Жизнь в обычной квартире — это постоянное ожидание. Ожидание момента, когда вы сможете полноправным хозяином войти в собственный — от фундамента до последней черепичной плитки — дом. В доме мечты есть гараж, все коммунальные удобства и даже бассейн. В нем много комнат, одна из которых, конечно, отдана под спортивный зал. Но самое главное — этот дом находится в Москве. Стоит в оазисе нетронутой природы, окруженный со всех сторон высотными монстрами. "Мечты олигарха",— скажете вы. Но коттеджи дешевеют, и скоро, как обещают строители, те, у кого есть четырехкомнатная квартира, смогут обменять ее на дом в нескольких километрах от Кремля.
Одноэтажная Москва
Крупные западные города — это не только башни из стекла и бетона, как было принято показывать в советских фильмах про шпионов. Большинство горожан живут там в коттеджах, которыми застроены спальные районы мегаполисов, выращивают себе на крошечных земельных наделах цветы и экзотические овощи.
Заподозрить москвичей в нелюбви к индивидуальным домам трудно: у многих есть маленький домик за городом. Просто коллективизация, индустриализация, плановая экономика, "догнат-перегнат" повлияли на градостроительную концепцию. И уютные коттеджи жителям столицы России заменили "хрущебы".
Впрочем, и индивидуальные дома с карты Москвы никогда не исчезали. Даже когда сносили особняки ради выпрямления и расширения улиц, в тихих уголках столицы не прекращалось строительство "домов специального назначения". Так появились поселки Сокол и Серебряный бор. В первом до сих пор живут семьи обласканных властью писателей и актеров. Второй в начале века был дачным поселком интеллигенции. Здесь по вечерам разминал голосовые связки Шаляпин и отдыхала Раневская. А позднее их место заняли партийные бонзы.
Волна коттеджного строительства нахлынула на Москву в начале 90-х. Сначала СП "Перестройка" построило в пойме реки Сетунь на западе Москвы одноименный коттеджный поселок. А потом в столице выросло еще четыре: Матвеевское, Запад Москвы, Рождествено и Росинка. Есть еще отдельно стоящие дома в обжитых районах. И в перспективе, как нам сообщили в Москомархитектуре, новые районы города будут застраиваться преимущественно малоэтажными домами и коттеджами.
В частности, столичные архитекторы разрабатывают план застройки малоэтажными домами микрорайона Куркино. Цена квадратного метра в этих домах, по предварительным данным, не превысит $1200. К тому же предполагается, что москвичи смогут приобретать эти коттеджи, используя ипотечные кредиты.
Однако спрос на индивидуальные дома оказался не столь высоким, как ожидали застройщики. До сих пор не удалось распродать все дома в элитных поселках: слишком дорогими они оказались. Скажем, дом в Рождествено стоил до недавнего времени около $250 тыс. Кроме того, застройщики не смогли быстро создать должную инфраструктуру: в Рождествено вела грунтовая дорога, в которой вязли "мерседесы" покупателей.
Клиенты предлагали продавцам снизить цены. Продавцы ограничивались предоставлением рассрочки. Торговля шла вяло. Покупатели предпочитали приобретать квартиры в элитных домах: получалось дешевле и удобнее. Однако "окопную войну" на коттеджном рынке прервал финансовый кризис: уже в ноябре владельцы коттеджных поселков стали сговорчивее, и цены на дома поползли вниз. Так, в коттеджном поселке Матвеевское (юго-запад Москвы) до кризиса дома продавались по $2200 за метр. Сейчас те же метры можно купить по $1400 — уценка составила 36%, и это не предел. А дом в Рождествено теперь можно купить за $150 тыс. Для сравнения: на прошлой неделе квартира в знаменитом Доме на набережной (150 кв. м) продавалась за $370 тыс., а аналогичная квартира в кирпичной новостройке у метро "Белорусская" могла достаться вам "всего" за $190 тыс. Так стоит ли тратиться на "скворечник" под облаками, если за те же деньги можно купить полноценный дом?
Домашние заготовки
Начать поиски индивидуального дома лучше с коттеджных поселков. Напомним, их семь — Серебряный бор, Сокол, Сетунь, Рождествено, Матвеевское, Запад Москвы и Росинка. Еще два — в Покровском-Стрешнево и в Покровском-Глебово — находятся в процессе строительства. Однако дома можно приобрести не в каждом из этих поселков.
