Остров неликвидности
Власти Кипра делают все, чтобы отбить желание у иностранных инвесторов вкладывать деньги в экономику острова. Не успело забыться решение властей о конфискации вкладов, как правительство Кипра решило поднять налог на недвижимость. Эксперты в один голос уверяют, что цены вот-вот пойдут вниз, но те вопреки всему держатся.
Фото: Коммерсантъ / Вячеслав Дробков
В то время как одни инвесторы оплакивали потерянные в кипрских банках деньги, другие наблюдали за островом с возрастающим интересом. Ведь в кризис всегда появляются новые возможности, в том числе и на рынке недвижимости. Кипр издавна любим россиянами не только за офшорный бизнес, но и за солнце, море и песок, которые даже в кризис никуда не делись. Сегодня на острове с общим населением 800 тыс. человек проживает около 50 тыс. россиян. До недавнего времени почти треть всех продаж на Кипре обеспечивали иностранцы, преимущественно из России и Китая.
Однако недавно министр внутренних дел республики Сократис Хасикос заявил о готовности властей поднять ставки налогообложения недвижимости на Кипре. Это, по словам министра, является одним из условий выделения острову первого транша международной кредитной помощи на общую сумму €10 млрд. Ожидается, что закон затронет как киприотов, так и иностранцев. Подробности нового закона пока неизвестны, но от этой меры власти Кипра надеются получить более €75 млн.
Продавцы и покупатели задумались. «Общий фон взволнованности не может не отразиться на покупателях, будь то профессиональные инвесторы или просто желающие приобрести домик у моря. Все замерли в ожидании. Возможно, в свете последних событий кто-то обратит внимание на другие рынки. Ведь раньше для многих покупателей Кипр во многом был привлекательнее Греции и Испании именно за счет своей стабильности. Теперь же он встал в один ряд с этими странами», — считает партнер Ernst & Young Ольга Архангельская. «Наиболее осторожная часть покупателей переориентируется на более стабильные и прогнозируемые рынки, — также убеждена региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. — У частных инвесторов всегда популярны Великобритания (Лондон), Швейцария (Женева и Лугано) и США (в первую очередь Нью-Йорк и Майами)».
Купить кипрскую недвижимость действительно дешево можно будет лишь в том случае, если остров решится на выход из Евросоюза. Вероятность этого события эксперты оценивают как крайне низкую, тем не менее она есть. В этом случае недвижимость могла бы подешеветь быстро и существенно. По мнению Елены Юргеневой, если Кипр выйдет из Евросоюза, «снижение возможно до 55-60% на жилую недвижимость и до 20-30% на коммерческую». «Если предположить, что Кипр вернется к своей прежней валюте (фунту), она будет девальвирована примерно на 40% к евро, — рассуждает глава крупнейшей на Кипре группы компаний по оценке и продаже недвижимости Antonius Loizou & Associates Антониус Лоизу. — При таком сценарии цены будут составлять примерно половину сегодняшних, однако из-за инфляции, которая, скорее всего, последует, цены будут расти в течение двух-трех лет».
Но тогда для многих российских покупателей резон покупать домик у моря на Кипре просто отпадет. Ведь упрощенная процедура получения вида на жительство в Евросоюзе при покупке кипрской недвижимости — по-прежнему один из главных аргументов покупки дома на острове. По действующему кипрскому законодательству вид на жительство в ЕС можно получить при покупке недвижимости стоимостью от €300 тыс. Владелец жилья получает возможность постоянно проживать на острове и вести предпринимательскую деятельность. А в начале года власти Кипра сделали еще один подарок иностранцам, разрешив им приобретать больше одного объекта недвижимости и суммировать их стоимость при получении вида на жительство.
В последние годы предложение на рынке недвижимости Кипра стабильно превышало спрос. С началом общего кризиса в еврозоне продажи стали падать, а вслед за ними и цены. Снижение наблюдалось во всех регионах, за исключением престижного и любимого состоятельными россиянами Пафоса. Однако и его в прошлом месяце постигла та же учесть. По итогам марта 2013 года продажи в Пафосе упали почти на треть, с 128 сделок в феврале до 84 в марте. В общей сложности по итогам месяца больше всего пострадал Лимасол, где было продано объектов почти на 70% меньше, чем в марте 2012 года. В Фамагусте спад продаж составил 59,4%, в Никосии — 53,2%, Ларнаке — 40,2%.
