Мы уже стали забывать любимую фразу продавцов советских магазинов "Берите что дают, а то и этого не будет". Но нам напомнили. Примерно такие же слова сегодня могут услышать люди, вложившие свои деньги в долевое строительство жилья. Впрочем, разница есть, и довольно существенная: говорят это частным инвесторам уже после того, как они полностью оплатили свои будущие квартиры. И даже значительно переплатили за них.
Комиссионные нотариуса
Допустим, вы решили не покупать уже готовую квартиру, а выплачивать ее стоимость долями по мере строительства. У этой схемы немало плюсов: во-первых, квартира обходится в среднем на 25% дешевле; во-вторых, не каждому под силу сразу отдать полную сумму. Выгодно это и строителям: покупатель фактически кредитует их, позволяя экономить на банковских кредитах и других заимствованиях. При этом покупатель-инвестор во время строительства чувствует себя уже отчасти собственником, и это чувство скрашивает месяцы томительного ожидания, проведенные им в арендованной квартире или под одной крышей с тещей.
Наступает счастливый день — дом принимает госкомиссия, он переводится на баланс ДЕЗа, а Комитет муниципального жилья дает распоряжение о передаче жилья инвесторам. Покупатели бегут в ДЕЗ, получают ключи и ждут не дождутся, когда им выдадут удостоверения о праве собственности. Но вместо того чтобы получить жилье в собственность, покупатель приглашается к нотариусу для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей, оказывается, застройщику. Именно застройщику, а не инвестору, оплатившему ее строительство. При этом надо еще заплатить нотариусу комиссионные в размере 1,5% стоимости квартиры — примерно 50 рублей с каждого квадратного метра.
Собственно говоря, ничего страшного пока не произошло — деньги ваши не пропали, квартиры вас никто не лишает. Правда, не совсем понятно, почему инвестор должен покупать квартиру, уже принадлежащую ему в соответствии с договором инвестирования. Также неясно, зачем застройщику понадобилось заранее оформлять квартиру на себя и при этом платить за оформление 85 рублей за метр. Для ясности приведем пример.
Отделка инвестора
Андрей Гомонов, бывший геолог, отец многодетной семьи, 10 лет простоявший в очереди на бесплатное жилье, в 1997 году получил московскую субсидию для улучшения жилищных условий — 138 млн старыми. Их он вложил в долевое строительство квартиры в доме #18 по Кантемировской улице. Застройку вели Домостроительный комбинат #1 (ДСК-1) и "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) — крупнейшие московские строительные фирмы. Субсидии как раз хватило на то, чтобы оплатить 40% стоимости строящейся трехкомнатной квартиры. Остальные 214 млн Андрей Гомонов доплатил сам.
Когда (уже после приемки дома госкомиссией) ему показали его будущее жилье, он испытал настоящий шок. Линолеум на полу местами был порезан и рвался почти сразу, так как постелили его прямо на бетон (в нарушение всех норм). Обои отклеивались, местами под ними были видны следы грибка. Фактически отделку надо было делать заново: сдирать обои, пропитывать стены противогрибковым раствором (иначе ремонт потом придется делать каждые полтора-два года). К тому же стены не были зашпатлеваны, в окнах — сквозные дыры. Зимой температура в квартире не превышала +10 °C, хотя отопление уже работало. По самым скромным подсчетам на ремонт квартиры ушло бы не менее $3 тыс. Естественно, инвестор, заплативший за жилье сполна ($800 за кв. м), потребовал устранить недоделки. И услышал в ответ давно, казалось, забытое: "Берите что дают".
Теперь ясно, в чем тайный смысл двойного оформления? Пока инвестор не является собственником квартиры, претензии к качеству ее отделки он предъявить не может — с чего это он будет возмущаться недоделками в чужой квартире? А как только он заключает договор купли-продажи — тем более. Потому что в этом договоре есть хитрый пункт: об отмене "всех предыдущих договоренностей". В частности, в договоре купли-продажи фиксируется, что претензий к строителям у инвестора нет.
Эта ситуация далеко не единичная. В настоящее время в Северо-Восточном административном округе (СВАО) столицы разгорается скандал вокруг ЖСК "Гама". В 1994 году очередники района создали ЖСК и бесплатно получили от города участок земли под строительство дома вместо полагающихся жилищных субсидий. Пайщики ЖСК нашли инвестора — малоизвестную фирму "Вель", с которой заключили договор долевого инвестирования. Согласно условиям договора, "Вель" должен был оплатить 70% строительства и отделки, за что получить причитающуюся часть площадей в доме. Собрав с пайщиков по $1050 за кв. м с евроотделкой, "Вель" начал строительство дома. В конце 1997 года 27-этажный монолитный дом индивидуальной планировки рядом с метро "Бабушкинская" был готов. Правда, ни евро-, ни какой-либо другой отделки в доме сделано не было. В нарушение законодательства (дома ЖСК должны сдаваться с отделкой) дом был сдан в эксплуатацию, и квартиры инвесторов перешли в собственность префектуры СВАО. Но пайщики ЖСК не могут стать собственниками построенного на их средства жилья: "Вель" отказывается предоставлять в Комитет муниципального жилья Москвы финансовую документацию по дому. Без финансовых документов дом не может быть поставлен на баланс ДЕЗа и быть зарегистрированным в БТИ. А без справок из этих организаций переоформить квартиру на себя частные инвесторы не могут. Поэтому они также не могут предъявить и никаких претензий.
