От расширения границ Москвы выиграют не только девелоперы, но и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). В интервью "Ъ" генеральный директор фонда АЛЕКСАНДР БРАВЕРМАН рассказал о распродаже этих участков и о требованиях к застройщикам, которые могут быть допущены к торгам.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин
— Во время недавней презентации первых участков в Новой Москве, которые фонд намерен реализовать на аукционе, застройщикам несколько раз напоминали о прохождении предквалификационного отбора. Какие требования предъявляются девелоперам?
— Во-первых, необходимый опыт в строительстве. Компания должна документально подтвердить, что за последние три года сдала в эксплуатацию не менее того объема ввода жилья, который должен быть построен в соответствии с аукционной документацией на участке, выставляемом фондом на торги. Например, на одном из предоставляемых в аренду фондом участков в Толстопальцево, что в Новой Москве, предполагается построить 60 тыс. кв. м жилья. Это минимально требуемый фондом объем жилищного строительства. Участники этого аукциона должны будут предоставить данные, подтверждающие, что функционируют на рынке жилищного строительства не менее трех лет и за это время каждым из них введено не менее 20 тыс. кв. м жилой недвижимости. Во-вторых, претендентам необходимо иметь полученный в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности допуск к работам по организации строительства объектов жилья. В отношении заявителей не должно быть решений об административном приостановлении их деятельности, в отношении их также не должно быть инициировано банкротство. Кроме того, они не должны быть включены в реестры недобросовестных поставщиков, которые ведутся в соответствии с законодательством РФ. Это основные требования к девелоперам оформлены в виде изменений в федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства", они вступили в действие с 30 декабря 2012 года. Это означает, что существующие требования являются финальными: никто — ни гендиректор фонда, ни правление или попечительский совет — не может по своему усмотрению дополнять список обязательств застройщиков или выбрать только некоторые из них.
— Зачем понадобился такой отбор?
— Наша практика показывает, что в некоторых случаях нам приходится за девелопера решать вопросы, связанные с завершением проекта и продвижением построенного жилья на рынок. Это незначительные объемы — примерно 3-5% от общего числа проектов, строящихся на землях фонда, но за каждым из них стоят дольщики. Когда фонд инициировал практику отбора застройщиков, нас поддержали Федеральная антимонопольная служба и НОСТРОЙ (Национальное объединение саморегулируемых организаций в строительстве — "Ъ").
— Вы не опасаетесь, что предквалификационный отбор приведет к уменьшению потенциальных участников ваших аукционов?
— Пока мы не ощутили заметного оттока желающих участвовать в наших торгах. Между потенциально возможным незначительным снижением числа участников аукционов и риском проблемной стройки мы выбираем первое.
— Столичные чиновники не раз заявляли о том, что для строительства дорог и социальных объектов в Новой Москве необходимы земли без обременений. Будет ли фонд передавать мэрии такие участки по юго-западному направлению от МКАД?
— Сейчас в работе у нас находятся 413 участков общей площадью свыше 5 тыс. га в Новой Москве. Из них значительную часть по предложениям фонда планируется передать безвозмездно Москве из федеральной собственности под рекреационные проекты и размещение объектов инфраструктуры. Участки фонда РЖС в Новой Москве будут застроены жильем только при условии создания новых рабочих мест. В тех же Толстопальцево и Ватутинках (еще одно поселение в Новой Москве, где фонд выставляет свои земли на торги.— "Ъ") предполагается создать суммарно примерно 6-8 тыс. новых рабочих мест.
— Какой объем земель фонд за пять лет своего существования предоставил под жилищное строительство?
— Более 6 тыс. га. Но предоставление фондом участков началось не пять лет назад, а в конце сентября 2009 года. На землях фонда РЖС, предоставленных по итогам аукционов застройщикам, сейчас в процессе планирования, проектирования и строительства находятся более 16,6 млн кв. м жилья. Уже построено более 1,5 млн кв. м, что в 14 раз больше, чем на участках, которые в одно и то же время с фондом были переданы для распоряжения субъектам РФ. Там построено чуть более 70 тыс. кв. м.
— Почему сложилась такая диспропорция?
— Вовлечение земель в оборот, в том числе и под жилищное строительство,— это довольно кропотливая работа. Мы не просто выставляем на торги первый попавшийся участок. Мы, как боксеры, выцеливаем каждый участок. Прежде всего фонд оценивает платежеспособный спрос на жилье в тех регионах, где у нас есть участки. Далее анализируется, как этот спрос и объемы строительства на землях фонда коррелируются с развитием города или региона. Параллельно изучается возможность строительства инженерной инфраструктуры на наших участках, выставляемых на аукцион, проверяется, входит ли создание здесь сетей в инвестиционные программы естественных монополий. Если фонд выставляет на аукцион крупные участки, то для их застройки у девелопера есть возможность привлечь кредит ВЭБа. Этот банк, а также Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк также активно кредитуют покупателей жилья, построенного на землях фонда РЖС.
