жилье, как считают эксперты, играет и ежегодный экономический форум в Сочи, а также появившаяся у первых лиц государства привычка отдыхать именно здесь. Многие бизнесмены или чиновники приобретают жилье в Сочи, чтобы не зависеть от гостиниц во время деловых поездок. Для них дополнительный плюс такой недвижимости в том, что ее можно использовать и как дачу на море, отдыхая или самим, или отправляя сюда на лето детей с бабушками и дедушками.
Для Сочи характерен большой разброс цен на жилье различной классности. «Стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Сочи находится в пределах от 45 тыс. рублей до 350 тыс. рублей в зависимости от уровня объекта. Так что на рынке недвижимости города-курорта можно найти любой достойный вариант в зависимости от пожелания клиентов»,— констатирует генеральный директор компании «Винсент-недвижимость» Эдуард Филиппов. По разнице цен рынок города-курорта существенно отличается от рынка недвижимости других городов юга России. Для сравнения, в Ростове-на-Дону и в Краснодаре цены на жилье экономичного и элитного сегмента могут разниться в три–четыре раза, но не в восемь раз, как в Сочи.
Рынок жилой недвижимости в Сочи
в большей степени, чем в других южных городах, зависит от общей экономической ситуации в стране, потому что покупателями на нем являются жители из разных регионов России. По словам Эдуарда Филиппова, в разных сегментах рынка недвижимости иногородние покупатели приобретают от 40% до 85% жилья. Квартирами на черноморском побережье интересуются жители Хабаровска, Владивостока, Магадана, Камчатки, Екатеринбурга, нефтегазовых регионов, а также Москвы и Санкт-Петербурга. Причем, как отмечает вице-президент, директор по развитию региональных проектов Группы Компаний ПИК Александр Селюков, покупатели из столицы, как правило, приобретают жилье в качестве второй квартиры, а жители северных районов — как основное жилье, для дальнейшего переезда. Соответственно распределяется и спрос по сегментам. При переезде в другой город покупателям менее интересно элитное жилье, они скорее приобретают квартиры в среднем либо низком ценовом сегментах.
По подсчетам MACON Realty Group, в 2012 году 45% сделок по покупке жилья в Сочи совершалось с объектами, стоимость 1 кв. м в которых колеблется от 100 до 130 тыс. рублей. Еще 20% — это сделки с объектами стоимостью до 100 тыс. рублей за 1 кв. м, также 20% следок приходится на сегмент 130–180 тыс. рублей за 1 кв. м. Наименьшее число покупок совершается в самых дорогих секторах рынка недвижимости. На жилье стоимостью в 180–250 тыс. рублей за 1 кв. м приходится 10% сделок, а свыше 250 тыс. рублей — 5%. «Покупатели жилья в Сочи, как и в прочих городах побережья — в основном, жители регионов, где цены на жилье не превышают $2000–3000 за 1 кв. м, и покупка третьего дома (неосновного) психологически не может осуществляться в более дорогом сегменте,— отмечает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Антон Мельников.— Поэтому большая часть жилой недвижимости, приобретаемой в Сочи, Анапе и Геленджике, находится в ценовой категории до $3000 за 1 кв. м. Курортный рынок долго будет находиться в этих ценовых параметрах и меняться не будет. Динамика продаж будет сильно зависеть от ценовых параметров и макроэкономической ситуации в стране. Все-таки курортная недвижимость — это элемент роскоши, и его приобретают в последнюю очередь, а отказываются — в первую».
В пылу подготовки
Эксперты и участники рынка расходятся в оценках того, насколько популярен сегодня Сочи среди желающих купить жилье на побережье. «Поскольку курортная недвижимость для покупателей — это как минимум второе жилье, то они рассматривают города с максимальным удобным расположением к побережью или горнолыжным склонам, при этом для них очень важна инфраструктура не только комплекса, но и города, где они собираются приобретать жилье. С этой точки зрения Сочи, безусловно, является лидером спроса. Сейчас, в преддверии Олимпийских игр, здесь максимально развита спортивная, бальнеологическая, социальная и развлекательная инфраструктура. Тем более, что здесь есть все возможности как для летнего пляжного отдыха, так и для активного зимнего отдыха»,— уверена директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.
