После 17 августа цены на жилье по всей России поползли вниз. И те, кто купил квартиры незадолго до кризиса, рвут на себе волосы: ведь стоило чуть-чуть подождать, и можно было бы купить дешевле. А тех, кто только собирается приобретать недвижимость, мучит иной вопрос: уже пора или еще подождать? А действительно, что будет происходить с недвижимостью в этом году? Продолжится падение цен или они останутся на нынешнем уровне? Об этом мы спросили экспертов. И вот что выяснилось.
В столице
За последние полгода на московском рынке жилья случилась революция — квартиры в новостройках подешевели на 20-25%. В декабре квартиры в Митине, наиболее популярном районе новостроек, можно было купить уже по $400-450 за метр. Оптовым покупателям жилье (правда, сдаваемое в эксплуатацию во II квартале текущего года) продавалось еще дешевле — по $350-380 за метр, тогда как еще полгода назад квадратный метр стоил $600-750. Таким образом, 75-80-метровые "трешки" упали в цене с $50-55 тыс. до $30-33 тыс. Ничего подобного на московском рынке недвижимости до сих пор не наблюдалось.
Столь значительное падение цен произошло по двум причинам. Кирилл Писарев, президент Первой ипотечной компании: С одной стороны, с началом кризиса существенно сократился спрос на жилье, и застройщики были вынуждены снизить цены. С другой — как раз благодаря кризису появились возможности для снижения цен: себестоимость строительства в долларовом выражении существенно снизилась. Если курс доллара вырос за полгода более чем втрое, то себестоимость строительства — в лучшем случае вдвое. Поэтому, даже снижая валютные цены, застройщики оставались в выигрыше.
Наиболее сильно цены падали с августа по ноябрь. В это же время резко снизился объем продаж — до 35% от уровня августа--ноября прошлого года. В декабре ситуация улучшилась. Сергей Канаев, исполнительный директор компании "Жилстройиндустрия": В ожидании закона о госконтроле за крупными расходами многие спешили приобрести недвижимость, причем предпочтение отдавалось готовым объектам. Инвестиции в строящиеся дома почти прекратились. После того как введение закона было отложено, объемы продаж вновь упали. Но вновь стали расходиться квартиры с отложенным сроком ввода: это позволяло приобрести за ту же цену жилье большей площади.
Главный вопрос: есть ли резервы для дальнейшего снижения цен? Одни считают, что цены уже достигли дна: жилье в столице меньше $400 за метр стоить просто не может. Потому что, во-первых, цены приблизились к себестоимости строительства, а во-вторых, объемы нового строительства будут снижаться. К примеру, в Митине в 1999 году новые дома закладываться уже не будут. А по мнению других, возможен даже небольшой рост цен на новостройки. Вадим Мохов, глава агентства недвижимости "Статус": Если объемы нового строительства в Москве сильно снизятся, цены на новостройки пойдут вверх. А на вторичном рынке жилья цены, напротив, будут падать, но незначительно. Постепенно к середине года рынок стабилизируется.
Падение цен на рынке новостроек потянуло за собой и цены на вторичном рынке. Хотя оно было менее существенным: ведь в отличие от строителей "частники" не склонны сильно снижать цены. К концу года цены на вторичном рынке жилья упали на 5-15%: в районах станции метро "Университет", на проспекте Мира и на Соколе падение не превысило 3-5%, а вот цены на панельные дома в удаленных районах (Бирюлево, Бибирево, Выхино, Петровско-Разумовская, Пражская) опустились на 15%. И если до кризиса самая дешевая однокомнатная квартира (не "хрущевка") стоила $26 тыс., то сейчас ее можно купить за $23 тыс. Например, однокомнатная квартира в Чертанове в панельной девятиэтажке стоила $27-28 тыс., сейчас — $24 тыс., двухкомнатная в Бирюлеве подешевела с $32 тыс. до $29 тыс. Григорий Полторак, генеральный директор агентства недвижимости "Бест": Общая тенденция на вторичном рынке, безусловно, снижение цен. В наименьшей степени это касается дорогой недвижимости: ее владельцы имеют определенный запас прочности и могут ждать достаточно долго. А вот продавцы дешевых одно- и двухкомнатных квартир, зачастую находящиеся в стесненных условиях, вынуждены продавать жилье быстро.
Колебание цен на рынке создает возможности для игры. Андрей Сабуров, директор компании "Московские огни": Несмотря на то что цены на вторичном рынке еще могут опуститься, сегодня весьма удобный момент для покупки жилья. У продавцов сейчас нервы на пределе. Многие до последнего стараются держать цены, но когда видят, что жилье не находит покупателя в течение нескольких месяцев, опускают цену сразу процентов на 10-15. Такие варианты, разумеется, не стоит упускать: при стабильном состоянии рынка их не будет.
В целом же до конца этого года цены на вторичном рынке будут приближаться к ценам новостроек, хотя в престижных районах они вряд ли сравняются. Василий Светлаков, руководитель отдела оценки агентства недвижимости "Миэль": К сентябрю-октябрю цены на сталинские и современные панельные дома упадут на 25-30% по сравнению с докризисным уровнем. "Хрущевки", а также девяти- и двенадцатиэтажные панельные дома подешевеют на столько же к маю. А очередного подъема цен на московском рынке жилья можно ждать не ранее 2000 года.
