Звездная болезнь

Гостиничный сегмент в Воронеже в ближайшие два года ждет серьезное потрясение: на рынок выйдут несколько новых проектов с различными уровнями «звездности». Это позволит столице Черноземья наконец удовлетворить спрос многочисленных бизнес-туристов, приведет к росту конкуренции между работающими в Воронеже отельерами. Некоторые девелоперы заранее просчитали негативное влияние такой борьбы на срок окупаемости гостиничных проектов и заявили о намерении вывести на рынок новый для Черноземья формат – апартаменты.

Ирина Лобанова

НАВЕРСТАТЬ УПУЩЕННОЕ Аналитики и бизнес-сообщество сходятся во мнении, что по качественным и количественным показателям гостиничный фонд в Воронежской области, несмотря на высокие темпы роста, серьезно отстает от других российских регионов. В Воронеже до сих пор не хватает качественных конференц-зон и мест размещения высокого уровня, из-за чего ВИП-гости вынуждены посещать город в формате «одного дня».

По данным компании Knight Frank, на гостиничном рынке региона в настоящее время действуют больше 20 гостиничных объектов, включая отели, мини-гостиницы и ведомственные объекты с суммарным номерным фондом около 1,5 тыс. мест. Основные отели города – Аzimut (334 номера), Benefit Plaza (175), «Россия» (59), «Арт-отель» (56), «Дон» (41), «Петровский пассаж» (41) и «Феникс» (28).

При этом около 80% всего номерного фонда располагается непосредственно в Воронеже. На территории области в настоящее время нет отелей международных брендов. Основной спрос на гостиницы в областном центре, по данным Knight Frank, формируют бизнес-туристы.

Девелоперы это отставание предложения от спроса давно заметили, после чего анонсировали несколько масштабных гостиничных проектов и приступили к их реализации. Большинство новых отелей предполагается запустить в 2014–2015 годах. В результате гостиничный фонд Воронежа прирастет как минимум 700 современными номерами, что окажет существенное влияние на рынок.

По оценкам компании Knight Frank, качественный номерной фонд Воронежа сегодня не превышает 1,2 тыс. номеров. Благодаря вводу в эксплуатацию новых высококлассных отелей серьезно изменится структура номерного фонда. Кроме того, следует ждать усиления конкуренции между воронежскими отельерами, что может привести не только к повышению качества оказываемых услуг, но и скорректировать цены.

MARRIOTT: ВСЕ В ОДНОМ Владельцы воронежского ЦУМа Владислав Курносов, Владимир Колыхалин, Дмитрий Лапыгин и Сергей Лепендин приступили к реконструкции торгового центра в многофункциональный комплекс общей площадью 64 тыс. кв. м. Стоимость проекта – около 4,5 млрд руб. План реконструкции предусматривает создание пятизвездочного гостиничного сегмента на 219 номеров. Помимо гостиницы комплекс будет включать торговую и офисную части, апартаменты и подземную парковку. Управлять отелем, как планируется, будет Marriott International, ввод гостиничных площадей в эксплуатацию намечен на 2014 год. Инвесторами уже получена кредитная линия на 3 млрд руб. от Центрально-Черноземного банка Сбербанка России (ЦЧБ СБ). Кроме того, в июне 2012 года проект ОАО «ЦУМ-Воронеж» по строительству в Воронеже гостиницы Marriott был включен в программу социально-экономического развития региона на 2012–2016 годы, что дает инвестору право получить льготы на областном уровне.

Проект реконструкции и строительства многофункционального центра создавался по стандартам Marriott International. Он предусматривает строительство 16-этажного трехуровневого здания высотой 67 м.

Под первый уровень – торговую часть общей площадью около 13 тыс. кв. м – отводятся нижние четыре этажа. Второй уровень будет располагаться на пятом и шестом этажах, здесь разместятся офисы (8 тыс. кв. м). На седьмом этаже – технические помещения.

Большую часть многофункционального центра (третий уровень, 8–16-й этажи) займут гостиница и апартаменты. При этом восьмой и девятый этажи будут отданы под общественные зоны отеля, а этажи с 10-го по 16-й – под номерной фонд. Из 219 номеров 200 предполагается выделить под стандартные номера, а 19 – это люксы, сьюты и так называемый президентский номер.

Прилегающий к отелю участок площадью около 1 га будет благоустроен и превратится в зеленую зону. Как заявляют в ОАО «ЦУМ-Воронеж», в благоустройство территории вдоль проспекта Революции планируется вложить порядка $3 млн, что позволит создать в Воронеже новую территорию для культурно-просветительских мероприятий, спортивную и семейную зоны. В целом благоустройство квартала, ограниченного улицами Фридриха Энгельса, Карла Маркса, Комиссаржевской и проспектом Революции, планируется завершить к 2015 году. Кроме того, проект предполагает строительство четырехуровневой подземной парковки на 500 машино-мест.

