В крупных городах Уральского федерального округа растет спрос на премиальное жилье. Аналитики отмечают, что этот рынок на Урале только формируется и размер его пока не превышает 10% от общего объема строящихся квадратных метров. Однако единого понимания, по каким критериям относить объекты к премиальной недвижимости, в профессиональном сообществе нет.
Классовые разногласия
Основной вопрос в сегменте премиального жилья — терминологический. Единой общепринятой классификации и утвержденных законодательством критериев разделения жилой недвижимости на классы сегодня не существует. В УрФО почти каждый крупный город пользуется своими параметрами. Основные практически идентичны: конструктивно-технические и эстетические характеристики дома, качество строительных и отделочных материалов, инженерия, обеспечение безопасности, количество квартир в доме и на этаже, минимальная площадь квартир, наличие и обустройство придомовой территории, количество парковочных мест на квартиру, инфраструктура, наличие профессиональной управляющей компании, социальный статус жильцов и местоположение.
В Свердловской области в 2010 году такую классификацию предложило региональное отделение Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) совместно с Уральской палатой недвижимости (УПН). Все жилье поделили на четыре класса: элит, бизнес, комфорт и эконом. На первом этапе решили оценивать сам объект, на втором — его расположение. В частности, в соответствии с этим документом, элитное жилье не может превышать 12 этажей, должно быть построено по индивидуальному авторскому проекту в едином стиле из кирпича или ячеистого бетона, несущие конструкции могут представлять собой монолит, кирпич или железобетонные колонны. Плюс — ландшафтный дизайн придомовой территории, оформление общественных зон в соответствии с авторским дизайн-проектом с применением эксклюзивных отделочных материалов. На каждом этаже — не более четырех квартир, внутри них — гибкое объемно-планировочное решение с полной подготовкой под чистовую отделку, высота потолка — не менее трех метров. В соответствии с этим документом, элитное жилье не предполагает однокомнатных квартир. Площадь двухкомнатных квартир должна быть более 80 кв. метров, трехкомнатных — 120 кв. метров, четырехкомнатных — 250 кв. метров, пятикомнатных — 350 кв. метров. Парковочных мест должно быть по два на квартиру. Кроме того, состав жильцов элитного дома определяется по рекомендации, по принципу клубности и face-контроля. Продажи могут осуществляться только напрямую от застройщика.
В Екатеринбурге, говорит президент УПН Татьяна Деменок, бум строительства жилья бизнес-класса и объектов, приближенных по параметрам классификации к элитным, пришелся на начало 2000-х годов. «Большое количество людей, готовых купить и содержать такое жилье, его приобрели. И затем они ринулись на рынок загородного жилья. Тогда очень много говорилось про наличие двух категорий жилой площади — в городе и за городом. И топ-менеджеры, собственники компаний стремились насытить эту потребность», — рассказывает госпожа Деменок.
В Тюменской области, отмечает сертифицированный аналитик рынка недвижимости компании «Этажи» (Тюмень) Елена Ершова, региональной классификации нет, участники рынка используют параметры, принятые Российской гильдией риэлторов (РГР). Этот документ разделяет жилье на массовое и повышенной комфортности, второе, в свою очередь, делится на бизнес- и элитный классы. В соответствии с этой классификацией, говорит аналитик, элитного жилья в Тюмени нет. Но растет спрос на квартиры бизнес-класса — объем предложения во втором квартале 2013 года, по данным компании «Этажи», снизился на 16,2%. «Согласно проведенному нами опросу профессионалов рынка недвижимости, спрос на жилье бизнес-класса в 2012 году вырос относительно 2011 года. Некоторые объекты на первичном рынке реализовали 80% своего предложения за 7–8 месяцев. Ключевыми факторами в данных случаях были расположение, уникальность проекта, отличные планировки, которые разрабатывались совместно с клиентами компании», — говорит госпожа Ершова. По ее мнению, покупатели на элитное жилье в регионе тоже бы нашлись, основной вопрос в сроках реализации таких объектов, которые могут затянуться, и ценовой политике.
