В период финансового кризиса, когда традиционные виды инвестиций — депозиты, акции, облигации — становятся не только невыгодными, но и крайне рискованными, на первый план традиционно выходят недвижимость, золото, антиквариат. Многие используют их в качестве убежища для дешевеющих капиталов. Но оправданно ли полагаться на эти активы в сегодняшней России? Чтобы ответить на этот вопрос, "Коммерсантъ-Деньги" начинает серию публикаций о текущем состоянии и перспективах рынков жилья, золота и антиквариата. Сегодня — о недвижимости.
Финансовый кризис вызвал резкий приток денег на рынок жилья. Поскольку вложения в ценные бумаги потеряли актуальность, а хранить деньги в банках стало опасно, рейтинг недвижимости как объекта инвестиций сразу значительно вырос.
Кто первый
Для России ситуация, когда финансовая нестабильность приводит к увеличению вложений в недвижимость, типична. Так было во время политического кризиса 1993 года и банковского кризиса 1995-го. С проблемой реализации объектов тогда столкнулся лишь один сектор — купли-продажи крупной недвижимости (особняки в городе и за городом, офисные здания, элитное жилье). На рынке аренды кризис прошел незамеченным. А вторичный рынок продажи квартир получил даже дополнительный толчок к развитию: в это время на рынок вышел новый класс покупателей из числа физических лиц, успевших изъять свои сбережения из испытывавших затруднения банков и вложить их в квартиры. Нередко квартиры покупались без разбора — лишь бы хоть что-нибудь купить.
На нынешний финансовый кризис рынок недвижимости реагирует примерно так же, как и три года назад. Филипп Богданов, директор компании Noble Gibbons: Активность на рынке жилья в целом не снижается. Спрос на жилье для среднего класса вырос на 15-30% — люди ищут возможности для инвестиций во время нестабильной финансовой и политической ситуации. Некоторое затишье в секторе элитной недвижимости мы также воспринимаем как временное — покупатели ожидают утверждения премьер-министра в должности. Подобная ситуация была и перед назначением Кириенко.
На первичном и вторичном рынках недвижимости увеличился спрос на дешевые квартиры. Григорий Куликов, директор агентства недвижимости "Миэль": За последние три недели заметно вырос спрос на средние по качеству квартиры. В основном речь идет о квартирах в типовых панельных домах стоимостью $40-70 тыс. Прежде всего активизировались те, кто давно хотел купить недвижимость, но по тем или иным причинам откладывал покупку. А вот на дорогие объекты спрос, напротив, заметно снизился.
В секторе загородной недвижимости — та же ситуация: активность покупателей дешевых объектов не снижается, тогда как потенциальные покупатели роскошных особняков выжидают разрешения политического кризиса в России. Таким образом, земельные участки и дачи стоимостью до $20 тыс. можно продать без особого труда. А вот владельцам более дорогих объектов придется подождать: спрос на их недвижимость пока невысок.
Александр Королев, вице-президент группы компаний КОНКОР: Рынок загородной недвижимости в большинстве регионов России — валютный, так что цены на жилье серьезно не изменятся. Хотя после прояснения политической ситуации возможен кратковременный скачок спроса на загородные частные дома и, соответственно, 5-10-процентный рост цен на них.
Впрочем, эта тенденция может серьезно ослабиться тем, что у многих представителей среднего класса деньги "зависли" в банках. Некоторым пришлось вовсе отказаться от покупки. Покупатели квартир на первичном рынке, оплачивающие квартиры в рассрочку и внесшие только часть денег, оказались в очень непростой ситуации. Во-первых, уже отправленные очередные платежи из банков не дошли до застройщиков. Во-вторых, на следующие платежи денег нет. В этой ситуации остается или получить свои деньги назад (причем в ежедневно обесценивающихся рублях), или переоформить жилье на другое, более дешевое: либо меньшей площади, либо в более дешевом районе (если, конечно, у застройщика такое имеется).
Кто в выигрыше
В то же время финансовый кризис предоставил — хотя и всего на несколько дней — покупателям недвижимости невиданные возможности для игры на курсе рубля к доллару. Особенно выгодной была покупка жилья на первичном рынке с 23 по 31 августа. Многие застройщики оформляли квартиры либо по старым рублевым ценам, либо пересчитывая рублевые цены в доллары по курсу ЦБ. Поскольку курс ЦБ был намного ниже курса скупки долларов в обменных пунктах, покупатели имели возможность приобрести жилье по дешевке.
Например, в Москве застройщики котировали доллар по курсу ЦБ + 3% (6,5-7 руб./$), тогда как в обменных пунктах валюту принимали по 9,5-10,5 руб. В компаниях, продававших недвижимость в панельных домах по такому курсу, образовались даже очереди, менеджеры работали до десяти вечера, чтобы успеть обслужить всех желающих. Стремительный рост доллара подарил возможности для экономии и покупателям элитного жилья. Например, цены на квартиры в жилом комплексе "Редан" на Можайском шоссе остались неизменными — $1700 за кв. м. Так что, продав доллары даже по 10 руб. и внеся рубли по курсу ЦБ, можно было сэкономить более 20% — в долларовом эквиваленте квадратный метр стоил примерно $1300 (по прежнему курсу), то есть можно было купить квартиру в новом монолитном доме ненамного дороже, чем в соседней панельной многоэтажке. Неудивительно, что в подобных случаях спрос даже на дорогие объекты московского рынка недвижимости был выше докризисного.
А в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Новгороде на протяжении последних трех недель наблюдался настоящий бум в сфере долевого строительства. Вкладчики несли все свои недоплаченные паи и платили вперед, так как фирмы-застройщики принимали платежи по официальному курсу ЦБ. В Самаре на первичном рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда при удорожании доллара в среднем на 80% цены на строящееся жилье выросли на 12-17%. Леонид Боярский, директор самарского агентства "Спектр недвижимости", сообщил, что в период с 24 по 31 августа цена 72-метровой квартиры в престижном районе Самары на первичном рынке равнялась стоимости обычной однокомнатной на вторичном рынке. Если до кризиса метр элитного жилья в центре города стоил $900, то в разгар кризиса цена снизилась до $550. Соотношение цен на просто хорошие квартиры в приличных районах — $750/$420.
В результате резкого увеличения спроса на недостроенную недвижимость в завидном положении оказались компании, которые имеют строительные проекты, близкие к завершению: именно в такие дома предпочитали инвестировать клиенты. Анатолий Селезов, гендиректор компании "Стройтэкс": Сказать, что строительный рынок не был затронут кризисом, было бы преувеличением, но он в подобных ситуациях значительно менее уязвим. У нас сейчас три объекта в стадии строительства. И нам просто нет смысла их замораживать — гораздо выгоднее достроить. Поэтому все графики финансирования и строительства мы выдерживаем. И цену в валюте поднимать не собираемся.
Впрочем, все хорошее быстро заканчивается. Например, уже 1-4 сентября покупатели почти лишились возможности сэкономить на игре курсов: курс ЦБ приблизился к курсу скупки долларов в обменных пунктах. Кроме того, многие крупные застройщики (в том числе правительство Москвы и домостроительные комбинаты) сняли жилье с продажи. В Санкт-Петербурге практически все застройщики ввели двухнедельный мораторий на заключение новых договоров — пока не прояснится ситуация с курсом доллара. Так же поступили девелоперы Казани и Нижнего Новгорода.
Кто внакладе
В наиболее сложной ситуации оказались те компании, которые до кризиса только начинали строительные проекты и рассчитывали на кредиты российских или иностранных банков. Они могут с этой надеждой расстаться. Многие долговременные строительные программы, принятые в этом году, могут остаться на бумаге. В итоге предложение нового жилья снизится.
Судьба проектов, находящихся в достаточно "продвинутой" стадии, во многом зависит от того, какую политику расчетов с поставщиками, подрядчиками и дольщиками вели девелоперы до кризиса. Вадим Богатов, директор по маркетингу ООО "Сбербанк-VMB-Инвест": Не думаю, что кризис обернется для петербургского рынка долевого строительства катастрофой — большинство фирм указывало в договорах валютный эквивалент стоимости квартиры. Но кто этого не делал, пострадает.
Могут пострадать также те компании, которые заключали договоры на поставку стройматериалов в валюте или брали кредиты на строительство в рублях: теперь этих средств может просто не хватить на то, чтобы завершить стройку.
Любопытно, что большая часть застройщиков, хотя и отдает себе отчет в снижении предложения на рынке недвижимости, не рассчитывает на рост цен в ближайшем будущем. Дело в том, что прогнозировать динамику спроса сейчас крайне сложно: сколько денег потенциальных покупателей "замерзли" в банках, точно подсчитать невозможно. Поэтому неясно, насколько затянется период повышенного спроса на квартиры. Застройщики рассчитывают на срок не более двух месяцев.
В незавидной ситуации могут оказаться и риэлтерские компании. Даже в тех регионах, где цена недвижимости традиционно исчисляется в валюте, объем сделок по дешевым объектам вырос лишь в первые две недели кризиса. После чего поток покупателей начал снижаться. При этом если в Москве и Санкт-Петербурге риэлтеры надеются на сохранение активности в течение ближайших двух месяцев, то во многих других городах рынок уже практически умер.
