Нестабильные метры

Согласно официальной статистике к первому полугодию 2013 года в сфере ипотечного кредитования в регионах Черноземья выявились следующие тенденции: процентные ставки растут, требования к заемщикам становятся жестче, конкуренция – ниже, развивается социальная ипотека и увеличивается выдача кредитов на первичный жилфонд. Риелторы же жалуются на падение спроса на жилье и стагнацию рынка. По их мнению, ипотечное кредитование ситуацию не спасает. Впрочем, банки и чиновники настаивают на том, что спрос на ипотеку растет, а кредиты становятся все доступнее.

Ольга Демьянко

По данным Центробанка РФ, в 2012 году кредитные организации в Центральном федеральном округе выдали 154,7 тыс. жилищных кредитов физическим лицам на общую сумму 2 317 586 млн руб., из них ипотечных – 149,3 тыс. на сумму 292 576 млн руб. (для сравнения: цифры за 2011 год – 114,6 тыс. жилищных кредитов на сумму 1 639 549 млн руб., из них ипотечных – 105,6 тыс. на 200 020 млн руб.). По количеству выданных ипотечных жилищных кредитов в 2012 году лидирует Воронежская область – 9,6 тыс. кредитов на сумму 11 798 млн руб. (в 2011 году – 7,4 тыс. кредитов на 8091 млн руб.). За ней – Тамбовская область, внезапно обогнавшая Белгородскую, – 3,5 тыс. кредитов на 4276 млн руб. (2,4 тыс. кредитов на сумму 2670 млн руб. в 2011-м). В 2012 году Белгородская область на третьем месте – 5,4 тыс. кредитов на 6947 млн руб. (в 2011-м – 4,2 тыс. кредитов на 4475 млн руб.). На четвертом Курская – 5,3 тыс. кредитов на 5968 млн руб. (в 2011-м – 4,07 тыс. кредитов на 4011 млн руб.). На пятом Липецкая – 5,1 тыс. кредитов на сумму 6099 млн руб. (в 2011-м – 3,7 тыс. кредитов на 3901 млн руб.). Несмотря на заметный рост по сравнению с прошлым годом, замыкает список Орловская область с 3,1 тыс. кредитов на сумму 3595 млн руб. (в 2011 году – 1,8 тыс. кредитов на 1954 млн руб.).

С начала 2013 года, по данным ЦБ РФ на 1 апреля 2013 года, в ЦФО выдано 33,7 тыс. жилищных кредитов на сумму 69 562 млн руб. Львиную долю этой суммы, как обычно, составляют ипотечные кредиты, которых в ЦФО выдано 32,6 тыс. на 67 429 млн руб. Из данных ЦБ РФ следует, что наибольшее количество ипотечных кредитов выдано вновь в Воронежской области – 2,083 тыс. кредитов на сумму 2652 млн руб. Курская область неожиданно обогнала Белгородскую – 1,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1382 млн руб. (Белгородская область – 1,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1579 млн руб.). Липецкая область выдала 991 кредит на 1253 млн руб., Тамбовская область – 799 кредитов на 1034 млн руб. Замыкает цепочку традиционно Орловская область – 711 кредитов на 829 млн руб.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: КТО ВО ЧТО ГОРАЗД Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным кредитными организациями в Орловской области, увеличилась с 12,4% на 1 апреля 2012 года до 13,4% на 1 апреля 2013 года – такие данные предоставляет региональное правительство. Рост за год составил 1%. Эксперты уверены, что ждать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит. Несмотря на подорожание жилищных кредитов, количество выданных банками ипотечных займов увеличилось в регионе на 40%. По данным обладминистрации, в первом квартале года в Орле физическим лицам было продано 6 тыс. кв. м жилья на сумму 228,3 млн руб. (для сравнения: в прошлом году на тот же период было куплено 2,4 тыс. кв. м жилья). Цены на орловском рынке жилья на конец апреля этого года составили в среднем 36,3 тыс. руб. за квадратный метр на первичном рынке и 33,1 тыс. руб. – на вторичном.

В феврале, по данным портала «Росриэлт», средняя стоимость квартир в Орле составляла 43,080 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,55% меньше, чем месяцем раньше. В феврале 2012-го стоимость квартир была на 16,19% ниже. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости снизилась за месяц на 0,5%, до 44,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Двенадцатью месяцами раньше эти же квартиры стоили на 19,63% дешевле. Новостройки с января по февраль подешевели на 0,37%, до 39,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В феврале 2012 года они же стоили на 11,13% дешевле.