Что касается аренды жилья в Москве, то сейчас ставки почти наполовину ниже, чем до кризиса. Однокомнатную квартиру на окраине можно снять за $120-150, двухкомнатную — за $200-250. Однако, по мнению риэлтеров, дальнейшее падение арендной платы в Москве маловероятно.
В регионах
Кризис привел к стагнации рынков жилья в большинстве российских городов. Уже к концу сентября количество сделок с недвижимостью сократилось наполовину, в результате чего цены стали снижаться. При этом в городах с рублевыми и валютными рынками недвижимости цены вели себя по-разному. Так, в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новгороде, Твери, Владимире и в ряде других городов, где цены на квартиры номинируются в долларах, жилье упало в цене на 20-40%. А там, где цены номинировались в рублях (в Астрахани, Барнауле, Новосибирске, Ульяновске, Ставрополе, Ижевске), их рост значительно уступил росту курса доллара, и в итоге жилье в валютном эквиваленте подешевело в 2-3 раза.
Начиная с декабря цены спроса и предложения сравнялись, и рынок постепенно стал оживать — количество сделок растет, но цены остаются на прежнем уровне. Местные риэлтеры, однако, полагают, что резервы для дальнейшего снижения цен еще есть. Ожидается, что к концу года квартиры в валютном эквиваленте подешевеют в среднем еще на 5-15%. Наибольшее падение цен ожидается в Нижнем Новгороде (квартиры в центре могут подешеветь на 20-25%, на окраине — на 15%) и Рязани (30% и 10-15% соответственно). Но столь сильное снижение цен если и произойдет, скорее будет исключением из правила.
Прогноз развития ситуации на рынках Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону иной: цены на квартиры в центрах этих городов вряд ли изменятся, а на окраинах жилье если и подешевеет, то незначительно — на 5-10%. По данным Ассоциации риэлтеров и домостроителей Петербурга, подешевеют в основном трехкомнатные квартиры, а одно- и двухкомнатные будут стоить столько же, сколько и сейчас ($15-20 тыс.). Впрочем, возможность купить жилье подешевле все же будет: компании, предлагающие участие в долевом строительстве, принимают от клиентов взносы в рублях по курсу 10-12 руб./$, так что по сравнению с докризисным уровнем покупка такой квартиры обойдется вдвое дешевле. Стоит, однако, обратить внимание на то, что, хотя себестоимость строительства жилья в валютном эквиваленте упала, риск участия в таких проектах велик.
Значительного роста рублевых цен ожидают риэлтеры Новосибирска и Саратова — соответственно на 40 и 50-60%. Но как изменятся цены в долларовом выражении, не берутся прогнозировать. А челябинские риэлтеры считают, что рублевые цены будут расти пропорционально курсу доллара.
В целом в регионах основное падение цен на квартиры уже произошло, и скоро рынок начнет восстанавливать утраченные после 17 августа позиции. Геннадий Стерник, главный специалист Российской гильдии риэлтеров по анализу рынка недвижимости: В городах, где цены на недвижимость номинируются в рублях и где спад был особенно сильным, для того чтобы цены вернулись на прежний уровень, потребуется не менее трех лет. Хотя количество сделок уже сейчас начало расти и к осени должно достигнуть уровня прошлого года. В городах с валютными ценами восстановление рынка будет происходить быстрее. Уже весной активность на нем достигнет уровня прошлого года. При этом цены в 1999 году, скорее всего, не изменятся, но с 2000-го начнут расти.
Те же тенденции наблюдаются и на рынке аренды жилья. Незначительное падение ставок ожидается в Ростове-на-Дону и Петербурге, где цены номинируются в долларах. А в Саратове, Новосибирске, Нижнем Новгороде и в других "рублевых" регионах ставки аренды останутся на нынешнем уровне или вырастут в соответствии с курсом доллара.