Авторы проекта реконструкции ЦУМа рассчитывают, что он окупится за 9–12 лет, если исходить из среднегодовой заполняемости номеров на уровне 65%.

СВОИМИ СИЛАМИ Практически одновременно с запуском отеля Marriott в 2014 году ожидается старт гостиничного сегмента в рамках третьей очереди центра «Галереи Чижова». Его параметры в компании «Ассоциация „Галереи Чижова”» не разглашают. Как поясняют в пресс-службе компании, окончательное решение по номерному фонду и площади гостиницы, по характеристикам всего объекта ожидается «в ближайшем будущем».

Строительство третьей очереди многофункционального центра «Галереи Чижова» площадью 111 тыс. кв. м было анонсировано в июле 2012 года. В 17-этажном здании комплекса предполагалось объединить гостиничный сегмент на 250 номеров площадью 22 тыс. кв. м с концертно-выставочным конгресс-холлом площадью 9 тыс. кв. м. Уже известно, что в «Галерее Чижова» отказались от планов построить концертно-выставочный конгресс-холл. Причиной решения стал запуск аналогичного проекта группой компаний Хамина (концертный зал Event-Hall). «Вторая подобная площадка Воронежу пока не нужна, – прокомментировала BG пересмотр концепции руководитель управляющей компании «Центр “Галереи Чижова”» Светлана Смирнова. – Более того, опыт реализации подобных проектов в России и Европе показывает, что одни лишь частные вложения в них слишком долго окупаются. Оптимальный вариант претворения в жизнь подобных проектов – государственно-частное партнерство».

Объем вложений в центр «Галереи Чижова» составит 4,5 млрд руб. Из них 1,2 млрд руб. – частные средства, остальные 3,3 млрд руб. предоставит ЦЧБ СБ. Под строительство объекта в начале 2013 года были выкуплены 0,8 га на месте бывшего винзавода. Сумму сделки девелопер не раскрывает, однако эксперты оценивают ее в диапазоне 100–150 млн руб. Соинвесторами «Галереи Чижова» с долей 15% выступят воронежские бизнесмены Павел Какалия и Александр Муштаев, специализирующиеся на гостиничных и ресторанных проектах.

Параллельно господа Какалия и Муштаев реализуют собственный проект: 14-этажный четырехзвездочный отель на 200 номеров. Помимо номерного фонда он предусматривает строительство восьми конференц-залов, двух ресторанов, фитнес-центра, бассейна и парковки. Как заявлял ранее Павел Какалия, отель по параметрам будет «универсальным», что позволит в дальнейшем передать его в управление сетевому оператору. Экспертный совет по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития области присвоил проекту статус особо значимого. Построить отель инвесторы планируют за два года, объем вложений – свыше 1 млрд руб.

МАЛЫЙ ФОРМАТ Одновременно в Воронеже реализуется и ряд менее масштабных гостиничных проектов. ООО «Региональная гостиничная сеть» (контролируется Андреем Якуниным, сыном главы РЖД Владимира Якунина) намерено запустить в Воронеже первую российскую гостиницу международного бренда Holiday Inn Express на 145 номеров. Площадка под строительство расположена в Красноармейском переулке, рядом с улицей Кирова. Общая площадь объекта составит 6,3 тыс. кв. м. Проект был анонсирован в рамках масштабной реконструкции площадей бывшего концерна «Энергия» – проект, реализуемый группой «Мегион». Начало строительства намечено на июнь этого года. Отели Holiday Inn Express относятся к категории «три звезды», в Европе их обычно относят к категории бюджетных, предоставляющих минимальный набор услуг.

В сентябре текущего года вступит в строй трехзвездочный отель Hampton by Hilton, строительство которого ведет ГК «Основа». В рамках договора, подписанного два года назад представителями компании Hilton Worldwide и ООО «Финансовая компания “Основа-инвест”» (входит в ГК «Основа»), на улице Донбасской возведена 12-этажная гостиница на 148 номеров общей площадью 7,7 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составляет 580 млн руб. Значительная их часть – собственные средства члена совета директоров ГК «Спортмастер» Дмитрия Дойхена. Воронежская гостиница станет первым в России отелем формата Hilton Hampton – этот мировой бренд лидирует в классе отелей средней ценовой категории. Помимо Воронежа, строительство отелей Hampton ведется в Волгограде, Уфе и Омске.