Тамбовстат предоставил данные на четвертый квартал 2012 года: цены за квадратный метр жилой площади на первичном рынке составляли 34,1 тыс. руб., на вторичном – 34,9 тыс. руб. Местные игроки утверждают, что на развитие рынка жилья сильно влияет ипотека, которая в последние годы стала бурно расти благодаря федеральным программам. Больше 60% квартир в Тамбове сейчас продается по ипотеке. По данным Курскстата, на конец первого квартала 2013 года средняя цена за 1 кв. м общей площади квартир в регионе составила на первичном рынке жилья 32,3 тыс. руб., на вторичном – 36,4 тыс. руб. Средние цены на конец первого квартала 2013 года по сравнению с четвертым кварталом 2012 года, то есть за три месяца, на первичном рынке жилья выросли на 5,2%, на вторичном – на 4,4%.

В Липецкой области в первом квартале 2013 года тоже выросли цены на недвижимость. По данным Липецкстата, по сравнению с предыдущим кварталом цены на первичном рынке жилья выросли на 2,3%, на вторичном – на 3,3 %. По данным выборочного федерального статистического наблюдения на конец первого квартала 2013 года, цена квадратного метра составила на первичном рынке 41,6 тыс. руб., на вторичном – 45,7 тыс. руб. По данным исследования портала «Росриэлт», средняя стоимость квартир в Липецке составила в мае 47,6 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1,09% больше, чем месяцем раньше, и на 11,85% больше, чем год назад. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости составила в мае 47,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,23% больше, чем месяцем раньше, и на 11,73% выше, чем в мае 2012 года.

В Белгороде, по данным портала «Росриэлт», средняя стоимость квартир в мае 2013 года составила 58,2 тыс. руб. за 1 кв. м – на 1,39% больше, чем в апреле, и на 4,29% больше, чем квартал назад. Для сравнения годом раньше стоимость квартир в городе была на 15,71% меньше. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости увеличилась на 1,51%, до 58,073 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом цены на эти же квартиры увеличились на 4,69%, в то время как по сравнению с прошлым годом их стоимость увеличилась на 15,34%.

«С конца прошлого года спроса на жилье нет, – рассказали BG в одном из белгородских агентств недвижимости, – несмотря на это, в феврале-марте цены были искусственно задраны, но уже пошли назад. Практика показывает, что в январе-феврале на рынке недвижимости традиционно наблюдается застой, но в этом году он как-то затянулся. Практически единственные покупатели сегодня – северяне, которые едут в долгий отпуск в наши края и покупают себе здесь квартиры. Проблема, скорее всего, в том, что цены выросли до неправдоподобного максимума, подчас за эти деньги можно купить квартиру в Москве. Кто же будет покупать жилье в Белгороде по таким ценам?»

«Цены на жилую недвижимость год к году выросли во всех городах примерно на 11%, исключение составляет Белгород, где рост составил 15%, – рассказывает Геворк Геворкян, менеджер отдела торговых операций инвестиционной компании General Invest. – Это неудивительно, поскольку именно в этом городе наиболее высокий уровень жизни по Черноземью, и цены на жилье опережают тот же Липецк примерно на 20%. В прошлом году средняя зарплата в Белгороде составила 24 тыс. руб., что на 13,7% выше, чем в 2011 году. В то же время, по данным властей, заработная плата за прошлый год в Воронеже составила 23,9 тыс. руб., в Орле – 21,4 тыс. руб., в Курске – 20,7 тыс. руб.».

Средневзвешенная цена предложения квартир в Воронеже, по данным ООО «Инвестоценка», за апрель выросла на 0,20% и составила 47,4 тыс. руб. (47,3 тыс. руб. на конец февраля). Наибольшая динамика роста цен наблюдается по трехкомнатным квартирам (+0,64%). Наибольшее падение цен у «сталинок» (–1,22%). Максимальный рост цен отмечен на квартиры из монолита и монолитно-кирпичных конструкций (+2,62%). Цены на новостройки и «вторичку» остались на уровне мартовских. С начала года рост цен в Воронеже составил 2,19%.

