Говорят, финансовый кризис сделал невозможным инвестиции и нормальный бизнес: доходы упали, кредитов никто не дает, а риск при этом ничуть не уменьшился. Поначалу мне тоже так казалось. Но я нашел выход. Просто деньги нужно вкладывать не в России.
В конце августа, в самый разгар кризиса, я пребывал в весьма странном положении. С одной стороны, я практически "не попал", что само по себе очень хорошо. Смог вовремя вытащить деньги из банка, который вскоре после этого превратился сначала в проблемный, а потом и просто в никакой. С другой стороны — полная неопределенность: как зарабатывать деньги, куда вкладывать то, что имеется, и вкладывать ли? Размышления приводили к неутешительному выводу: в ближайшие год-два мне в этой стране делать нечего. Я уже склонялся к тому, что лучшие инвестиции — это вложения в себя, и рассматривал варианты учебы (благо еще не очень старый) в американских университетах. Хорошее образование всегда и везде в цене.
С учебного настроя меня сбил звонок Андрея. Когда-то он профессионально занимался недвижимостью в Москве, а два года назад уехал в Торонто и начал работать в местном отделении брокерской компании СВ Richard Ellis. Обычно Андрей звонил просто так, поговорить, но на сей раз речь зашла о деле.
— Ну как кризис? Мы, кстати, его тоже почувствовали — появились покупатели на дома с арендаторами. Вывозят денежки и вкладываются в доходную недвижимость подальше от России.
— Что они, с ума посходили, что ли? Ты же сам говорил, что с недвижимостью в Канаде полная беда. Что сдавал офисы по доллару за метр — лишь бы сдать. Что все было плохо...
— Ты отстал от жизни. Это было, во-первых, с офисами. Жилье — совсем другое дело. Во-вторых, это было два года назад. А сейчас на рынке недвижимости Канады подъем. Арендная плата пошла вверх. Особенно выгодна покупка жилых домов для сдачи в аренду. Это приносит до 12-15% годовых.
У меня по спине пробежал характерный холодок. "Верный знак — стоящее дело",— подумал я. Андрей еще минут десять объяснял, почему мне нужно купить недвижимость в Торонто. Про выгодный курс канадского доллара к американскому. Про одни из самых низких в истории Канады проценты по ссудам. И еще про что-то. Но я его уже не слушал. "Приеду через пару недель,— обещал я.— Твое приглашение погостить остается в силе?"
В Москве делать было нечего, и я недолго думая полетел в Канаду. "Если с бизнесом ничего не выйдет, так хоть отдохну нормально",— я мысленно готовился к тому, что на самом деле все окажется не так просто и безмятежно, как описал Андрей.
В первый же день в Торонто я попросил его устроить для меня ознакомительную экскурсию по городу. Стоимость покупки и аренды квартир, престижные районы и не очень, коммунальные платежи, средние зарплаты канадцев — меня интересовало все. Попутно я наконец выяснил то, что не дослушал во время нашего телефонного разговора: почему же выгодно покупать доходные дома. Оказалось, что в Канаде многоквартирные жилые здания четко делятся на кондоминиумы и арендные. В последних купить квартиру невозможно, а в кондоминиумах жилье — только для продажи. К тому же жилье в собственность достаточно дорогое ($1400 за метр), и многие канадцы предпочитают всю жизнь арендовать квартиру. Но многоквартирных арендных зданий не строили уже десять лет, поэтому спрос на них чрезвычайно высок.
— Сейчас в Канаде подъем. Эмиграция растет, а жилья на всех не хватает. В Торонто свободных квартир — всего 1% общего числа. Зато полно доходных домов, так что приобрести здание с арендаторами-жильцами легко. Твое гражданство никого не волнует, если ты вкладываешь деньги,— подытожил Андрей.
Торонто мне понравился. И бизнес, связанный с покупкой доходного дома, казался неплохим. Конечно, если пару лет назад кто-то предложил бы мне такой инвестиционный проект, я бы рассмеялся ему в лицо. Но сейчас на дворе осень 98-го, а прибыль намечалась на уровне 13-15% годовых в валюте. Это раза в два больше, чем проценты по депозиту в канадском банке. А сейчас, похоже, именно ставки по депозиту в западном банке, а не доходность ГКО, становятся универсальным мерилом.
Два следующих дня я посвятил осмотру конкретных объектов — домов с арендаторами, которые выставлялись на продажу. Большие здания (более 50 квартир) были мне недоступны. Как по деньгам, так и в связи с большой конкуренцией со стороны инвестиционных фондов и финансовых компаний из Германии, США, Гонконга, Италии, которые с удовольствием скупают доходные дома в Торонто. Порой конкуренция между покупателями столь высока, что приходится проводить своего рода аукцион. Дома же с 20-30 квартирам им неинтересны, зато доступны для частника.