Совладельцы трехзвездочного отеля Benefit Plaza Сергей Мамотов, Кирилл Иванов и Ксения Терентьева планируют на прилегающем к действующему объекту участке построить еще одну гостиницу экономкласса – Benefit Express – на 250 номеров. Правда, с параметрами проекта и его стоимостью инвесторы обещали определиться еще летом 2012 года, однако до сих пор не готовы огласить планы по застройке участка.

Стоит отметить также проект гостиничного комплекса в рамках реализации вертолетного клуба «Солнечный» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня. Отдельно стоящее здание гостиницы на 48 номеров уровня «три-четыре звезды» с рестораном ожидается к вводу в эксплуатацию к 2014 году. Площадка гостиницы прилегает к территории сити-парка «Град» на Московской трассе. Управлять отелем будет сама компания без привлечения операторов.

Кроме того, ОАО «Домостроительный комбинат», достраивающее офисный центр на улице Кирова, может полностью или частично перепрофилировать объект площадью свыше 25 тыс. кв. м в гостиницу. Впрочем, окончательное решение по этому вопросу не принято. Эксперты отмечают, что оба варианта вызывают вопросы: в центре Воронежа уже сейчас наблюдается переизбыток офисов, а как гостиница проект будет конкурировать с действующим по соседству Azimut Hotels и намеченным к строительству здесь же отелем Holiday Inn Express.

РЕКОНСТРУИРУЙ ЭТО Так как растущее предложение на гостиничном рынке Воронежа отличается «звездным» разнообразием, можно прогнозировать, что серьезные трудности возникнут у владельцев действующих отелей категории «три звезды». Им придется либо снижать цены, либо проводить реконструкцию, считают эксперты.

Хозяева морально устаревших гостиниц начинают понимать, что с появлением в Воронеже новых отелей могут лишиться части клиентов. И уже играют на опережение.

Сеть Azimut Hotels в ближайшее время собирается приступить к комплексной реконструкции одноименного отеля в Воронеже (бывшего «Брно»). Ожидается, что реконструкция продлится до 2014 года и будет проходить поэтажно, что позволит не закрывать гостиницу в период проведения работ. Как заявили в Azimut Hotels, в отеле изменится номерной фонд, будут перестроены кровля и фасад. Стоимость реконструкции не раскрывается, однако, по заявлению самой компании, на реновацию отелей в Воронеже, Самаре, Владивостоке и Санкт-Петербурге Azimut Hotels получила кредитные линии от Сбербанка России объемом в $23 млн сроком на 10 лет. Как пояснил представитель Azimut Hotels в Воронеже, до декабря 2013 года планируется отремонтировать три верхних этажа здания, при этом увеличения номерного фонда не предусматривается. Проект реконструкции здания в данный момент находится на согласовании в воронежской мэрии.

Право аренды «Брно» сроком на 25 лет Azimut Hotels получила в 2010 году, выиграв тендер с предложением ежегодно платить за аренду 20,69 млн руб. Согласно условиям аукциона, Azimut Hotels предстоит провести капитальный ремонт здания стоимостью не меньше 250 млн руб., а также обеспечить деятельность всех служб отеля в соответствии с сетевыми стандартами. Кроме того, компания должна провести подключение гостиницы к сетевым каналам продаж, внедрить фирменный стиль, организовать свободный доступ к Wi-Fi во всех помещениях отеля.

БЕЗ ПРАВА НА ПРОПИСКУ Наряду с расширением гостиничного фонда работающие в Воронеже инвесторы внимательно присматриваются к новому для России формату – апартаментам, который становится все более востребованным в крупных российских городах. Ряд девелоперов, взявшихся за проекты, изначально задуманные как офисные, теперь перепрофилируют их в комплексы с апартаментами, отмечают аналитики. В Воронеже этот тренд пока затронул лишь два проекта – комплекс Marriott и третью очередь «Центра Галереи Чижова».

В качестве нового тренда апартаменты появились на московском рынке недвижимости после кризиса 2008 года. Девелоперы, рассчитывая на бурный рост всех сегментов рынка недвижимости, заявили десятки офисных проектов, которые после кризиса оказались невостребованными. Чтобы спасти зависшие проекты, застройщики стали спешно перепрофилировать их в жилые помещения гостиничного типа.

«В Воронеже аналогичная ситуация: на рынке офисов наблюдается насыщение, а с учетом новых гостиничных проектов точка насыщения может быть скоро достигнута и в этом сегменте», – полагают аналитики Knight Frank. Продажа площадей как апартаментов позволяет существенно ускорить сроки окупаемости проектов. Кроме того, спрос на апартаменты подогревается тем, что они располагаются в центре Воронежа, где, как практически во всех крупных российских городах, существенно ограничены возможности строительства нового жилья.

