Правительство Ленобласти может получить в собственность 20 тыс. га Ржевского полигона, принадлежащего Министерству обороны. Руководство региона пыталось добиться передачи части земель полигона начиная с 1990-х годов. Аналитики оценивают землю в среднем в $20 за квадратный метр и говорят, что участок можно использовать как под жилую застройку, так и под создание промышленного кластера.
Директор департамента имущественных отношений Министерства обороны Дмитрий Куракин рассказал, что после инвентаризации военных земель стало понятно, что для работы полигона требуется лишь 56 тыс. гектаров. Остальные земли отойдут Ленобласти и Петербургу
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
На этой неделе прошло совместное совещание правительства Ленинградской области и руководства Минобороны, посвященное передаче в собственность муниципальных образований области имущества, высвобождаемого у Министерства обороны, в частности, речь идет о землях Ржевского полигона, часть которых область пыталась получить с 1990-х годов.
В ходе реформирования вооруженных сил Российской Федерации Ржевский полигон был введен в состав военно-морского флота. Это позволило командованию вынести все опасные производства, хранение боеприпасов и стрельбы в глубь полигона.
"Военные коллеги провели инвентаризацию своих земель, после чего было принято решение: для нужд Ржевского полигона необходимо оставить около 56 тыс. гектаров. Остальные земли будут переданы в собственность Ленинградской области (20 тыс. гектаров) и Санкт-Петербурга (150 гектаров)", — пояснил директор департамента имущественных отношений Министерства обороны Дмитрий Куракин.
После передачи земельных участков в собственность необходимо будет провести их инвентаризацию, чтобы выявить все территории, занятые сторонними организациями, а также определить границы и площади земельных участков, установить их пользователей. На основании материалов инвентаризации будут внесены соответствующие изменения в схемы территориального планирования Всеволожского и Приозерского районов.
Первый вице-губернатор Константин Патраев сказал, что администрация области готова осуществить необходимые действия по приведению в соответствие с действующим законодательством всех документов на землю, а также провести установление и обустройство новых границ полигона — это позволит в дальнейшем предотвратить незаконное занятие земель.
Кроме того, в собственность Ленинградской области предлагается передать 112 зданий военного городка "Ржевка-1". Константин Патраев сказал, что жилой фонд область готова принимать на свой баланс только вместе с земельными участками.
В правительстве Ленобласти пояснили, что даты передачи площадей в собственность региона пока нет, однако ясно, что переводиться земля будет участками. Кроме того, в правительстве сообщили, что пока неизвестно, что Ленобласть намерена делать на этих участках.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что стоимость земли будет определяться рядом факторов, в том числе и функциональным назначением территории, которое правительству предстоит определить. "По предварительной оценке, ввиду расположения участка на границе с Петербургом, а также из-за масштабов рассматриваемой территории наиболее целесообразным вариантом представляется использование ее под жилую застройку, однако для уточнения такой возможности потребуются дополнительные исследования. Безусловно, реализация такого масштабного проекта потребует активного государственно-частного партнерства в рамках создания качественной социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, — говорит он. — Вариант использования части данной территории — строительство складов, индустриального или логистического парка, что также потребует организации сообщения между рассматриваемым участком и существующей дорожной сетью. Тем не менее из-за критически низкого уровня вакансии (0,8 процента на петербургском рынке складской недвижимости) данный вариант развития территории также можно рассматривать".
Владислав Фадеев, руководитель аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что с учетом местоположения полигона во Всеволожском районе и масштабов территории, переходящей области, следует вести речь о развитии всех типов недвижимости в комплексе. "Прежде всего это касается жилой составляющей. Не стоит забывать, что значительная часть территории является лесным фондом, иногда с болотом, поэтому использовать полноценно под развитие всю территорию нельзя. Необходимо определить приоритетные локации расположения малоэтажного и индивидуального строительства. Пожалуй, высотное строительство на этих территориях не стоит развивать. Менее интересные с точки зрения окружения, но перспективные с точки зрения транспортной доступности и доступности инженерного снабжения территории целесообразно отвести под развитие промышленности, — говорит он. — Учитывая площадь участков, говорить о рыночной стоимости некорректно. Такого рода сделки уникальны, и каждая из них имеет свою стоимость. Однако будущему собственнику необходимо принимать во внимание и то, что помимо традиционных расходов на освоение территории ему, возможно, потребуются дополнительные средства на проверку отсутствия следов деятельности полигона".
"Если оценивать все 56 тыс. гектаров как участки ИЖС, пригодные под застройку, то цена "подарка" может составить около 320 млрд рублей. Но в реальности цена раз в сто меньше. Другое дело, если областные власти приложат усилия и сделают хотя бы половину этой земли пригодной для девелопмента, то бюджет области сможет пополниться на эту сумму", — считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"В целом же по своему местоположению здесь можно строить как и малоэтажное, так и среднеэтажное жилье. Кроме того, областные власти получат хороший ресурс — земли, которые не принадлежат муниципалитетам или частникам, а именно — областным властям", — полагает Андрей Вересов, генеральный директор АН "Новый Петербург".
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков говорит, что на текущем этапе оценить стоимость данного земельного участка крайне трудно, поскольку, скорее всего, на столь крупной территории будут реализовывать объекты разных сегментов рынка недвижимости. "Если оценивать земельный актив целиком, то стоимость может составить около $20 за квадратный метр. Безусловно, отдельные части данной территории могут стоить дороже в зависимости от локации, назначения конкретного участка, инженерной подготовки и других параметров. В данной локации можно разместить промышленный кластер или пойти по традиционному пути — строительство жилых домов. Кроме того, данный участок можно также использовать для развития дорожно-транспортных сетей", — говорит он.