Самый привлекательный — по-прежнему Серебряный бор, сосновый оазис на полуострове, который омывается водами Москвы-реки. Коттеджный поселок насчитывает 200 домов. Но 160 из них не продаются: они принадлежат муниципальной организации "Дачтрест", приравнены к госдачам и выдаются за особые заслуги перед городом. К примеру, такой чести недавно удостоился Михаил Жванецкий. И даже если владелец частного дома в Серебряном бору захочет продать его, он никогда не станет давать объявление в газету. За каждой из построек идет настоящая охота, так что дома продаются исключительно по рекомендации знакомых. По данным агентства недвижимости "Скорая помощь", цена дома в Серебряном бору сегодня колеблется от $150 тыс. до $300 тыс. Но кризис и здесь сыграл свою роль: в процессе торгов можно снизить цены на 15-20%.
Поселок Сокол — всего в 15 минутах езды от Серебряного бора, но цены на дома в нем традиционно выше (см. таблицу). Точнее, не на сами дома, а на пожизненное право проживания в них (это право передается по наследству) — сами дома находятся в муниципальной собственности. Плохо то, что все дома в поселке признаны памятниками архитектуры. Поэтому перестраивать их по собственному вкусу нельзя. Можно только ремонтировать. Так что обитателю дома на Соколе придется всю жизнь мириться с пристрастиями архитекторов 30-х годов.
Поселки-новостройки также заслуживают внимания. Может, новые коттеджные городки и не столь престижны, как Серебряный бор и Сокол, зато они современнее, да и дома там зачастую дешевле. Преимуществом новых поселков является и то, что в собственность здесь можно приобрести не только сами коттеджи, но и земельные наделы (владелец дома с старых поселках является, напротив, лишь арендатором участка земли).
Взять, к примеру, Матвеевское. Западный административный округ, один из самых экологически чистых районов Москвы. При этом до центра города рукой подать: пять минут до Кутузовского проспекта и минут двадцать до центра. Все коммуникации в поселке (газ, свет, вода) относятся к категории А, в просторечье именуемой "правительственной": каждая система с тройной подстраховкой, так что перебоев с подачей воды из-за аварий на линии или профилактических отключений здесь не бывает. Каждый дом (само собой, из добротного кирпича) — это две автономные резиденции с отдельными входами и полным набором жизнеобеспечения. Недаром этот поселок называют московским Beverly Hills. В свое время покупка дома в Матвеевском обошлась жителям в очень серьезную сумму — до $0,5 млн. Но сегодня вряд ли найдется желающий приобрести дом по старой цене. По мнению риэлтеров, продавцы должны смириться с тем, что вложенные деньги вернуть не удастся, и снижать цены как минимум на 40%.
Или вот поселок Запад Москвы. Он построен компанией "Траст" в 1995 году на Нежинской улице, недалеко от ближней дачи Сталина (Кутузовский проспект). Кирпичные здания состоят из двух половинок, в каждой из которых — апартаменты площадью от 325 до 430 кв. м с отдельным входом, гаражом на две-три машины и небольшим участком земли. Планировка апартаментов такова: на первом этаже гостиная, столовая и кухня, второй этаж отдан под кабинет и спальню хозяев с огромной ванной и гардеробной, на третьем этаже — детская и гостевые спальни. На каждом уровне имеется санузел с ванной, в цокольном этаже, кроме гаража, есть сауна с небольшим бассейном. Городок окружен забором и круглосуточно охраняется. Понятно, что элитность поселка отразилась на ценах: первые владельцы платили за 1 кв. м апартаментов от $2,8 тыс. до $3 тыс. Но после кризиса некоторые владельцы захотели поменять свое жилье на более скромное и сейчас готовы продать дом гораздо дешевле.
Рождествено на Пятницком шоссе компания "Альфа-Эстейт" (теперь "Альфа-Девелопмент") начала строить в 1994 году. 74 таунхауса планировалось продать за год. Но последний дом нашел покупателя лишь минувшим летом. Это не остудило пыла строителей, и в марте "Альфа-Девелопмент" начинает строить вторую очередь поселка — 100 домов. По словам Кирилла Климова, заместителя гендиректора "Альфа-Девелопмент", строить дома второй очереди будут только под конкретного заказчика. Схема оплаты — обычная рассрочка. После того как покупатель внесет 30% стоимости дома, строители начинают закладывать фундамент. Оставшуюся часть можно вносить в течение года. Эти коттеджи будут дешевле первых "рождественских" построек. Так, дом площадью 170 кв. м обойдется в $150 тыс. Хотя сдаваться дома будут без внутренней отделки. И то верно: дома первой очереди доставались покупателям свежевыкрашенными и даже с мебелью. Но мебель быстро оказалась на ближайшей свалке, а украинские рабочие, чертыхаясь, отдирали плинтуса, намертво приклеенные турками: новые хозяева переделывали дома на свой лад.