Причем, как я понял, внимание иностранных инвесторов приковано к самым престижным районам Торонто, красивым и дорогим. Связываться с неблагополучными кварталами желающих немного. А мне, например, район Паркдейл, где в недавнем прошлом концентрировались торговцы наркотиками и проститутки, показался вполне сносным. Да и доходность здания в таком квартале процентов на 30% выше, чем у аналогичного в престижном районе. Конечно, покупателей могли испугать возможные проблемы. Но проведя два дня в Паркдейле, я понял, что по сравнению с московскими эти проблемы — ерунда.
Короче говоря, мне подобрали небольшой 22-квартирный дом в Паркдейле. Здание требовало, на мой взгляд, косметического ремонта, но было вполне приличным. Стоило оно $675 тыс. Брокер подготовил для меня справку, в которой на примере 1997 года разобрал доходы и расходы. Выходило следующее:
| Канадские доллары | Доллары США | |
|---|---|---|
| Доходы | ||
| Аренда | 179345 | 117990 |
| Парковка | 2500 | 1645 |
| Прачечная | 3000 | 1974 |
| Всего доходов | 183052 | 120429 |
| Расходы | ||
| Свободные квартиры (1%) | 1793 | 1180 |
| Налог на недвижимость | 33680 | 22158 |
| Страховка | 2500 | 1645 |
| Электроэнергия | 9765 | 6424 |
| Газ (включая обогрев) | 11082 | 7291 |
| Вода | 4685 | 3082 |
| Текущий ремонт | 11000 | 7237 |
| Суперинтендант | 6000 | 3947 |
| Менеджмент (3%) | 5492 | 3613 |
| Прочие расходы | 1000 | 658 |
| Всего расходов | 85204 | 56055 |
| ЧИСТЫЙ ДОХОД | 97848 | 64374 |
Расклад мне понравился. Тем более что для сбора с жильцов арендной платы, как выяснилось, вовсе не обязательно постоянно жить в Канаде. Обычно для управления большими домами нанимают профессиональную компанию. За услуги ей причитается 3-4% дохода со здания. Но в моем случае этого не требовалось — мы нашли суперинтенданта, на которого возложили сбор арендной платы, заключение договоров с новыми арендаторами и заботы, связанные с мелким ремонтом и поддержанием порядка в доме. Интенданта взяли из числа жильцов и договорились, что в качестве компенсации за хлопоты он освобождается от арендной платы и будет получать небольшое вознаграждение. Так что владельцу, то есть мне, оставалось лишь наведываться в свое владение и забирать деньги.
Осталась последняя проблема: у меня не было $675 тыс.
— Ты не в России,— успокоил Андрей.— Кредит дадут в любом банке, и сам дом будет служить обеспечением кредита.
Условия кредита предлагались выгодные: сумма — 60-70% стоимости недвижимости, ставка — 6-7% годовых. Именно разница между банковскими процентами и доходом от здания и делает покупку доходного дома привлекательной.
Брокеры свели меня с банком и помогли договориться о процентах (6,5% годовых) и сумме кредита (70% стоимости дома). По расчетам, прибыль на вложенные средства должна была составить 13%. А с учетом того, что банковская ссуда постепенно погашалась и здание переходило в мою полную собственность, доходность можно было оценить и в 17%. Мне оставалось внести чуть более $200 тыс. Эти деньги у меня были. Но покупать здание на свое имя мне не очень-то хотелось, и, по совету брокеров, я открыл номерную компанию. Интереса этой схеме добавило и то, что первоначальный взнос я мог оформить как кредит, выданный моей же офшорной фирмой. Поскольку в Канаде выплачиваемые проценты по иностранному кредиту не облагаются никакими сборами и вычитаются из налогооблагаемой базы, можно сократить официальную прибыль до минимума и переводить ее на офшор в виде легального дохода.
Дальнейшее было делом техники. Мы с брокерами подали официальное предложение на покупку дома и внесли аванс в размере 5% его стоимости. Затем на месяц взяли паузу, за это время убедились в том, что здание находится в хорошем техническом состоянии, и окончательно договорились с банком о ссуде (кстати, если бы через месяц я передумал, то аванс мне полностью вернули бы).
Через полтора месяца после первого звонка из Канады я получил все документы на здание и стал ждать первых финансовых поступлений. А Андрей — комиссионных за успешно проданную недвижимость (они в Канаде берутся с продавца). И готовится встречать еще двух русских, приехавших за домами.
АЛЕКСЕЙ ЩУКИН
Подписи
Хотя район Паркдейл и считается неблагополучным, доходный дом я купил именно там
Этот дом с арендаторами оказался мне не по карману, но желающие его купить нашлись: две недели назад он был продан за $1,86 млн
Это здание в самом центре Оттавы пока не продано, но за $7 млн может стать вашим