— Что, на ваш взгляд, мешает региональным властям поступать таким же образом?
— Зачастую местные чиновники, отвечающие за вовлечение земель в оборот, без всяких предварительных исследований локального рынка приходят к выводу, что тот или иной участок интересен для застройщиков. Объявляются торги, но выходит осечка: на землю нет спроса, потому как обещанная перспективность спроса на жилье в этом районе не объективная реальность, а воображение чиновников. Еще одна причина: чиновники привыкли, что называется, "класть за щеку леденец" и ждать, когда покупатель сам придет. Правда, у нашего фонда есть еще одно преимущество. Если девелопер не смог распродать жилье, построенное на землях фонда, мы обязуемся выкупить у него 25% квартир, если речь идет о многоэтажном строительстве, и 35% в малоэтажных домах (сумма выкупа дисконтируется на 5% от средней цены, устанавливаемой ежеквартально для каждого субъекта РФ Госстроем.— "Ъ"). Но рынок сейчас настолько не насыщен, что застройщикам удается быстро распродать квартиры. Поэтому не было ни одного случая, когда фонд выкупал нераспроданное жилье. Но гарантия выкупа дает дополнительную возможность девелоперам, строящим на землях фонда, получить банковский кредит на стройку.
— Чиновники разных уровней часто эксплуатируют тему доступности жилья, особенно в предвыборный период. Но заметного снижения цен не происходит. Что надо сделать для этого?
— Вопрос о методах регулирования цен на жилье дискуссионный. Я и мои коллеги по фонду РЖС являемся сторонниками многоканальности передачи застройщикам участков. Это означает, что на торги свои земли должен выставлять не только фонд РЖС, но и субъекты РФ, и муниципалитеты. Более того, на аукцион необходимо выставлять участки, на которые не разграничена государственная собственность. Еще один предмет для дискуссии — вовлечение в оборот для жилищного строительства земель, которые находятся в частной собственности. Но в этом случае местные чиновники должны содействовать переводу земель из одной категорию в другую (как правило, большинство крупных ленд-девелоперов владеют землями сельхозназначения, где любое строительство запрещено.— "Ъ"). Второй фактор, который может привести к снижению цен,— создание властями необходимой инженерной инфраструктуры на участках. Еще один способ — проведение земельных аукционов, по результатам которых определяется минимальная цена за 1 кв. м, по которой девелопер должен продавать готовое жилье отдельным категориям граждан. В этом случае сам участок передается бесплатно в срочное пользование, оказывается содействие в создании инфраструктуры, передаются права использования проектной документации. Кроме того, снижению цен может способствовать и активное распространение жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. В совокупности это может привести к снижению текущих цен на 25-30%. Но пока на федеральном уровне не будет единого координатора этих процессов, то региональные и местные чиновники продолжат жить по принципу "леденец за щеку", о котором я вам говорил. Логично, что координатором должны стать Минрегионразвития и Госстрой. Результаты их работы должны быть измеримы: сколько участков в различных регионах вовлечено в оборот под жилищное строительство, на скольких ведется работа по планировке и межеванию, сколько находится в стадии строительства жилья, сколько жилых единиц введено и т. д.
— Фонд РЖС в прошлом году инициировал законодательные поправки, позволившие реализовать участки на голландских аукционах со снижением стартовой цены жилья. Вы уже воспользовались этой возможностью?
— В декабре минувшего года у нас прошло два таких аукциона: фонд реализовал около 3,4 га в Новочеркасске Ростовской области и еще 35 га в Уссурийске Приморского края. В ближайшее время мы планируем провести еще шесть таких аукционов, а до конца года — не менее 50. Голландские аукционы станут значимым механизмом, который повлияет на снижение стоимости готового жилья. Победители таких торгов обязаны продавать жилье отдельным категориям граждан по минимально фиксированным ценам, которые устанавливаются на аукционе. Начальная цена продажи 1 кв. м жилья устанавливается на уровне цены Госстроя, определяемой ежеквартально для каждого конкретного субъекта РФ. От нее идет снижение.
— В 2008 году фонд РЖС создавался для управления всеми федеральными землями, но свои участки не хотело передавать Минобороны. Решилась ли эта проблема со сменой руководства в министерстве?
— У Сергея Кужегетовича (господин Шойгу стал министром обороны РФ вместо Анатолия Сердюкова, отправленного в отставку после череды коррупционных скандалов в Минобороны.— "Ъ") принципиально иной подход к этому вопросу. Он готов согласиться с передачей нашему фонду земель, которые не используются для целей обороны. Нам планируется передать около 170 га, принадлежавших военным в Ростовской, Самарской, Воронежской, Калужской, Курской областях и других регионах. Эти земли будут выставлены на торги, победители которых часть построенного жилья по фиксированным ценам должны будут продать отдельным категориям граждан, в том числе военнослужащим. Чуть меньше земель Минобороны также планируется передать муниципалитетам в качестве компенсации за содержание военных городков.