Подводя итог сказанному, можно констатировать, что рынок недвижимости в России постепенно стабилизируется. Главные ценовые изменения уже произошли, и, если экономическая ситуация в стране кардинально не ухудшится, квартирный рынок уже в этом году вернет себе былую активность, хотя на другом ценовом уровне. А роста цен можно ожидать с начала 2000 года.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ, РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОРРЕСПОНДЕНТЫ Ъ
--------------------------------------------------------
К ОСЕНИ ЦЕНЫ НА МОСКОВСКОМ ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ УПАДУТ НА 25-30% ПО СРАВНЕНИЮ С ДОКРИЗИСНЫМ УРОВНЕМ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВЫМИ ЦЕНАМИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ЦЕНЫ ВЕРНУТСЯ НА ПРЕЖНИЙ УРОВЕНЬ ГОДА ЧЕРЕЗ ТРИ. В ГОРОДАХ С ВАЛЮТНЫМИ ЦЕНАМИ РЫНОК БУДЕТ ВОССТАНАВЛИВАТЬСЯ БЫСТРЕЕ И С 2000 ГОДА ЦЕНЫ НАЧНУТ РАСТИ
--------------------------------------------------------
Сколько будет стоить недвижимость через год
| Город | Стоимость однокомнатной квартиры в центре, $/м | Стоимость однокомнатной квартиры на окраине, $/м | Аренда двухкомнатной квартиры в центре, $/мес. | Аренда двухкомнатной квартиры на окраине, $/мес. | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| XII.98 | XII.99 | XII.98 | XII.99 | XII.98 | XII.99 | XII.98 | XII.99 | |
| Москва | 900-2800 | 850-2500 | 450-800 | 400-650 | 500-800 | 450-600 | 200 | 150-180 |
| Санкт-Петербург | 500-1500 | 500-1500 | 390-400 | 300-350 | 200-250 | 200-300 | 120-180 | 100-150 |
| Ростов-на-Дону | 300-1100 | 280-1050 | 280-515 | 260-490 | 270-500 | 200-400 | 150-200 | 100-150 |
| Н. Новгород | 400-500 | 300-400 | 150-200 | 125-170 | 2000-2500 руб. | 2000 руб. | 1000 руб. | 1000 руб. |
| Рязань | 250-400 | 200 | 120-160 | 100 | 1000 руб. | 60-80 | 500-600 руб. | 50 |
| Новосибирск | 6700 руб. | 9600 руб. | 4700 руб. | 6700 руб. | 3000 руб. | 4300 руб. | 1800 руб. | 2600 руб. |
| Саратов | 4000-7000 руб. | 10000-15000 руб. | 2000-2800 руб. | 4000-6000 руб. | 1000-1500 руб. | 2500 руб. | 500 руб. | 1000 руб. |
| Челябинск | 3500-6000 руб. | * | 2500-3500 руб. | * | 850 руб. | * | 600 руб. | * |
*Цены будут меняться в соответствии с курсом доллара.
Если квартиры сильно различаются по качеству, указаны минимальные и максимальные цены, в ином случае — средние.
Таблица составлена по результатам опроса экспертов по рынку недвижимости в Москве и регионах России.
--------------------------------------------------------
За городом
Коттеджи по $100 тыс.— хит предстоящего сезона
Рынок загородной недвижимости перенес кризис более спокойно, чем городской. Скажем, в Москве сделки с коттеджами и землей приостановились только на два месяца, после чего все вошло в привычную колею. Савелий Орбант, руководитель отдела загородной недвижимости агентства "Миэль": На рынке подмосковной недвижимости кардинальных изменений не произошло. Кризис только усилил существовавшие тенденции. Речь прежде всего идет о неуклонном снижении цен на низколиквидные объекты — дорогие особняки (от полумиллиона долларов), коттеджи без коммуникаций и недострой. За прошлый год цены на них упали до 50%, но их все равно почти не покупают. А вот "эксклюзивной" недвижимости в старых дачных поселках на рынке сейчас мало, поэтому она не подешевела. И вряд ли подешевеет.
Но в коттеджных поселках цены снизились: застройщики более оперативно реагируют на текущую рыночную ситуацию (в том числе на падение цен на квартиры), чем продавцы единичных объектов. Павел Кострикин, заместитель генерального директора компании "Викинг-2000": Кризис помог застройщикам: себестоимость в долларовом выражении заметно снизилась. За счет этого можно снизить и цены продажи домов. Например, в нашем поселке на Ленинградском шоссе готовые коттеджи продаются за $580 за метр, хотя первоначально планировалось продавать их по $750 за метр.
Во многих коттеджных поселках введены временные скидки на продажу, однако велика вероятность того, что временное станет постоянным. Например, в поселке Голубое цена коттеджей с учетом скидки снизилась с $750 до $600 за метр, в поселке Новоспасское введена скидка 20%, в поселке Ели цены снижены на 30%. В среднем коттедж в поселке можно сейчас купить на 15-20% дешевле, чем до кризиса. По мнению риэлтеров, дальнейшее падение цен возможно, но, как и в случае с квартирами, вряд ли будет значительным. А хитом летнего сезона станут дома стоимостью около $100 тыс., тогда как в прошлом году ценовой порог для высоколиквидной загородной недвижимости был на уровне $150 тыс.
Что же касается земельных участков, то цены на них по-прежнему формируются по принципу "кто сколько заплатит". Развитого рынка этих объектов (за исключением Рублевского шоссе и старых дачных поселков) не существует. Спрос на землю, конечно, сократится, но сказать, что цены упадут, нельзя: невозможно определить, сколько земля стоит сегодня.
Земля в регионах тоже вряд ли подешевеет. Цены на хорошие участки в центрах Ростова и Саратова или в ближайшем пригороде Санкт-Петербурга останутся на уровне $1000 за сотку. А в Рязани местные риэлтеры даже прогнозируют двукратное повышение цен — до $4000 за сотку. Если что и будет падать в цене, так это участки в удаленных от центра пригородах, причем практически во всех городах.