Риелторы в своих оценках гораздо более сдержаны. Подготовка к Олимпийским играм на время охладила интерес к Сочи у покупателей курортной недвижимости. «В условиях постоянной стройки и пробок жить в городе стало практически невозможно — теряется курортная составляющая. Поэтому последние несколько лет Сочи не пользуется особой популярностью у покупателей жилья из других регионов»,— комментирует Антон Мельников. По его словам, наибольшим спросом на черноморском побережье сейчас пользуются Геленджик и Анапа. Они спокойнее, чем Сочи, к тому же в обоих городах, благодаря имеющимся международным аэропортам, налажено хорошее сообщение с внешним миром. «После Олимпиады ситуация должна измениться. В Сочи появятся новые дороги, объезды, богатая инфраструктура, новые гостиницы и прочее, хотя происходить это будет постепенно. Кроме того, Красная Поляна на сегодняшний день является самым передовым горнолыжным курортом страны»,— поясняет Антон Мельников.
Только начало пути
Опрошенные участники рынка недвижимости Сочи в целом склонны рассматривать предстоящие Олимпийские игры как точку отсчета для нового развития города-курорта. «Не надо думать, что Олимпиада в Сочи сразу решит все проблемы черноморского побережья, но это хорошая точка старта для восстановления этого региона как главной здравницы страны»,— считает Эдуард Филиппов.
Подтверждением этого мнения могут служить планы российских компаний по реализации своих инвестпроектов в Сочи после проведения Олимпийских игр. Так, «Группа Мегаполис» в 2014 году планирует приступить к строительству в городе пятизвездочной гостиницы Sheraton Sochi Hotel. «Такие девелоперские проекты невозможно начинать без полной уверенности в их успехе. Думаю, что только тот, кто никогда не был в Сочи, может сомневаться в перспективе развития этого курорта. Огромные средства, направленные на подготовку к проведению ключевого международного мероприятия, без сомнения, задают новый уровень для развития города»,— заявляет председатель совета директоров холдинга «Группа Мегаполис» Константин Кузин. Он обращает внимание на то, что помимо строительства спортивных объектов в городе-курорте идет создание сложнейшей системы по транспортировке, обслуживанию, размещению и питанию гостей и спортсменов. Создается инфраструктура для круглогодичного проведения любого уровня соревнований, зимних и летних видов спорта для взрослых, детей и людей с ограниченными физическими возможностями. «Популярный морской курорт имеет неформальный статус „летней столицы“ России, поскольку именно здесь проводят отпуска первые лица государства. И сегодня город получает новые возможности. Люди уже привыкли отдыхать здесь с июня по сентябрь, но теперь Сочи — это не только море, но и зимние горные курорты. Если умножить все эти аспекты на получение международной известности, то эффективность курортной недвижимости в Сочи после проведения Олимпиады становится неоспоримым фактом»,— уверен Константин Кузин.
Умеренный доход
Инвестиционный потенциал недвижимости в Сочи эксперты оценивают неоднозначно. С одной стороны, как поясняет Евгения Старкова, курортная недвижимость не является высокомаржинальным инструментом инвестирования, и поэтому покупается в большинстве случаев «для себя». С другой стороны, участники рынка фиксируют рост стоимости недвижимости и ожидают, что в ближайшие годы его темпы возрастут благодаря Олимпиаде. «Инвестиции в недвижимость всегда были выгодным источником дохода. Важно отметить, что инвестировать лучше на начальной стадии строительства, причем не только дома, но и нового района»,— комментирует Александр Селюков из ГК ПИК.
По оценкам Эдуарда Филипова, на сегодняшний день недвижимость в Сочи, в среднем, может принести инвестору доход в 5–7% годовых. «По ряду объектов отмечается и 20-процентный годовой прирост, но это очень малое количество предложений и ориентированы они, в основном, на постоянных инвестиционных клиентов»,— считает Эдуард Филиппов.