«Апартаментов в новом понимании этого слова в Воронеже еще нет, – отмечает Светлана Смирнова из „Галереи Чижова”. – Апартаменты в современном понимании – это не элитные номера. Это предложение жилого или нежилого помещения при отеле в собственность, без права прописки, но с доступом ко всему гостиничному сервису: консьерж-сервису, всему спектру бизнес-сервиса, номерному и ресторанному обслуживанию».

Несмотря на то что предложение апартаментов в Воронеже только начало формироваться, инвесторы уверены, что потребность в таком формате назрела. «В Воронеже уже появилась прослойка людей, которые, имея загородное жилье, в силу своей профессиональной деятельности и дефицита свободного времени желали бы иметь апартаменты в качестве второго жилья с тем набором услуг, которые это понятие в себя включает», – уверена госпожа Смирнова. Реализовать эту потребность можно будет в многофункциональных центрах, расположенных в центре города и включающих, помимо жилых помещений, офисный, торговый и развлекательный компоненты. При этом площадь приобретаемого помещения нефиксированная и зависит лишь от потребностей и платежеспособности покупателя.

Впрочем, девелоперы многофункционального комплекса Marriott планируют строительство апартаментов с расчетом на запросы организаций, сотрудники которых временно работают в Воронеже. По словам директора ООО «ЦУМ-Воронеж» Сергея Лепендина, «крупные региональные и иностранные компании постоянно сталкиваются с трудностями при приобретении временного жилья для своих сотрудников». Многие компании предъявляют к такому жилищному фонду требования, определяемые корпоративным стандартом. В Воронеже такое предложение отсутствует, несмотря на внушительное число крупных компаний, пришедших в регион. Тем, кто приезжает сюда в командировку на длительное время, невыгодно снимать номер в гостинице, но иного варианта пока нет – для этого существует сегмент апартаментов в комплексе с гостиницей с полным набором услуг. «В рамках гостиничного комплекса Marriott будут реализовываться апартаменты „под ключ” с кухней, мебелью по стандартам сети», – уточняет господин Лепендин. При этом перепланировать приобретенное помещение нельзя, что будет отражено в договоре. С числом апартаментов, которые появятся в комплексе Marriott, инвесторы еще не определились, однако проектом предусмотрено, что площадь каждого составит 70 кв. м с возможностью объединить несколько таких апартаментов в единое помещение. «Цена квадратного метра будет рыночной и вряд ли будет превышать сложившуюся в центральной части Воронежа стоимость жилья „под ключ”», – утверждает Сергей Лепендин. Набор необходимых услуг, предлагаемых гостиничным оператором, кроме минимально необходимого (охрана, уборка и прочее), клиент сможет выбирать для себя сам.

Пока воронежские девелоперы не готовы раскрыть цены, по которым намерены продавать апартаменты, но утверждают, что они будут в пределах рыночной. «Сформировавшаяся стоимость жилья бизнес-класса в Воронеже – 65–110 тыс. руб. за квадратный метр. При этом отнести тот или иной объект к элитному жилью или жилью бизнес-класса сейчас не представляется возможным», – считает Светлана Смирнова.

Одно из преимуществ при возведении апартаментов перед строительством квартир в центре Воронежа эксперты объясняют еще и юридическими тонкостями. Дело в том, что апартаменты можно строить на землях, предназначенных для коммерческой недвижимости, что снимает с застройщика необходимость перевода участка в другую категорию. «Зачастую это сделать невозможно, а в тех случаях, когда возможно, стоимость такого перевода будет очень высока», – так прокомментировали BG ситуацию в управлении строительства воронежской мэрии. Без перевода участка в категорию земель под жилищное строительство на них возможно лишь возведение офисов или гостиниц, сроки окупаемости которых при нынешней конъюнктуре рынка превышают десять лет. Таким образом, включение апартаментов в проект многофункционального центра позволяет улучшить его экономику без лишних затрат.

В любом случае гостиничные проекты не обещают инвесторам легкой жизни и быстрого возврата вложенных средств. Как объясняет гендиректор компании «Девелопмент-менеджмент» Алексей Рогов, окупаемость гостиничных проектов «значительно пролонгирована» по сравнению с офисной недвижимостью. «Кроме того, офисы можно продать или сдать в аренду и забыть о них, а для управления гостиницей необходимы и знания, и постоянный контроль за деятельностью объекта», – объясняет господин Рогов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран