Газпромовский небоскреб, который планировалось строить в центре Петербурга, поменял дислокацию и теперь возводится на окраине, на берегу Финского залива, рядом с поселком Лахта. Мы решили выяснить, как появление нового центра силы повлияет на рынок жилой недвижимости Северной столицы.
Застройщики "Лахта-центра" уверены, что небоскреб станет еще одной достопримечательностью Петербурга
Фото: ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта»
Смещение центров
Окраина окраине рознь. Место, в котором строится "Лахта-центр", чем-то напоминает московское Крылатское на Рублевском шоссе. Во-первых, в примыкающей к нему Северо-Приморской части еще с 1990-х ведется смешанная панельно-монолитная застройка, причем не муниципальная, а коммерческая. Это типичное место обитания среднего класса. Во-вторых, оно находится как раз на пути в самую престижную курортную пригородную зону — в Комарово и Репино. И наконец, хотя это действительно за городской чертой, расстояние до исторического центра — 10 км.
В принципе любой вынос знакового объекта, а тем более небоскреба высотой около полукилометра, за пределы городского центра — безусловное благо. Главное, конечно, то, что он не будет искажать облик исторической застройки (напомним, именно в этом заключалась главная претензия общественности к прежнему проекту газпромовского небоскреба в Охте, напротив Смольного). Но дело не только в этом. Для любого города хороша децентрализация, создание новых центров притяжения в отдалении от исторической застройки. Это позволяет рассредоточить транспортные потоки и развивать непрестижные и даже депрессивные районы. Примеры такой удачной децентрализации — деловые кварталы Canary Wharf в Лондоне и La Defense в ближнем пригороде Парижа. Да и ММДЦ "Москва-Сити", строго говоря, относится к тому же разряду.
"Лахта-центр" строится на месте бывшей пескобазы, на намывных территориях на берегу Финского залива. То есть вместо промзоны появится новый деловой центр, в котором собственно офисы займут только 43% площади, а ровно треть будет отдана под социально-культурные объекты и зеленые зоны, открытые для горожан (оставшиеся 24% территории займет паркинг). Понятно, что будут построены новые транспортные развязки, расширены автомагистрали и что появление делового центра наверняка ускорит строительство давно запланированных станций метро. И наконец, тысячи автомобилей будут в утренние часы пик двигаться не с окраин в центр, а наоборот, что разредит транспортные потоки.
Но это все макроэкономические факторы, а вот как "Лахта-центр" повлияет на цену окружающей жилой недвижимости?
Плата за вид
Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ "Охта" (так по старой памяти называется компания--застройщик "Лахта-центра") уверен, что небоскреб станет новой городской достопримечательностью, а соседство с ним автоматически увеличит цены на жилье. "В Париже вид на Эйфелеву башню поднимает цену на 30% по сравнению с аналогичной квартирой, смотрящей в другую сторону. Что-то подобное произойдет и с "Лахта-центром",— говорит Бобков.— Правда, надо иметь в виду, что из центральной части города наш небоскреб виден не будет, разве что с верхних этажей и из пентхаусов".
В конце 2010 года, когда стало известно о переносе строительства делового квартала "Охта-центр" из Красногвардейского района в Лахту, на рынке заговорили о неминуемом скачке цен на недвижимость в Приморском районе и даже о возможном появлении здесь элитного жилого квартала. "Земельные участки в этом районе сразу подорожали в среднем в два раза, что для рынка очень существенно. Несмотря на это территория для застройщиков остается очень привлекательной",— утверждает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс".
Впрочем, интерес строительных компаний к Лахте на сегодняшний день неочевиден. По словам самого Онокова, о новых проектах, которые планируется реализовать рядом с будущим "Лахта-центром", пока не известно. Но девелопер убежден, что все еще впереди. "Газпромовская стройка развернулась относительно недавно, а на создание концепции новых проектов требуется гораздо больше времени,— добавляет он.— Вполне вероятно, что Приморский район станет еще одним элитным районом города, а уровень цен на недвижимость сравняется с расценками на жилье на Петроградке".
Однако директор департамента консалтинга и оценки недвижимости группы ЛАИР Светлана Чевдарь не разделяет мнения коллеги. "Элитный район здесь не возникнет,— говорит она.— Новых проектов на прилегающих к "Лахта-центру" землях не появляется. Все, что здесь реализуется или проектируется, было заявлено пару лет назад и даже ранее, и это — коммерческая недвижимость". Чевдарь считает, что никто не станет селиться рядом с газпромовским небоскребом и после его открытия. Со временем, когда должное развитие получит вся инфраструктура, здесь просто будет еще один городской спальный район, а стоимость жилья для массового потребителя, по оценке Чевдарь, вряд ли превысит планку 65-75 тыс. руб. за 1 кв. м.
В возможностях этой территории с точки зрения премиальной недвижимости сомневаются и другие эксперты. Директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев и советник юридической фирмы "Борениус" Майя Петрова полагают, что более вероятно увеличение спроса на загородную элитную недвижимость в соседнем Курортном районе.
Подобный прогноз выглядит более реалистичным, нежели предположение, что одной только штаб-квартиры "Газпрома" в Лахте достаточно для того, чтобы сделать элитным район на выезде из города. Вряд ли петербургский бомонд поменяет приоритеты, а газпромовцы начнут скупать здесь квартиры класса люкс. "Насколько мне известно, работники "Газпрома" на протяжении предыдущих лет все-таки предпочитали Центральный район, например квартиры в ЖК "Парадный квартал", а также Васильевский остров из-за удобного транспортного сообщения с Лахтой, которое появится в результате строительства Западного скоростного диаметра",— комментирует Майя Петрова.
При этом понятно, что в какой-то степени любой крупный инвестор влияет на рейтинг территории. Например, с появлением того же газпромовского проекта в Охте там начали активно строить развязки, ускорять возведение Западно-скоростного диаметра, рыть метро и т. д. "Можно уверенно заявить, что район Охты в последние годы получил огромный толчок в развитии во многом благодаря "Газпрому"",— утверждает Павел Пикалев.
Фактор "Сити"
Представить себе изменения в сегменте престижной недвижимости Петербурга можно на примере уже состоявшегося проекта "Москва-Сити".
"Еще пять лет назад предположение, что недвижимость в не самом престижном районе Москвы, рядом с Третьим транспортным кольцом, будет сопоставима по стоимости с лучшими московскими проектами, казалось невозможным,— утверждает Динара Лизунова, директор департамента по связям с общественностью Capital Group.— Сегодня же цена жилых апартаментов в "Городе столиц" и московских объектов премиум-класса сравнялась, и это предложение востребовано. Если рассматривать стоимость аренды апартаментов в "Городе столиц", она превышает средние цены на квартиры премиум-класса (ставка на апартаменты с одной спальней варьируется от $8 тыс. до $12 тыс. в месяц)".
Влияние соседства со знаковыми объектами именно на стоимость аренды отмечают и другие участники рынка. "Очевидно, что новый деловой квартал совершенно не предназначен для семейной жизни. Арендные ставки в районе делового центра за период строительства выросли гораздо более существенно, чем продажная стоимость квартир",— отмечает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.
В общем, вряд ли можно посоветовать частным инвесторам скупать квартиры поблизости от "Лахта-центра" в надежде на их скорое подорожание. Однако сдача такой недвижимости в аренду после завершения проекта в 2018 году наверняка будет приносить стабильный доход.