В ожидании толчка

Ленинградская область, активно догоняющая Петербург по объемам ввода жилья, по-прежнему серьезно отстает от города по торговым и офисным площадям. Сегменты промышленной и складской недвижимости развиваются быстрее, но и в них регион испытывает недостаток.

Роман Русаков

Сегодня потенциал для развития коммерческой недвижимости в большинстве районов Ленинградской области недооценен. Это объясняется тем, что большинство мест приложения труда сосредоточено в Петербурге, и людям гораздо удобнее пользоваться услугами бизнес-центров и совершать покупки в торговых центрах рядом с работой, что, безусловно, тормозит развитие коммерческой недвижимости в области.

Жилье вперед

Самым развитым в Ленобласти в части офисных и торговых помещений является Всеволожский район, где на сегодняшний день ведется активное жилищное строительство. "Это подталкивает девелоперов и к развитию коммерческой инфраструктуры, которая должна быть неотъемлемой частью жилых массивов. Как известно, сегодня идет активное развитие южных территорий Ленобласти, реализуется несколько масштабных проектов жилой застройки. Активное строительство жилой недвижимости должно подтолкнуть девелоперов к развитию на этих территориях коммерческих объектов разного функционала для создания сбалансированной городской среды. Что касается наиболее перспективных форматов коммерческой недвижимости, которые будут развиваться на территории области, можно выделить транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), концепция которых предполагает, что большая часть таких объектов будет отведена под торговую составляющую, также следует ожидать развития в Ленобласти таких проектов, как аутлет-центры и ритейл-парки", — говорит Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".

"Развитие коммерческой недвижимости в Ленинградской области, конечно, отстает от Санкт-Петербурга. Более успешно развиваются торговые предприятия, особенно на территориях, приближенных к КАД, и в местах активного строительства жилых комплексов. Сетевые магазины экономкласса только начали проникать в область, и пока основное предложение для торговой функции сосредоточено на первых этажах жилых домов", — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь".

Директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина отмечает, что сегменты коммерческой недвижимости в Ленинградской области в последнее время активно развиваются, причем речь идет именно о примыкающей к границе Петербурга территории. "Если говорить об обеспеченности именно торговыми площадями — разрыв между Петербургом и областью, безусловно, существует — Санкт-Петербург более обеспечен площадями (638 кв. м на 1000 жителей). И в течение 2013 года показатель обеспеченности будет расти за счет ввода новых торговых площадей. По нашим оценкам, во втором полугодии 2013 года объем ввода в эксплуатацию торговых объектов составит около 450 тыс. кв. м, прогнозируемый прирост объема предложения арендопригодных площадей в конце 2013 составит 14 процентов к уровню 2012 года. Достаточно активно развиваются южные районы города: район Пулково — торговая, гостиничная и офисная недвижимость; Шушары — складская недвижимость. По-прежнему не хватает складов и логистических комплексов, потенциальные арендаторы данных площадей вынуждены создавать листы ожидания"

Устаревают, не успев быть построенными

Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга "Ай Би Групп", рассуждает: "Торговые центры в Ленобласти — это экзотика, которая морально устаревает, еще не успев быть построенной. Города с численностью населения от 20 до 60 тыс. человек, что, собственно, и характерно для районных центров Ленобласти (Выборг, Кириши, Тихвин, Лодейное Поле, Тосно, Луга, Волхов, Гатчина), только сейчас начинают становиться интересными для сетевого ритейла. Наш опыт работы в Кингисеппе показал, что спрос на качественное предложение арендопригодных площадей в торговых центрах размером около 20 тыс. кв. м уже существует. Но пройдет еще несколько лет, прежде чем эти центры будут построены и заполнены. До этого момента говорить о какой-либо насыщенности этих городов качественными торговыми площадями в составе торговых комплексов просто не приходится".

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", говорит, что при строительстве многоквартирных домов и реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ) застройщики изначально предусматривают значительный объем встроенных и отдельно стоящих коммерческих помещений. "При адекватной рыночной стоимости квадратного метра такие проекты интересны покупателям коммерческих площадей. Экономически активное население — основные покупатели квартир в проектах КОТ — является целевой аудиторией практически любого бизнеса, поэтому и коммерческие помещения в проектах КОТ пользуются активным спросом. А после окончания строительства коммерсантам обеспечен постоянный приток покупателей из числа жильцов комплекса", — отмечает он.