— В отчете фонда за 2012 года говорится, что его совокупная выручка чуть превысила 7 млрд руб., но это все равно на 15% меньше запланированного. Связано ли это с повсеместным падением спроса на участки со стороны девелоперов?
— Причина снижения доходов фонда в том, что значительная часть земель предоставляется под социально ориентированные проекты, например для кооперативов с государственной поддержкой. Таким кооперативам мы уже передали бесплатно в срочное пользование порядка 148 га. Еще в 2011 году мы могли бы реализовать на торгах около 177 га в Толстопальцево и Ватутинках, которые вошли в состав Москвы прошлым летом: это позволило бы нам выручить примерно 1 млрд руб. с учетом арендных платежей. Но мэрия столицы попросила нас не проводить торги до уточнения параметров градостроительного зонирования земель в Новой Москве. Мы рады, что согласились на это: ликвидность этих участков заметно выросла. Но и расходы у нас заметно снизились. Если в прошлом году мы планировали потратить 6,7 млрд руб., то по факту вышло на треть меньше. Так что денежный резерв фонда стабилен: в прошлом году он составил 2,56 млрд руб. Это очень важный для нас момент, поскольку большую часть заработанных средств фонд обязан вкладывать в создание инженерной инфраструктуры на своих участках. Только за 2012 год расходы фонда РЖС по обеспечению подключения к инженерным сетям превысили 1,1 млрд руб.
— Вы упомянули жилищные кооперативы с господдержкой: пилотный проект реализуется в Каинской Заимке под Новосибирском, где будут жить молодые ученые. Как идет эта стройка?
— Проекты, связанные с кооперативным строительством на землях фонда, в том числе и в Каинской Заимке, для нас не самые легкие. Сама по себе форма кооператива эффективна, но с организационной точки зрения довольно тяжелая. Вы же помните кинокартину "Гараж", где у каждого пайщика свое видение проблемы, связанной с кооперативом. У нас примерно такая же ситуация: у каждого пайщика свое мнение по поводу планировки территории, создания инженерных сетей на участке, высотности будущих домов и т. д. Но тем не менее таких кооперативов в работе у нас 50, а это более 7 тыс. человек, в 34 субъектах РФ, и каждый месяц поступает не менее четырех заявок.
— Вы как-то говорили, что кооперативы, используя типовые проекты домов, разработанные фондом РЖС, смогут сэкономить около 25% от себестоимости строительства. Где гарантия, что сэкономленные средства не положит себе в карман застройщик, привлеченный членами кооператива?
— Членом попечительского совета нашего фонда и первым заместителем главы комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартином Шаккумом внесен в парламент законопроект, позволяющий членам жилищного кооператива, созданного в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства, зафиксировать стоимость строительства жилья в соответствии с ценой Госстроя, определяемой по субъектам РФ. У каждого пайщика будет возможность требовать это, так как кооператив получает землю под строительство бесплатно, а также содействие фонда в создании необходимой инфраструктуры и проектной документации жилых домов. Этими изменениями в закон мы намерены решить еще проблему, связанную с использованием льгот. Сейчас если член кооператива не может однажды оплатить первоначальный взнос, что составляет 30% от стоимости жилья, то исключается из кооператива и в будущем лишается льготного права вступить в другой кооператив. Законопроектом планируется дать снизить такую сумму до 20%. Такое снижение привлечет в ЖСК дополнительно семьи с низкими доходами, в том числе многодетные семьи. По нашим расчетам, только во Владивостоке более 2 тыс. семей, которые могут быть заинтересованы в строительстве жилья через ЖСК с государственной поддержкой. Кстати, первый кооператив в Приморском крае на землях фонда РЖС создан из числа сотрудников Дальневосточного отделения Академии наук и работников Дальневосточного университета на острове Русский, который начал застраиваться благодаря саммиту АТЭС.
— В земельных аукционах фонда участвуют и иностранные компании, например итальянская "Итако". Это единичные случаи?
— Мы все-таки надеемся, что участие иностранных компаний в аукционах фонда РЖС станет не исключением, а правилом. Нам уже удалось привлечь к строительству жилья американский инвестфонд IMG, который через компанию "Кварт-строй" вкладывается в более чем 1 млн кв. м в Нижегородской и Московской областях. Примерный объем инвестиций этой компании составляет около 14 млрд руб. Кстати, недавно мы встречались с огромной делегацией из Турции из числа девелоперов и банкиров, готовых предоставлять кредиты для строителей. Они интересуются не участками в центре Москвы или Санкт-Петербурга, они намерены застраивать земли в регионах, где доход на вложенный капитал не ниже, чем в крупных городах. Мы также продолжаем работать с гостиничной сетью Hilton, сетью ресторанов быстрого питания McDonald`s, финским застройщиком YIT.