После Игр
Если в оценке влияния Олимпиады на развитие Сочи эксперты единодушны, то в прогнозах по развитию рынка жилья после проведения соревнований они расходятся. Неоспоримым остается тот факт, что рынок недвижимости Сочи сейчас несколько замер. Во-первых, с начала 2013 года и до середины 2014-го в городе введен мораторий на строительство неолимпийских объектов. Во-вторых, и покупатели, и риелторы ждут, когда на рынок хлынет поток апартаментов, построенных для участников и гостей Олимпийских игр. «В первое полугодие 2014 года на сочинском рынке апартаментной недвижимости будет сосредоточено более 14 тыс. квартир в объектах бизнес- и элитного классов. При этом более 70% — апартаментные и гостиничные комплексы, возводимые в рамках подготовки к Олимпиаде. Продажи в них откроются только после окончания Игр. Это значит, что в 2014 году на рынок недвижимости Сочи практически единовременно выйдет огромный объем жилья в высококлассных и соответственно наиболее дорогих сегментах — 10,5 тыс. квартир»,— комментирует генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. К таким олимпийским объектам он относит проект «Сочное» (2 965 апартаментов), «Малый Ахун» (1 093 апартаментов), «Park Inn Имеретинская» (2 255), а также комплекс для размещения представителей СМИ на период проведения Игр (4 200).
Антон Мельников из Knight Frank считает, что, когда на рынок недвижимости выйдет огромное количество олимпийских апартаментов, цены неизбежно пойдут вниз. Евгения Старкова из MR Group уверена, что для снижения цен не будет оснований. «Спрос и предложение на рынке курортной недвижимости на сегодняшний день находятся в балансе. Фактор скорого проведения Олимпиады уже не оказывает давления на цены, они стабилизировались и вряд ли подвергнутся отрицательной корректировке в постолимпийском Сочи. Например, как показал опрос среди наших покупателей, практически никто не приурочивает покупку недвижимости к Олимпийским играм»,— комментирует Евгения Старкова. По ее словам, в компании прогнозируют стабильный спрос на недвижимость в Сочи в течение следующих двух лет. После Олимпиады развитие города продолжится, и это будет привлекать приобретателей курортной недвижимости. При этом в MR Group считают, что вряд ли можно ожидать резких скачков цен на квадратный метр — в основном, рост стоимости будет обеспечиваться инфляцией.
MACON Realty Group и вовсе прогнозирует рост средней стоимости жилья после вывода на рынок олимпийских апартаментов. Компания провела исследование «Прогноз развития рынка жилой недвижимости в постолимпийский период». Согласно исследованию, сегодня средняя стоимость квадратного метра в объектах бизнес- и элитного классов Сочи составляет чуть больше 134 тыс. рублей. В 2014 году, после выхода на рынок «олимпийских» квартир, по оценкам специалистов компании, она достигнет почти 162 тыс. рублей. «Однако этот прирост цены будет обусловлен скорее не рыночными причинами, а в большей степени высоким удельным весом в общем объеме предложения олимпийских объектов, средняя стартовая цена в которых составит около 170 тыс. рублей за 1 кв. м,— объясняет Илья Володько.— Такое значение связано с более высокой себестоимостью строительства, наличием отделки и меблировки, длительными сроками реализации и желанием девелоперов обеспечить приемлемый уровень экономической эффективности».
Как считают в MACON Realty Group, максимальный объем спроса на «олимпийские» квартиры придется на 2015–2016 годы, когда количество сделок будет достигать полутора тысяч ежегодно. «Пик спроса в эти годы будет связан с ускоренной реализацией наиболее ликвидных квартир, бюджет покупки которых составит 6–15 млн рублей, а цена за 1 кв. м не превысит 130–140 тыс. рублей. По расчетам консультантов, число таких квартир может составить 3 200 единиц или около 30% „олимпийских“ апартаментов. Именно такая сумма покупки наиболее полно отвечает потребительским предпочтениям покупателей курортной недвижимости в Сочи. Продажа квартир с более высокими бюджетом и ценой 1 кв. м будет происходить замедленными темпами и растянется еще на 10 лет — до 2024–2026 годов»,— поясняет Илья Володько.
По его словам, определенным упущением стало то, что в Сочи не открыли продажи апартаментов до начала Олимпиады. «Опыт олимпийских столиц прошлых лет показал, что наибольший рост цен и спроса наблюдался именно в подготовительный период. Цены на недвижимость после окончания Игр практически не повышались, а в некоторых городах даже снижались (Барселона, Сидней). Сочи ожидает схожая ситуация.
В последующие годы значительному росту цен на жилую и апартаментную недвижимость в бизнес- и элитном классах будет препятствовать высокая конкуренция между проектами, обладающими сходными качественными характеристиками»,— комментирует эксперт.