По данным исследования портала «Росриэлт», средняя стоимость квартир в Воронеже составила в мае 49,2 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,11% меньше, чем месяцем раньше, но на 13,99% больше чем год назад. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости увеличилась за месяц на 0,29%, до 49,2 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с предыдущим годом этот тип недвижимости подорожал на 13,88%. Квартиры на первичном рынке недвижимости подешевели на 0,72%, до 47,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Директор информационной сети недвижимости Infoline Евгений Лавриненко уверен, что сегодняшний рынок жилой недвижимости в Воронеже останавливается: «В прошлом году цены на рынке показали общегодовой прирост примерно 13%. В этом году говорить о росте еще рано. Предложение растет, например, Северный микрорайон скоро предложит много квартир, и это дает существенный дисбаланс на рынке, ведь покупателей не становится больше. Я считаю, что видна четкая тенденция на стагнацию рынка, на наш взгляд, затяжную, по меньшей мере на летний период, для чего есть все предпосылки. Однако в среднесрочной перспективе можно ожидать небольшого снижения цен на жилье. Пока же цены перестали расти. По отдельным сегментам наблюдается даже отрицательная динамика, но, впрочем, говорить о тенденции пока рано. В любом случае ждать большого падения цен не стоит, ведь банки и строители заинтересованы в том, чтобы цены держались на существующем уровне».

По данным ООО «Инвестоценка», в апреле 2013 года общий объем предложения квартир в Воронеже вырос на 20,81%, до 5478 объектов. При этом 66,6% совокупного предложения составляет вторичное жилье. Лидером по предложению среди районов города остается Коминтерновский – 38% совокупного предложения. Лидирует предложение двух- и однокомнатных квартир (37 и 36% соответственно), 54% занимают квартиры в кирпичных домах. Превалирует также предложение квартир в современных домах – 60% совокупного предложения. Небольшое превалирование спроса над предложением касается в основном ликвидного жилья экономкласса.

«Участники рынка – строители, риелторы – говорят о заметном спаде продаж примерно на 20%, – рассказывает Евгений Лавриненко. – При этом в секторе ипотечного кредитования наблюдается постоянная тенденция к росту. Ипотека растет и по объему, и по количеству кредитов. В прошлом году в месяц брали меньше миллиарда рублей в ипотеку, сейчас с каждым месяцем сумма растет и уже превышает миллиард. Ипотека – единственный объективный показатель спроса, существующего на рынке. Но если все участники рынка жалуются на падение продаж, то откуда рост ипотеки? Что за тенденцию мы наблюдаем? Объяснением может быть замещение – когда ипотечный кредит берут на покупку жилья побольше, продавая при этом старую квартиру».

Впрочем, управляющий филиалом банка «Петрокоммерц» в Воронеже Максим Воронков уверен, что на рынке ипотечного кредитования в Воронежской области в 2013 году «сохраняется восходящий тренд объема выданных ипотечных кредитов», ссылаясь на данные главного управления Банка России по области. «За первые четыре месяца 2013 года объем выданных ипотечных кредитов в банке „Петрокоммерц” составил почти 2 млрд руб. – рассказывает Максим Воронков. – По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель вырос на 90%. Потенциал роста объема выдаваемых ипотечных кредитов сформирован за счет тенденции смягчения требований к заемщикам, снижения суммы первоначального взноса и сохранения стабильной экономической ситуации. Один из показателей для оценки потенциала ипотеки в стране – соотношение задолженности по ипотечным кредитам к ВВП, в России этот показатель равен 12% по результатам 2012 года, в развитых странах он может превышать 100%, поэтому потенциал ипотеки в России колоссален», – уверен эксперт, прогнозирующий, что «ставки по ипотечным кредитам не претерпят существенного изменения в течение года». По его мнению, это обеспечит темпы роста рынка ипотеки на уровне 30–50% по отношению к 2012 году.

«Ипотечный отдел в НОМОС-банке в Воронеже начал работать только в этом году, и уже в первом квартале 2013 года мы выдали 41 кредит общим объемом 61 млн руб., – рассказывает Светлана Сычева, управляющий операционным офисом НОМОС-банка в Воронеже. – Некоторая тенденция к снижению ипотечных ставок, наметившаяся этой весной, может быть вызвана не финансовыми причинами, а чрезмерным повышением ставок в предыдущий период. Слишком высокие ставки привели к общему снижению заинтересованности клиентов в получение ипотечного кредита, что выразилось в существенном замедлении темпов роста ипотечного кредитования. Клиенты предпочитают дождаться более выгодных условий кредитования, чем получить кредит на много лет по текущим высоким ставкам. Поэтому банки для выполнения запланированных показателей кредитования вынуждены идти на снижение».

