Исторически сложилось
В Петербурге девелоперы, эксперты и представители Смольного обсудили возможные способы сохранения исторического центра. Участники круглого стола, организованного ИД "Коммерсантъ", сошлись во мнении, что центр Петербурга невозможно развивать без инвесторов. При этом для девелоперов сегодня не созданы условия и не определены правила игры. Инвесторы воспринимают проекты в историческом центре Петербурга зачастую только как имиджевые, без коммерческой составляющей.
Заместитель директора Государственного музея истории Санкт-Петербурга Юлия Демиденко отметила, что в Петербурге традиционно охраняются и реставрируются фасады и периметры застройки. Система охраны несовершенна, констатирует эксперт. "Любой человек, проходящий по улицам исторического центра, может заметить выбивающиеся из концепции оформления фасадов оконные переплеты, балконы или другие детали. Кроме того, сегодня практически не сохраняется историческая окраска старых зданий, которую необходимо соблюдать. В новых зданиях, которые возводятся в историческом центре, также следовало бы использовать цвета старого Петербурга", — говорит госпожа Демиденко.
По ее словам, необходимо расширять список охраняемых элементов. Интерес, в частности, представляют планировочные решения некоторых квартир начала XX века, технологии и материалы, применяемые при строительстве, промышленные объекты, дома 1960-70-х годов как образцы типовой застройки этого периода. Кроме того, охраны также требуют мосты, набережные, мощение улиц, которые, казалось бы, не имеют прямого отношения к архитектуре.
Определить вектор
Сегодня неясны векторы развития города. Более того, чиновники не провели взвешенный анализ того, чем Петербург обладает. Председатель комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга Анатолий Котов отметил, что такая работа городом уже ведется. "В течение 2013 года мы хотим определить планы на ближайшие 15-20 лет. В этом году мы такую работу проведем", — уверен господин Котов. Он напомнил, что в конце прошлого года была подписана программа сохранения исторического центра. Пилотными территориями, на которых городские власти хотят отработать технологию реновации исторического центра, стали кварталы "Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия". По словам господина Котова, сейчас город проводит техническую оценку зданий этих кварталов. "Износ в историческом центре находится на грани. Как только мы отработаем технологию на двух территориях, мы проведем работу во всем историческом центре. Он должен стать привлекательным, удобным для жизни", — сказал чиновник.
Центральные функции
Эксперты подчеркивают, что необходимо не только сохранять наследие, но и продолжать развитие города в соответствии с традициями. Прогрессирующей болезнью всех городов-миллионников является то, что в центре сосредоточена большая часть рабочих мест. "Колоссальное количество жилья строится на окраинах. Все люди, живущие в этих кварталах, едут на работу в центр. Важно не потерять жилую функцию центра, в противном случае там появится четыре четверти рабочих мест, и никаких дорог, никакого транспорта не хватит", — полагает председатель комитета по градостроительству и архитектуре Олег Рыбин. На окраинах, по его словам, нужно крайне взвешенно принимать решение о строительстве жилья. "У нас что, кроме жилья, строить нечего в городе? Во многих районах есть реальный дефицит, например, объектов социального значения. А это рабочие места, которые позволят перераспределить трафик", — рассуждает господин Рыбин.
Управляющий директор — вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский отметил, что немаловажным вопросом сегодня является развитие промзон, которые неразрывно связаны с историческим центром как в части промышленных объектов, находящихся в границах исторического центра, так и в части стратегии полицентризма. "Промзоны "серого пояса" могут сыграть важную, а может быть, и решающую роль для этой модели, предоставив земельный ресурс для выноса части общественных функций из исторического центра", — говорит господин Ольховский.
Руководитель проекта "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова полагает, что ценность исторического центра города и всего, что находится на его территории, настолько высока, что "невозможно искусственно создать еще какой-то центр".
При этом она отмечает, что исторические ценности, как бы они ни были велики, вторичны по сравнению с комфортом человека. "Человеку стало очень неудобно жить в центре города. Этим отчасти продиктованы вандальные настроения. Невозможно, не гуманизируя среду, изменить сознание людей. Когда мы говорим о векторе развития, надо понимать, что город должен быть наполнен жизнью и наряду с чисто демонстративным компонентом должны быть магазины, скверы, инфраструктура", — рассуждает госпожа Денисова.
