Российские власти объявили широкомасштабную атаку на рынок недвижимости. Сигналом к началу послужило решение Верховного суда России, согласно которому каждый из нас, выгодно купив имущество по ценам ниже рыночных, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Вид имущества значения не имеет. Но уже сейчас ясно, что в первую очередь решение суда затронет интересы владельцев недвижимости: почти каждого из них теперь можно привлечь к финансовой или даже уголовной ответственности.
Квартиры обложат дважды
Не секрет, что большинство сделок с недвижимостью в России формально заключается не по рыночным ценам, а по оценке БТИ — так удается и госпошлину уменьшить (1,5% от суммы сделки), и грабительского 35-процентного подоходного налога избежать.
Теперь же с разницы в ценах покупателям придется платить государству подоходный налог, причем дважды с одной и той же суммы. Плюс пени и штрафы за несвоевременную уплату налога. Более того, эти правила распространяются не только на предстоящие сделки, но и на все ранее совершенные.
Все эти новшества — негативные последствия решения Верховного суда России, рассмотревшего три наиболее спорных положения инструкции о подоходном налоге с физических лиц — о приобретении имущества (товаров, работ или услуг) по ценам ниже рыночных.
Решение суда обойдется налогоплательщику даже при приобретении самой скромной квартиры в тысячи долларов. Судите сами. Предположим, вы купили за 500 тыс. рублей ($20 тыс.) однокомнатную квартиру в Москве. На рынке в среднем она стоит около 600 тыс. рублей ($24 тыс.). Но хозяев поджимали сроки, и они согласились уступить вам в цене. Если следовать логике суда, то с разницы в 100 тыс. рублей вам предстоит уплатить подоходный налог. Просто за то, что вы купили жилье дешевле, чем могли бы.
Через год вы решили продать ту же самую квартиру. Цены на недвижимость не изменились, торопиться вам было некуда и, дождавшись выгодного покупателя, вы продали квартиру уже по рыночной цене — то есть за 600 тыс. рублей. В этом случае с тех же самых 100 тыс. рублей (разницы между ценой нынешней продажи и ценой покупки год назад) вам опять предстоит заплатить подоходный налог. Теперь уже за реально полученный доход. Итого за дешево приобретенную квартиру вы доплатите государству около 60 тыс. рублей, или почти $2,5 тыс. подоходного налога (дважды примерно по 30% со 100 тыс. рублей).
Распродажа чайников по частям
Споры между налогоплательщиками и налоговиками по поводу налогообложения операций по покупке товаров по ценам ниже рыночных идут не один год. Тем более странно, что сейчас, при действующем Налоговом кодексе (по которому все разногласия и неясности должны трактоваться в пользу налогоплательщиков), Верховный суд вдруг признал правоту налоговиков. Каковы же аргументы суда, позволившие ему однозначно решить вопрос в пользу государства?
Как следует из решения, суд счел, что при приобретении имущества по заниженным ценам физическое лицо получает не материальную выгоду, а натуральный доход — в виде бесплатного получения части товара (!), то есть три с половиной бесплатных метра жилой площади, четверть крыльца от дачи и т. п. А по закону о подоходном налоге доход в натуральной форме включается в состав налогооблагаемого дохода и облагается на общих основаниях.
Под предложенное судом определение "натуры" попадают любые выгодно проведенные операции, в том числе и покупка товаров со скидкой. Таким образом, следуя логике суда, при покупке на распродаже чайника за 70 рублей (при стоимости его 100 рублей в других магазинах), с разницы в 30 рублей надо будет заплатить налог — поскольку это не 30 рублей выгоды, а бесплатно полученный кусок чайника. Только вот натура — это вещь. А любую вещь можно реализовать. Есть желающие купить отдельно носик от чайника?
Совершенно очевидно, что нельзя получить доход, тратя деньги. Скидка — это не натуральная форма, и не реальный, а лишь потенциальный доход. Доход приносит не покупка сама по себе, а операция перепродажи. Например, покупка дешевых ценных бумаг дохода не принесет. Реальный доход возникнет, если эти бумаги будут проданы по более высокой цене.
Если же следовать логике суда, то можно дойти и до абсурда. Хороший пример привел как-то по этому поводу один из ведущих российских налоговых юристов: "Если следовать логике наших властей, то муж, которого целует при встрече жена, обязан уплатить за это подоходный налог. Ведь жена целует его бесплатно, а в другом месте и в другой ситуации ему пришлось бы за это платить".
Как бороться с судом
Суд, принимая драконовское решение о налогообложении выгодных сделок с недвижимостью, нарушил не только статью Налогового кодекса (НК) о трактовке всех неясностей в пользу налогоплательщика.
Согласно НК (ст. 40), при налогообложении сделки должна рассматриваться цена, указанная сторонами сделки. Исключение могут составлять только два случая. Первый — если сделка заключена взаимозависимыми людьми (например, работодателем и работником). Второй — если продажная цена отличается от среднерыночной более чем на 30%. В такие тонкости суд не вдавался, постановив облагать всех без разбору.
Интересно, что логика у государственных мужей хромает, только когда дело касается граждан. С налогообложением компаний пока все в порядке. Предприятия платят налог на прибыль (аналог подоходного налога на физических лиц) в соответствии со здравым смыслом — не при покупке имущества (сколько бы оно ни стоило), а при продаже — с полученного реального дохода.
Дискриминация граждан-налогоплательщиков вкупе как минимум с двумя нарушениями положений Налогового кодекса позволяет оспорить решение Верховного суда. Учитывая же то, что в прошлом этот суд принимал весьма взвешенные решения по налоговым спорам и что политические игры в Верховном суде, надо надеяться, завершены (неделю назад его председатель был вновь утвержден на своем посту), можно рассчитывать на объективность.
НАТАЛЬЯ Ъ-ВАРНАВСКАЯ