Купить еще не построенные коттеджи можно и в поселке Покровские холмы. Это амбициозный проект американской компании Hines International. Два года назад компания за $13,5 млн приобрела право долгосрочной аренды земельного участка на берегу канала им. Москвы, недалеко от парка Покровское-Стрешнево. На участке площадью 15,7 га строится школа на 1200 учащихся и жилой поселок из 265 коттеджей. Ожидается, что коттеджи будут продавать за $400 тыс. Впрочем, американские менеджеры не рассчитывают на то, что среди жителей поселка увидят граждан России. Покровские холмы изначально позиционировались на рынке как место компактного проживания семей иностранных дипломатов. Как поселок Дрозды в Минске. Даже в поселковой школе обучение будет вестись на английском языке. Все это, впрочем, не означает, что российским подданным путь в поселок заказан. Но цены на жилье в поселке снижаться не будут — несмотря ни на какие кризисы.
Рядом с "американской деревней" в парке в Покровском-Глебово будет создан еще один коттеджный поселок. Его строит ФСК "Конти". Хотя, строго говоря, назвать этот поселок коттеджным сложно. Дело в том, что вместо практичных небольших домов здесь будут настоящие усадьбы с садами и фонтанами — по 5-8 квартир в каждой. По мнению архитекторов, дома с колоннами и фонтаны на лужайке наиболее соответствуют архитектурной стилистике старых русских усадеб. Застройщики предполагают, что найдется много желающих иметь квартиру в таком дворце. Тем более что квартиры будут продаваться по ценам, не очень превышающим стоимость жилья в простых кирпичных новостройках (по $1200 за кв. м).
Коттеджи можно найти не только в специальных поселках. Около сотни индивидуальных домов построено в разных районах Москвы. Стоят они обычно дешевле, чем дома внутри поселка, из-за отсутствия охраны (новые коттеджные поселки охраняются) и более низких эксплуатационных расходов. Такие дома часто покупают не только для проживания. В них можно оборудовать небольшой офис. Так, по словам Сергея Лупашко, президента финансово-промышленной корпорации "Рескор", на московском рынке недвижимости появились своего рода "доходные дома": на верхнем этаже проживает хозяин, а нижние помещения сдаются под магазины или офисы. Цена 1 кв. м в офисно-жилых особняках в центре Москвы не превышает в настоящее время $400. К примеру, сегодня можно приобрести 1000-метровый особняк в Малом Андроньевском переулке по $350 за кв. м — вы можете стать владельцем не только трехуровневой квартиры с зимним садом под стеклянным куполом, но и офисных помещений.
Одним словом, выбор есть. Конечно, не факт, что дом в Москве нужно покупать прямо сейчас. Ведь, по оценкам риэлтеров, падение цен на коттеджи будет продолжаться. Так, Александр Оболонков, начальник отдела элитной недвижимости агентства "Диалит-недвижимость", считает, что в этом сезоне цены на большие коттеджи (от 450 кв. м) снизятся в 2-2,5 раза по сравнению с докризисным уровнем. В среднем на 40% подешевеют коттеджи меньшей площади — 120-150 кв. м. Так что можно отложить покупку до осени — риэлтеры прогнозируют, что именно к этому времени цены упадут наиболее значительно. Но не исключено, что весной--летом коттеджи будут раскуплены. Поэтому купить дом по цене городской квартиры удастся только тем, кто займется поиском подходящего варианта уже сейчас.
ИНГА ЗАМУРУЕВА, АЛЕКСЕЙ ХАРНАС
--------------------------------------------------------
ДОМ В ОДНОМ ИЗ МОСКОВСКИХ ПОСЕЛКОВ СЕГОДНЯ МОЖНО КУПИТЬ ЗА $150 ТЫС. ДЛЯ СРАВНЕНИЯ: НА ПРОШЛОЙ НЕДЕЛЕ 150-МЕТРОВАЯ КВАРТИРА В ДОМЕ НА НАБЕРЕЖНОЙ ПРОДАВАЛАСЬ ЗА $370 ТЫС.
