Холдинг "Адамант" реконструирует бывшее здание НИИ "Электронстандарт" на площади Победы под бизнес-центр. Площадь здания увеличится с 45 тыс. кв. м до 80 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят $200 млн. Аналитики отмечают несомненное преимущество расположения проекта, однако сомневаются в том, что владельцам удастся заполнить такой объем площадей с учетом высокой конкуренции в округе.
Холдинг "Адамант" готовит реконструкцию здания по адресу площадь Победы, дом 2. На территории бывшего здания НИИ "Электронстандарт" напротив гостиницы "Парк Инн Пулковская" разместится бизнес-центр "Виктория Плаза". По словам президента холдинга "Адамант" Игоря Лейтиса, здание НИИ "Электронстандарт" было приобретено по "сложной схеме обмена площадями" в 2011 году в рамках совместного с группой московских инвесторов инвестиционного проекта. Имен московских совладельцев господин Лейтис не называет. Доля "Адаманта" в проекте составляет 50%.
"Данный проект включает в себя реконструкцию бывшего здания НИИ "Электронстандарт" и строительство нового корпуса. Полное окончание реконструкции ожидается в 2014 году", — говорится на сайте компании. Однако Игорь Лейтис сообщил, что ни этажность, ни габариты здания не изменятся. "В данный момент проходит разборка аварийных частей здания. Разрешение на строительство от городских властей планируется получить в августе 2013 года, а завершить строительство — года через полтора", — говорит он. В итоге реконструкции площадь здания увеличится с 45 тыс. кв. м до 80 тыс. кв. м, проект предусматривает паркинг на 450-600 машиномест. По подсчетам "Адаманта", инвестиции в проект составляют $2,5 тыс. за 1 кв. м. Окупить их планируется в течение восьми лет с момента ввода центра в эксплуатацию. В здании также планируется разместить зону общественного питания. По информации сайта "Адаманта", проект изначально включал торговую галерею и фитнес-клуб, однако сейчас руководство компании склоняется к отказу от этой составляющей.
Общую сумму сделки по покупке здания у НИИ "Электронстандарт" директор департамента брокериджа NAI Becar Александра Смирнова оценивает в 1 млрд рублей. По ее словам, сроки окупаемости, заявленные компанией, для этого проекта вполне реальны. "Скорее всего, это будет бизнес-центр класса B+. Проблем с окупаемостью быть не должно. Московский район сейчас один из самых востребованных. Локация удобна: близость к аэропорту, транспортная развязка на пересечении Пулковского и Московского шоссе. Однако перед той же деловой зоной Пулково этот проект имеет неоспоримое преимущество — пешая доступность станции метро. Арендная ставка составит около 1400 рублей за "квадрат"".
С уровнем арендной ставки согласна и Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. "Местоположение востребованное, престижное. Офисы в этом бизнес-центре могут быть интересны любым организациям, таким как "Газпром", "Ленэнерго", крупным банкам и транспортным компаниям", — говорит она. Явным преимуществом будущего офисного комплекса госпожа Лапина называет близкое расположение бизнес-центра к аэропортам.
В реальности выполнения заявленных параметров сомневается руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. Отмечая те же преимущества, что и другие аналитики, он видит сложность в заполнении большого объема площадей. "Местоположение объекта достаточно привлекательно для размещения офисного комплекса. Однако заявленный масштаб проекта очень велик для текущего развития рынка. Реализация 80 тыс. кв. м офисных площадей в этой локации займет очень продолжительное время. Сроки заполняемости будут не менее двух лет. Возможно, стоит фазировать этот проект на несколько этапов", — говорит эксперт. По его данным, именно Московский район будет лидером по вводу современных офисных площадей в ближайшие полтора года. "На этот район придется 35 процентов от общего ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге до конца 2014 года. А следовательно, "Виктория Плаза" столкнется с очень значительной конкуренцией среди современных объектов, многие из которых более инженерно обеспечены и относятся к классу А", — замечает Фадеев, вспоминая Renneisance premium и "Электру" на станции "Электросила". "На рассматриваемом объекте представляются вероятными арендные ставки на уровне 1000-1300 рублей в месяц, с учетом НДС и эксплуатационных расходов, в зависимости от арендуемой площади. Но даже по этим среднерыночным ставкам и потенциально мелкой нарезке, заполнять объект арендаторами придется очень долго. Вряд ли можно ожидать ежегодного поглощения площадей более 20-25 тыс. кв. м при среднем уровне ставок", — заключает эксперт.