Большинство опрошенных экспертов склоняются к мнению, что из-за банковского кризиса в ближайшие полгода цены упадут еще примерно на 10-15%. При этом больше всего подешевеет недорогая вторичка. Недвижимость премиум-класса отреагирует на общем фоне в меньшей степени. «В настоящее время ситуация довольно запутанная, мы ожидаем, что в течение месяца-двух она прояснится, — говорит Антониус Лоизу. — Тем не менее мы ожидаем, что недвижимость класса non-prime может снизиться в цене примерно на 20%, тогда как недвижимость премиум-класса (пляжные объекты, офисы класса А) не более чем на 10-15% — в зависимости от месторасположения. В связи с этим мы считаем, что в течение этого периода есть хорошие шансы приобрести такую недвижимость по относительно низкой цене». «Премиальный сегмент банковский кризис особо не затронет. А вот в недорогих сегментах Кипр может стать конкурентоспособным, — считает партнер агентства недвижимости „ИНТО Пропертис Лтд“ Дмитрий Якушев. — Например, сегодня в Ларнаке, Лимасоле квартиру с двумя спальнями можно приобрести за €120-150 тыс. В ближайшем будущем за эти же деньги, скорее всего, можно будет купить таунхаус. Однако пока цены не изменились».
Мгновенного обвала цен на рынке недвижимости не будет по ряду причин. Во-первых, Кипр уже давно перестал быть местом для коротких инвестиций. Времена галопирующего роста цен на жилье, когда толпы россиян скупали на острове виллы и апартаменты, давно прошли. Россияне сегодня приобретают недвижимость на острове в основном не в инвестиционных целях, а просто как вариант загородной дачи. «Сказать, что на рынке недвижимости Кипра что-то резко поменялось или что он вот-вот обвалится, нельзя. Домик у моря, хорошая еда, детский отдых, вид на жительство — аргументы, которые не изменились», — уверена Ольга Архангельская.
Во-вторых, хороший дом на Кипре — удовольствие не из дешевых. И покупают его не на последние деньги. Так что те, кто собирался дом продавать, скорее всего, предпочтут переждать смутные времена. Именно поэтому эксперты сходятся во мнении, что повышение налогов на кипрскую недвижимость не сильно отразится на рынке, особенно в долгосрочной перспективе. По словам главы компании Pafilia Сергея Филатова, сегодня государство взимает налог с недвижимости в общей сложности в сумме €29 млн. Соответственно, для пополнения казны на €75 млн, налоги должны вырасти более чем в два с половиной раза. Согласно расчетам компании Pafilia, сейчас ежегодный налог на недвижимость стоимостью €300 тыс. составляет всего €850. Дмитрий Якушев уверен: повышенная налоговая ставка «будет незначительной платой с каждого владения, которая покроется из экономии средств на электроэнергию, цены на которую уже опустились».
В целом, по мнению экспертов, рассматривать кипрскую недвижимость как объект инвестиций свободных средств если и стоит, то только с очень большой осторожностью. Теоретически заработать здесь можно на инвестировании в строительство на стадии котлована (как правило, объекты возводятся за два года). Интернет полон подобных предложений, обещающих доходность в 15-20% годовых. Но для этого нужно как минимум выбрать правильную компанию-застройщика, которая завтра не исчезнет с острова.
Второй вариант — это сдача жилья в аренду. Но и на этом много не заработаешь. Несмотря на увеличивающийся турпоток на Кипр, доходы от аренды жилья туристами принесут вам в среднем 2-5% годовых. «В обоих случаях, и особенно во втором, главное — выбрать ликвидный объект, с хорошим расположением, наличием инфраструктуры, качеством строительства объекта, наличием управляющей компании, которая заботится о состоянии недвижимости, и так далее», — советует Сергей Филатов.
Впрочем, даже с этими оговорками сейчас Кипр — не лучшее место для вложения средств. «Отходя от Кипра, лучше всего концентрироваться на коммерческой недвижимости, приносящей в среднем 10-12% годовых, и выбор делать в пользу Великобритании, Франции или Германии, где есть крупные управляющие компании, осуществляющие пассивное управление, страхование и множество других вещей, — советует управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. — Приобретая недвижимость в этих странах, можно застраховать аренду. Или, например, компании, которые управляют блоками отелей, где можно приобрести один номер, страхуют наполняемость. То же самое происходит со студенческими общежитиями. В этих странах доступно и множество других инструментов для инвесторов, таких как склады самообслуживания или кладбища».