Генеральный директор Megapolis Property Management Андрей Иванов отмечает, что в момент строительства многие здания в исторической части города были наделены определенными функциями, но со временем они органичным образом изменились. "Чтобы заниматься восстановлением центра, необходимо сначала оценить, насколько первоначальные задачи каждого здания соответствуют его нынешним задачам. В зависимости от этого нужно решать, производить ли там реставрацию, восстанавливать за счет городского бюджета и организовывать музей, или перепрофилировать объекты с сохранением внешнего вида. Такая концепция может распространяться и на промзоны", — считает господин Иванов.
С частной помощью
Эксперты признают, что без частных инвестиций, только лишь на средства городского бюджета, исторический центр сохранять и развивать невозможно. Впрочем, девелоперам сегодня зачастую просто с экономической точки зрения неинтересны проекты в центре. По оценкам Андрея Иванова, редевелопмент исторического центра Петербурга идет столь невысокими темпами, потому что инвесторы неохотно вкладываются в здания, имеющие историческую ценность. "Это дорого и требует многочисленных согласований. Следовательно, окупаемость зданий затягивается на 8-10 лет и выше. При этом инвесторы хотят получить быструю отдачу от своих вложений, что тоже понятно: высокие процентные ставки по кредитам (на уровне 15 процентов годовых) и инфляция (8-12 процентов в год) не позволяют делать вложения на более длительный период времени", — рассуждает господин Иванов. Он полагает, что гибкая система льгот для инвесторов в исторические здания помогла бы существенно улучшить их состояние. Это могут быть налоговые льготы, снижение арендной ставки, бюджетные программы софинансирования.
Александр Ольховский констатирует, что привлекательность для работы в историческом центре крайне низкая, поскольку отсутствует четкая система ограничений, что резко увеличивает неопределенность, а неопределенность создает неприемлемые риски. "На сегодня риски столь высоки, что девелоперы будут отказываться от проектов в зонах охраны, но допускать этого нельзя, поскольку бюджет вряд ли справится с миллиардными реконструкциями, необходимыми для поддержания объектов в историческом центре в адекватном европейскому городу состоянии", — рассуждает господин Ольховский. Он отмечает, что городские общественные пространства, объемные планировочные решения Петербурга должны быть сохранены в зонах регулирования застройки. Однако в концепции города-музея вряд ли необходимо сохранять сомнительные объекты второстепенной застройки, не находящиеся под охраной КГИОП. "Возможно, замена такого рода объектов на здания современных мастеров с учетом сохранения высотности зданий могла бы решить проблему износа исторического центра. Однако делать это надо тонко и органично для городской среды", — говорит господин Ольховский. Юлия Демиденко, в свою очередь, напоминает, что город — это не только памятники, но и рядовая застройка, перспективы, определенная структура, взаимосвязь зданий.
Советник юридической фирмы Borenius Майя Петрова полагает, что девелоперы сегодня находятся в ситуации отсутствия правового регулирования. "Программа сохранения исторического центра принята, а законов, которые бы обеспечивали ее функционирование, нет. Все девелоперы сегодня понимают, что проекты в центре необходимы только для имиджа. Чтобы у инвесторов был стимул развивать проекты в центре, нужны понятные правила игры и привлекательная коммерческая составляющая", — рассуждает госпожа Петрова.
Юлия Демиденко полагает, что поощрять необходимо не только инвесторов, но и архитекторов, домовладельцев, заказчиков строительства, иными словами, всех, кто способствует сохранению исторического облика города. Система стимулов может быть разной. Например, арендаторы жилых и нежилых помещений могут получать льготы по арендной плате. Владельцы жилой и нежилой недвижимости — скидки при оплате коммунальных услуг или налогов.
Заместитель генерального директора Фонда имущества Санкт-Петербурга Евгений Рязанцев отметил, что в нем борются противоречивые чувства. С одной стороны, как у представителя фонда, есть готовность продать принадлежащее государству недвижимое имущество, находящееся в неудовлетворительном состоянии. С другой стороны, необходимо оставить будущим поколениям историческое наследие, созданное за предыдущие столетия. При этом у города, к сожалению, часто не хватает сил и средств на достойное содержание памятников и всего своего имущества. Мысль о передаче объектов частным компаниям в собственность, доверительное управление, иное длительное пользование почему-то пугает чиновников. "Необходимо оперативно выполнить инвентаризацию и оценку городской недвижимости, чтобы определить, какие объекты нужны городу и на содержание которых у него хватит сил. Остальные здания и помещения следует реализовать, в том числе, передавая в долгосрочную аренду с жесткими обязательствами по сохранению объектов охраны, как это успешно делается в странах Европы", — предлагает господин Рязанцев.