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, говорит, что больше всего предложений о продаже коммерческой недвижимости во Всеволожском (22%), Выборгском (12%) и Гатчинском (10%) районах. "Здесь доля производственных площадей меньше, тем не менее они все равно преобладают. Меньше всего объектов в Лужском, Кронштадтском, Кингисеппском, Сланцевском районах", — говорит она.

Что касается общего объема коммерческой недвижимости в Ленобласти в аренду, то, по подсчетам аналитиков АРИН, больше всего здесь предлагается производственно-складских помещений — 82%, офисные помещения составляют 10%, а торговые — 8%. Что касается продажи объектов, то на долю производственных помещений приходится 64%, офисные помещения составляют 11%, торговые помещения — 25%.

"Средняя ставка аренды на производственно-складские помещения составляет 263 руб. за кв. м в месяц, средняя цена продажи — 28,8 тыс. руб. за кв. м Минимальные средние ставки в Сланцевском районе, максимальные — в Лужском. Средняя ставка аренды на торговые помещения составляет 940 руб. за кв. м в месяц, средняя цена продажи — 57 тыс. руб. за кв. м. Минимальные средние ставки — в Кронштадтском районе, максимальные — в Гатчинском. Средняя ставка аренды на офисные помещения составляет 640 руб. за кв. м в месяц, средняя цена продажи — 54,5 тыс. руб. за кв. м. Минимальные средние ставки — в Кронштадтском районе, максимальные — в Колпинском", — сообщает госпожа Лапина.

Острая нехватка

Арсений Васильев полагает, что пока наиболее развитым сегментом коммерческой недвижимости является производственно-складской сектор. "Здесь уже достаточно много реализованных проектов. Этому способствуют два фактора: появление площадок для размещения производств и складов около КАД и более низкие производственные издержки в Ленинградской области, в том числе и арендная плата. В долгосрочной перспективе возможно появление бизнес-парков вблизи развязок КАД", — считает он.

Однако Мария Тимакова, руководитель отдела по внешним связям компании FM Logistic, полагает, что и сектор складской недвижимости Ленинградской области в настоящее время развит недостаточно. "По оценкам специалистов отдела по развитию недвижимости FM, дефицит ощущается остро во всех сегментах складской недвижимости, особенно — в отношении складов, поддерживающих температурные режимы в диапазоне от 0 до 6 градусов по Цельсию. Доля вакантных площадей в сегменте складов класса А и В+ в настоящий момент колеблется в диапазоне от одного до пяти процентов (с учетом площадей, которые активно не выставляются на рынке, но при определенных условиях могут быть сданы в субаренду)".

По ее словам, основная часть сладов находится на юге от центра Санкт-Петербурга (часть складов формально находятся в пределах границ города, другая — на территории районов Ленинградской области, прилегающих к Санкт-Петербургу с юга). Концентрация складов на южном направлении обуславливается рядом фактором: большее удобство транспортировки грузов по транспортному коридору Санкт-Петербург — Москва; лучшее состояние инфраструктуры; наличие большего предложения на рынке земельных участков на момент строительства складских комплексов, а также то, что Санкт-Петербург скорее развивается именно в южном направлении.

"Качество предложения в целом соответствует заявленной классности объектов. Однако особенно в классе А есть ряд складов, которые по своим характеристикам несколько недотягивают до сложившегося в Московской области предоставления о складах класса А: высота хранения несколько меньше 12 метров, явно недостаточное количество ворот — менее, чем одни ворота на тысячу метров. Важно отметить, что в отсутствие единой классификации складских объектов можно говорить именно о доминирующих представлениях о тех или иных характеристиках слада класса А. Сами ставки колеблются в районе $125 за кв. м в год (класс А, без НДС и операционных расходов). Полагаем, что в этом году будет введено в эксплуатацию 60-80 тыс. кв. м складских площадей, что не должно существенным образом повлиять на баланс спроса и предложения", — рассказала госпожа Тимакова.

Артем Кансин, директор по развитию компании Itella, с коллегой согласен: "Анализируя данные исследовательских компаний, можно увидеть, что в Ленинградской области существует огромный дефицит складских площадей класса А. При этом по девелоперской части свободных для строительства территорий всего 1-2 процента. Нехватка колоссальная. Если оценивать данные по 3PL-провайдерам, свободными остаются около 10 процентов площадей от всего пула компаний".