Сверхприбыль застройщика
Впрочем, наивно было бы думать, что двойное оформление выгодно застройщикам только потому, что позволяет экономить на отделке. Просто таким образом строители пытаются продать квартиры в 1,5 раза дороже, чем заявляют об этом официально.
Вернемся к дому #18 на Кантемировской улице. В п. 4.2 договора инвестирования (того самого договора, который застройщик заключает с каждым частным инвестором) сказано, что "стоимость одного квадратного метра жилья определяется в соответствии с проектно-сметной документацией... с учетом безвозмездной передачи части общей площади муниципальным органам для переселения пятиэтажных жилых домов". Иными словами, в стоимость такой квартиры входит не только ее себестоимость и плановая прибыль застройщика, но и наценка за строительство жилья для бесплатного распределения — 25%.
А какова стоимость квадратного метра "в соответствии с проектно-сметной документацией"? Для инвестора это тайна за семью печатями. По свидетельству Андрея Гомонова, он много раз обращался в ДСК-1 с требованием продемонстрировать ему эту самую документацию, но всякий раз получал твердый отказ.
Однако в нашем распоряжении оказался документ, который проливает свет на тайну. В авизо #40 от 29 сентября 1997 года стоимость объекта определена в 57,5 млрд неденоминированных рублей. Площадь дома на Кантемировской — 22,4 тыс. кв. м. Соответственно, один квадратный метр обошелся ДСК-1, учитывая его прибыль, в 2,6 млн старых рублей ($440 за кв. м по докризисному курсу). Муниципальная наценка в 25% должна была обойтись инвесторам еще в $110 за кв. м. Но заплатили они за квартиру не по $550, а по $800 (4,6 млн рублей) за метр.
Несложно подсчитать, что внесметный доход ДСК-1 и МСМ-5 только на этом доме составил $4 млн. Мы обратились в ДСК-1 с просьбой прокомментировать наши расчеты. Однако заместитель исполнительного директора ОАО "ДСК-1 и компания" Анатолий Францев не смог ответить на наши вопросы, сославшись на то, что у него под рукой нет всего комплекта документов по дому; к тому же во время строительства он еще не работал в ДСК-1.
ТОО "Вель" на строительстве дома в районе "Бабушкинской" заработало около $11 млн. С инвесторов было собрано $23 млн, а по смете, которую члены ЖСК смогли-таки достать окольными путями, реально было потрачено всего $12 млн. Или $500 за кв. м вместо заплаченных пайщиками $1050. Главный бухгалтер ТОО "Вель" Людмила Юхарина в разговоре с нами не подтвердила эти данные, заявив, что, "согласно ТЭО, стоимость строительства составила $1050 за метр общей площади". Впрочем, даже эта сумма показательна: она означает, что никакой 70-процентной субсидии, полагающейся пайщикам, предоставлено так и не было.
Какое отношение имеет ко всему этому практика двойного оформления? Самое прямое. В договоре купли-продажи квартиры фигурирует только ее продажная стоимость безотносительно к "проектно-сметной документации". А если бы застройщик регистрировал договор инвестирования, ему пришлось бы обосновывать сумму, полученную им от покупателей. А обосновать ее было бы нечем, кроме собственных сверхприбылей.
К тому же застройщики в таком случае не могли бы просить у города дополнительных льгот. Так, в феврале правительство Москвы предоставило ДСК-1 инвестиционный налоговый кредит по налогу на прибыль и всем местным налогам сроком на 5 лет в размере 50% от суммы сборов — несмотря на то что доходность строительства после кризиса резко возросла. В обнародованном отчете МСМ-5 за прошлый год сказано, что себестоимость строительства, финансируемого из собственных средств "Мосстроймеханизации-5", даже после кризиса составила всего 2,2 тыс. рублей за метр, то есть меньше $100. Квартиры от МСМ-5 сейчас предлагаются инвесторам по цене не ниже $400 за кв. м. Так что застройщики запросто могли бы не только взять на себя расходы инвесторов по оформлению договоров купли-продажи, но и даже делать каждому из них какой-нибудь недорогой (по сравнению со своей прибылью) подарок. Например, "Жигули".
Ну а напоследок напомним: еще два года назад мэр Москвы распорядился защитить права инвесторов, вкладывающих деньги в строительство жилья. Управление внебюджетного планирования и Комитет муниципального жилья должны были начать регистрацию инвестиционных договоров. Но до сих пор этого не произошло.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
СУЩЕСТВУЮЩАЯ ПРАКТИКА ОФОРМЛЕНИЯ ПОСТРОЕННОГО ЖИЛЬЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ДОЛЕВЫХ ИНВЕСТОРОВ ТАКОВА, ЧТО ОНИ ВЫНУЖДЕНЫ МИРИТЬСЯ С КАЧЕСТВОМ КВАРТИР, КАКИМ БЫ ПЛОХИМ ОНО НИ БЫЛО
СУЩЕСТВУЮЩАЯ ПРАКТИКА ОФОРМЛЕНИЯ ПОСТРОЕННОГО ЖИЛЬЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ДОЛЕВЫХ ИНВЕСТОРОВ ТАКОВА, ЧТО СТРОИТЕЛИ МОГУТ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ В 1,5 РАЗА ДОРОЖЕ ОФИЦИАЛЬНО ДЕКЛАРИРУЕМОЙ СТОИМОСТИ