Впервые в Перми пайщики фонда недвижимости, недовольные работой управляющей компании, инициируют создание инвестиционного комитета для участия в управлении фондом. Требование о проведении внеочередного собрания пайщики ЗПИФН «Новостройка» направили в Custom Capital. В управляющей компании не исключают, что инициировав изменение правил управления фондом и проголосовав против них, инвесторы потребуют выкупа своих паев.
Пайщики закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) «Новостройка» направили в адрес управляющей компании Custom Capital требование о проведении внеочередного собрания. Они намерены инициировать создание инвестиционного комитета, который имел бы право влиять на решения, принимаемые управляющей компанией, контролировать проекты, реализуемые «Новостройкой» и деятельность руководства управляющей компании. Заявление подписали девять пайщиков, в том числе руководитель пермского филиала Собинбанка Александр Нагаев, директор филиала «Пермэнерго — МРСК Урала» Олег Жданов, гендиректор ТК «Рифей» Владимир Прохоров и другие. Правовую поддержку клиентам Custom Capital оказывает ООО «Витус-Инвест» (до лета 2012 года обе структуры являлись единой инвестиционной группой. — „Ъ“), поскольку инвесторы, направившие это требование, также являются клиентами «Витуса».
«Мы не против создания инвестиционного комитета. Хотя здесь есть определенные риски. Во-первых, инициативная группа должна понимать, что им придется участвовать в реализации проектов фонда. А во-вторых, работа инвестиционного комитета регламентируется ФСФР, который имеет свое мнение относительно полномочий инвесткомитета. Несколько лет назад мы пытались создать инвестиционный комитет с расширенными полномочиями (в частности, предусмотреть возможность принимать участие в управлении) в фонде «Береговое», но регулятор отказался регистрировать нам правила управления фондом, пояснив, что инвесткомитет не может подменять собой управляющую компанию», — рассказал гендиректор группы компаний Custom Capital Сергей Бровцев. Сергей Бровцев добавляет, что для того, чтобы инициировать проведение собрания пайщиков, достаточно 10% голосов пайщиков, но для того, чтобы собрание состоялось и вопросы, предлагаемые на обсуждение, были утверждены, необходимо получить согласие от 75% пайщиков этого фонда.
• Закрытый паевой фонд недвижимости «Новостройка» (ранее «Витус-новостройка») создавался как розничный фонд: предполагалось, что большую часть паев выкупят инвесторы, и только 10–15% оставит себе компания. Правила управления фондом были зарегистрированы в январе 2007 года. Средства пайщиков ЗПИФН должен был инвестировать в строительство дома по адресу: Подлесная, 43. Но только в этом году компания получила разрешение на строительство. Сейчас, как поясняют в Custom Capital, большую часть фонда контролирует сама управляющая компания.
«Основная претензия наших клиентов — отсутствие информационной открытости со стороны управляющей компании и отсутствие дохода от своих вложений в паи фондов. В феврале 2012 года, до разделения бизнеса, на общем собрании пайщиков я четко обозначил цель — до конца 2013 года рассчитаться со всеми, производя выкуп паев, либо посредством расформирования фондов. Состояние активов это позволяло сделать в обозначенные сроки. Сегодня от пайщиков я узнаю, что все изменилось: не обозначены внятные горизонты возврата средств, реализуются проекты, о подробностях которых пайщики не осведомлены», — рассказал генеральный директор ООО «Витус-Инвест» Алексей Чернов.
«Действительно, мы пытаемся воспользоваться поддержкой людей, которые разбираются в том, как устроены фонды недвижимости, чтобы пайщики принимали более активное участие в управлении фондом. Пайщики не удовлетворены текущей доходностью фонда», — рассказал „Ъ“ руководитель пермского филиала Собинбанка Александр Нагаев. «Мы хотели бы, чтобы управляющая компания руководствовалась мнением пайщиков и делала это до того, как заключает сделки, а не после», — добавляет Владимир Прохоров.
Физические лица активно покупали паи закрытых фондов, на волне роста цен на недвижимость в 2007–2008 годах, напоминают эксперты „Ъ“. «Фонды недвижимости — это очень „длинные инструменты“, инвестиции не менее чем на пять-десять лет. Не все инвесторы были готовы к этому или, возможно, неправильно поняли эту особенность, когда покупали паи. У каждого актива, кроме потенциальной доходности и риска, есть фактор ликвидности. У земельных активов и недвижимости она самая низкая, что не позволяет выйти из актива по приемлемой цене, если ожидания по доходности не оправдаются, — говорит управляющий директор ООО «Инвестлэнд» (партнер ИК «Атон» в Перми) Игорь Вагизов. — Активность пайщиков понятна — в прошлом году произошел раздел компании, сейчас снова меняются собственники „Витуса“. Доходность большинства фондов недвижимости далека от расчетной».
Первый способ выхода из закрытого фонда, предусмотренный законодательством, фактически невозможен — продать пай можно на вторичном рынке по той цене, по которой он торгуется на бирже (на как такового оборота паев в России нет). Второй вариант, как считает управляющий директор «Инвесткафе» Иван Кабулаев, труднореализуем: «Нужно созвать собрание, принять на нем решение об изменении правил фонда, и тогда те, кто не участвовал или голосовал „против“, будут иметь возможность предъявить к выкупу паи по расчетной стоимости пая. Такие случаи были. Сменить управляющую компанию ЗПИФН — тоже можно, но на практике очень сложно, именно процедурно. А уж получить реальный контроль над фондом — еще сложнее». В Custom Capital предполагают, что собрание созывается именно для этих целей. И неофициально поясняют, что готовы к этому, поскольку состояние проекта позволяет выкупить паи.