Так, подавляющее большинство риэлтеров Самары заявили Ъ, что если кризис продолжится, можно прогнозировать небывалый спад на вторичном рынке жилья. Даже в том случае, если продавцы начнут снижать цены на жилье, оживления на рынке в ближайшие полгода ждать все равно не стоит. Во Владивостоке из-за низкой покупательной способности населения риэлтеры предсказывают падение цен даже в валютном исчислении. Сейчас они советуют продавцам квартир поспешить с продажей — цены в Приморье падают, так что в лучшем случае удастся выиграть 2-3%, а в худшем можно потерять деньги.
А в "рублевых" регионах активность на рынке недвижимости уже в первые дни кризиса стремилась к нулю. В Ульяновске, например, прекратила работу примерно половина риэлтерских фирм. Поскольку покупательная способность населения осталась на прежнем уровне, то и рублевые цены на жилье не выросли. А долларовые упали примерно в 1,5 раза. В Челябинске, где недвижимость также оценивалась в рублях, цены выросли всего на 15-20%. То есть в долларах подешевели. Поэтому хозяева не спешат избавляться от жилья — предложение упало на 40%.
Кто последний
Прогнозы в такой ситуации — занятие неблагодарное. В любой западной стране экономический кризис приводит рынок недвижимости в состояние застоя. В результате цены могут упасть в 2-3 раза. В России эта тенденция сглаживается за счет того, что многие физические лица хранят сбережения "в чулке" и в моменты кризиса вкладывают в недвижимость последнее, чтобы совсем не потерять деньги. Те, кто пришел в первые дни кризиса в риэлтерские и девелоперские компании, приобретали квартиры для себя, а не для перепродажи — на рост цен в долгосрочной перспективе никто не надеется.
Поток таких клиентов не бесконечен, и он может поддерживать рынок недвижимости лишь короткое время. Ввиду ожидаемого падения доходов населения (увольнения, снижения зарплат, задержки с возвратом выплат из банков) цены на все объекты недвижимости — в том числе и квартиры — уже в ближайшие 2 месяца снизятся. Поэтому потенциальным инвесторам стоит подождать.
О ситуации на рынках золота и антиквариата и их перспективах читайте в следующем номере журнала.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ
--------------------------------------------------------
В РЕЗУЛЬТАТЕ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА РЕЗКО ВЫРОС СПРОС НА КВАРТИРЫ СТОИМОСТЬЮ ДО $100 ТЫС. И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДО $20 ТЫС. НА БОЛЕЕ ДОРОГУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОКУПАТЕЛИ НАЙДУТСЯ ТОЛЬКО ПОСЛЕ РАЗРЕШЕНИЯ КРИЗИСА ПОЛИТИЧЕСКОГО
ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС ПРИВЕДЕТ К ПАДЕНИЮ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ. ТАК ЧТО УЖЕ ЧЕРЕЗ 2 МЕСЯЦА ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ МОГУТ СНИЗИТЬСЯ
--------------------------------------------------------
Нежилые помещения
Дешевый офис не по карману
В 1995 году на снижение спроса на крупные объекты нежилой недвижимости и падение цен на них участники рынка реагировали по-разному: одни начинали сбрасывать имеющуюся недвижимость, другие занимали выжидательную позицию. Но были и те, кто решил сыграть на повышение и начал активно скупать подешевевшие площади. Именно они, когда цены вернулись на утраченные позиции и продолжили рост, оказались в выигрыше.
Сейчас ставки арендной платы на офисы уже поползли вниз. Сергей Лупашко, президент финансово-промышленной компании РЕСКОР: Из-за кризиса многие сделки с крупными нежилыми объектами сорвались или приостановились. А из офисных центров начался активный отток клиентов. В результате владельцы зданий уже снизили ставки аренды на 15-25%. Если кризис будет углубляться, этот процесс продолжится.
Предложение площадей как на продажу, так и в аренду увеличилось, а спрос на них уменьшился. Компании, сокращающие присутствие на российском рынке, предлагают свои площади в субаренду на весьма выгодных условиях. Например, сейчас офисы с отделкой и мебелью часто предлагаются в аренду по цене, по которой до кризиса можно было снять только офис без отделки.
Кроме того, финансовая ситуация вынуждает владельцев офисных зданий предлагать более гибкие условия аренды, каких раньше на рынке не было. Так, раньше в офисных зданиях класса "А" и "В" можно было снять помещения только в долгосрочную аренду (на 3-5 лет), сегодня их можно занять и на 3-6 месяцев.
Несмотря на это, директор компании Noble Gibbons Билл Лейн считает, что такая ситуация не продержится долго. Спрос на помещения площадью от 100 до 1000 кв. м в Москве по-прежнему высок, и иностранные компании-арендаторы, хотя и могут отложить на некоторое время принятие решений, заинтересованы в долгосрочном присутствии на российском рынке. Кроме того, в нынешнее кризисное время, как и в 1995 году, находятся желающие скупить подешевевшую недвижимость (офисы и магазины в хороших местах) в инвестиционных целях, что также несколько поддерживает спрос.