ЧТО ГОД ТЕКУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ «На ипотеку приходится 30–40% всех покупок жилья в макрорегионе, и со снижением ставок в этом году ее уровень может дойти до 45–47%, – прогнозирует Геворк Геворкян. – Летом стоит ждать замедления темпов покупки жилья, но в целом все будет зависеть от состояния экономики. Сейчас есть тенденция к ее замедлению до 2% в год, что отразится и на росте цен на жилье, то есть до конца года возможен рост в пределах еще 4–5%. Спрос на ипотеку будет только расти как из-за снижения ставок, так и из-за роста финансовой грамотности населения, поскольку все больше людей понимает, что накопить на квартиру не получится и нужно обращаться в банк. Конечно, ипотечные ставки превышают инфляцию больше чем в два раза, но сейчас есть возможность взять кредит на 25 лет, что делает его доступным для семей со средним достатком».

Как поясняют эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, но системные изъяны экономики регулярно провоцируют нестабильность на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России ведут себя весьма необычно: нет ни длительного роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев. Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика: очень низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться из-за сокращения доходов. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются. Скорее всего, ипотека будет дорожать и в дальнейшем, уверены в IRN.ru. Никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности.

А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать», возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка и падая в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения. С наибольшей вероятностью стоимость квадратного метра либо будет «топтаться» на месте, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.

Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено – это новостройки и вообще хорошее жилье с оптимальным соотношением цены и качества. А вот стоимость квазиэлитных домов, «сталинок», пятиэтажек и прочих переоцененных объектов с недостатками будет стоять на месте или даже падать. То же самое касается и сегментов с высокой конкуренцией и избытком предложения.

ИПОТЕКА В ЦЕНЕ Данные Центробанка РФ показывают: средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам увеличивается с каждым годом: в 2011 году по ЦФО она составляла 11,9%, в 2012-м – 12,3%, в 2013-м – 12,8%. Из регионов Черноземья в текущем году максимальный рост процентной ставки демонстрируют Орловская область – 13,3% против 12,5% в прошлом году и 12,1% в 2011-м и Тамбовская – 13,2% против 12,6% в 2012-м и 12,2% в 2011-м. В Курской области цифра составила 13% (12,2% в 2011 году и 12,5% в 2012-м). Белгородская область в этом году превысила средний показатель по ЦФО, которого придерживалась последние два года – в 2013-м средневзвешенная процентная ставка в регионе 12,9%, как и у Воронежской (12% в 2011 году и 12,4% в 2012-м) и Липецкой (12,2% в 2011 году и 12,5% в 2012-м) областей.

«На рост процентных ставок влияет, во-первых, ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный банк России на основании макроэкономических показателей, во-вторых, инфляция. В 2012 году она составила 6,7%, но если брать в расчет рост цен на большинство продовольственных товаров, фактически на уровне 15%», – рассказывают в консалтинговой компании Indriksons. Кроме того, на ставках отражается стоимость «длинных» ресурсов, уровень доходов населения, цена квадратного метра. По данным экспертов, около 40% сделок в сфере недвижимости осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. При росте стоимости займов брать ипотечные кредиты сможет еще меньшее число россиян. Объем продаж недвижимости неминуемо снизится.

«Как известно, президент России высказал мнение, что процентная ставка должна снизиться до 6%, – рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. – Чтобы ипотечная ставка в России была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешевые деньги и прогнозируемое будущее. Этого, к сожалению, не достичь директивными указаниями. И в ближайшей перспективе это неосуществимо».

В западных странах, рассказывает эксперт, давно отработана схема контроля государства над деятельностью банков, и уменьшение ставки рефинансирования напрямую влияет на ставку ипотечного кредитования, потому что маржа банков (разница между ставкой рефинансирования и коммерческой ставкой по кредитам) жестко ограничена. Такая схема позволяет государству регулировать как рынок недвижимости в целом, так и ипотечные ставки в частности. В России такого контроля нет, и снижение ставки рефинансирования фактически никак не влияет на ставку. На рост процентных ставок влияет маржа, закладываемая банками в проценты по ипотечному кредиту (хотя именно по ипотеке она самая низкая из всех банковских продуктов). Ставки по ипотеке поднимались в течение всего 2012 года, и средняя процентная ставка составляла 12,4%. В этом году эксперты ожидают дальнейший рост – примерно еще на 1%.

«Росстат утверждает, что улучшить жилищные условия с помощью ипотеки может себе позволить порядка 80% населения страны. Я думаю, что в действительности этим 80% потянуть ипотеку не представляется возможным. Оставшиеся могут себе позволить приобрести квартиру или дом, только потуже затянув пояса», – резюмирует господин Индриксонс.