НАИБОЛЬШАЯ УЦЕНКА ОЖИДАЕТ САМЫЕ ДОРОГИЕ ДОМА. "КРЕПОСТЬ" В 350 МЕТРОВ К ОСЕНИ БУДЕТ СТОИТЬ В ДВА РАЗА ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ ДО 17 АВГУСТА. А 120-150-МЕТРОВЫЕ КОТТЕДЖИ ПОДЕШЕВЕЮТ НА 40%
В КОТТЕДЖЕ МОЖНО НЕ ТОЛЬКО ЖИТЬ. ТАМ ДОСТАТОЧНО МЕСТА И ДЛЯ ОФИСА ВАШЕЙ ФИРМЫ
--------------------------------------------------------
Сколько стоит дом в Москве
| Поселок | Площадь, кв. м | Особенности | Цена, тыс. $ |
|---|---|---|---|
| Серебряный бор | 200 | долгосрочная аренда земли, охрана | 150 |
| Серебряный бор | 400 | долгосрочная аренда земли, охрана | 300 |
| Сокол | 65 | только право проживания, | 300 |
| долгосрочная аренда земли | |||
| Сокол | 100 | только право проживания, | 500 |
| долгосрочная аренда земли | |||
| Матвеевское | 350 | таунхаус, четырехэтажные, охрана, | 490 |
| долгосрочная аренда земли | |||
| Запад Москвы | 325 | трехуровневые, 3 санузла, сауна, | 550 |
| гараж, охрана | |||
| Запад Москвы | 430 | трехуровневые, 3 санузла, сауна, | 770 |
| гараж, охрана | |||
| Рождествено | 170 | таунхаус, без отделки, охрана, | 150 |
| гараж | (рассрочка | ||
| до 5 лет) | |||
| Сетунь | 436 | отдельно стоящий коттедж, | 650 |
| мансарда, без охраны, долгосрочная | |||
| аренда земли |
Все дома с коммунальными удобствами и телефоном.
Сколько стоит аренда дома в Москве
| Поселок | Площадь, кв. м | Особенности | Цена, тыс. $ |
|---|---|---|---|
| Серебряный бор | до 200 | — | 10 в месяц |
| Серебряный бор | до 400 | мебель | 15-18 в |
| месяц | |||
| Сетунь | 119 | 2 спальни, мебель (по желанию), | 40 в год |
| оборудованная кухня*, гараж, | |||
| срок аренды — 1-10 лет | |||
| Сетунь | 195 | 3 спальни, мебель (по желанию), | 78 в год |
| гараж, оборудованная кухня*, | |||
| срок аренды — 1-10 лет | |||
| Росинка | 200 | мебель (по желанию), спортивный | 80 в год |
| зал, магазин в поселке, гараж, | |||
| срок аренды — 1-10 лет | |||
| Росинка | 350 | мебель (по желанию), спортивный | 140 в год |
| зал, магазин в поселке, гараж, | |||
| срок аренды — 1-10 лет |
*СВЧ-печь, холодильник, сушилка, вытяжка, посудомоечная машина.
Все дома с коммунальными удобствами и телефоном, находятся в охраняемых поселках.
--------------------------------------------------------
Глас народа
Чем плох свой дом в Москве
Чем хорош собственный дом в пределах Москвы, и так ясно. А вот чем он плох? Этот вопрос мы задали посетителям сервера агентства "РосБизнесКонсалтинг". В опросе приняли участие 1340 человек, и их ответы распределились следующим образом:
дорого — 60%,
завистники напишут анонимки в налоговую службу — 11%,
воры заберутся — никто и не увидит — 10%,
за обслуживание дома надо отвечать самому — 8%,
нет соседей, не у кого луковицу одолжить — 5%,
нельзя летом на крыше загорать — 5%,
магазины далеко — 1%.
--------------------------------------------------------
Почти свой дом
Роскошь в аренду
Дом в Москве можно и не покупать. Его можно арендовать. Вот, например, еще в 1992 году в пойме реки Сетунь был построен одноименный поселок. Трехэтажные отдельно стоящие коттеджи их владелец (СП "Перестройка") продавать и не собирался. Коттеджи сдаются в аренду на срок от 3-х до 10 лет. Арендаторы, среди которых топ-менеджеры Coca-Cola, Bayer, Citibank, платили до 1996 года $600 за кв. м в год. Затем арендная плата снизилась до $500 за кв. м в год.
В поселке Росинка (между Волоколамским и Ленинградским шоссе) дома сдаются по $400 за кв. м. Арендаторы — исключительно иностранцы, и спрос на коттеджи всегда был высоким. Но после 17 августа круг потенциальных арендаторов заметно сузился, так что собственники Росинки и других элитных коттеджных поселков будут вынуждены снижать арендные ставки. Ожидается, что в течение года стоимость аренды упадет почти в два раза.
В поселке в Серебряном бору она уже упала. По словам Аллы Большаковой, специалиста отдела аренды риэлтерской компании "Скорая помощь", месячная арендная плата за дома в Серебряном бору снизилась после кризиса с $15 тыс. до $10 тыс.
Меняются и условия сдачи коттеджей в аренду. Так, если до кризиса арендаторы Сетуни заключали договор на срок от 3-х до 10 лет, то сегодня можно снять коттедж на год. Мало того. Если арендатор платит сразу за несколько лет вперед, то проживание обойдется ему почти в два раза дешевле.