В Челябинской области элитными эксперты называют объекты загородной недвижимости. По словам вице-президента РГР, председателя совета директоров группы предприятий «Компаньон» (Челябинск) Арсена Унаняна, к премиальной недвижимости в регионе можно отнести не более 2% недвижимости. «В основном, это загородные объекты — либо в дорогих поселках, либо в рекреационных зонах у озер. Стоимость там может доходить до 2–3 млн долларов. Пока в этом направлении мы только развиваемся. В Челябинске очень хороший бизнес-класс, но элитного жилья не хватает», — говорит господин Унанян. По его словам, ГП «Компаньон» еще в 2006 году разработала классификацию многоэтажного и малоэтажного жилья, которую поддержала РГР, но общего применения она не нашла. «Зачастую застройщики не заинтересованы поддерживать классификацию, потому что пытаются продавать в том сегменте, который лучше продается. Поэтому дома «прыгают» из сегмента в сегмент. Если спрос больше на элитную недвижимость, дом продается как элитный, если на бизнес — как бизнес-класс», — считает эксперт.
Участники рынка сходятся во мнении, что единая классификация могла бы упорядочить рынок и помочь потребителям. Заместитель председателя комитета законодательного собрания Свердловской области по развитию инфраструктуры и жилищной политике Владимир Коньков полагает, что сегодня спрос на элитную недвижимость в Екатеринбурге примерно на 10% превышает предложение. Зачастую именно потому, что некоторые застройщики позиционируют объекты как премиальные, но покупатель их таковыми не считает. «Хорошее жилье всегда пользуется спросом. Другое дело, что некоторые застройщики выдают обычные дома за элитные. Но вопрос — элитный дом или нет — сегодня абстрактный. У каждого свое понимание. Потребитель голосует рублем. И если он этот дом элитным не считает, то покупать там квартиру не будет. Поэтому сохраняется устойчивый спрос», — считает господин Коньков. Вице-президент РГР Константин Апрелев соглашается, что единого понимания элитности — прежде всего, у потребителей — пока нет. «Безусловно, это понятие будет шлифоваться, и мы придем к единому знаменателю. Цель создания такой классификации, как мне кажется, — ориентация потребителя. Нужно улучшить понимание — вводит его в заблуждение застройщик, называя объект элитным, или нет». Татьяна Деменок считает, что уральский рынок еще слишком молодой, чтобы требовать от него работы по единым правилам. «Рынок недвижимости у нас начал формироваться в начале 1990-х годов, мы активно развиваемся по сравнению с Западом. Вы хотите, чтобы все участники рынка за такой короткий срок стали профессионалами? Мы к этому пока только стремимся», — говорит она.
Проблемы роста
Элитный сегмент участники рынка называют одним из самых стабильных на рынке: несмотря на то, что в кризисный 2008 год он понес наибольшие потери, но и восстановился быстрее. «Надо отдать должное этому сегменту. Элитное жилье особо не растет, но и не падает, такие предложения составляют всегда около 5–10% рынка. И спрос, и предложение достаточно устойчивы. Поэтому нет сегодня активного роста цен и дефицита. 2–3 элитных дома в городе всегда строятся и находят своего покупателя», — комментирует гендиректор корпорации «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. Гендиректор КБ «Ярмарка» Дмитрий Гусев соглашается, что спрос на элитное жилье стабилен. «Я думаю, ему предстоит большое будущее в плане развития. Спрос на него есть, и предложение есть, но пока между ними существует достаточно большой дисбаланс. Выбор очень ограничен, многие потенциальные арендаторы или покупатели переоценивают свои возможности. С другой стороны, собственники очень часто, с моей точки зрения, завышают цены. Хотя для рынка элитного жилья как таковое завышение цен может и не существовать в классическом понимании, потому что эксклюзивный объект подразумевает и эксклюзивную цену», — полагает он, добавляя, что цены на такие объекты вряд ли будут снижаться. «В 2009–2010 годах этот сегмент понес самые большие потери — до 50–60% цены. Последние полтора года, в отличие от Екатеринбурга, цены на жилье у нас падают, но элитный сегмент либо устойчиво держит цену, либо повышает ее», — отмечает Арсен Унанян.
Говоря о перспективах развития премиального сегмента, риелторы и застройщики связывают их, прежде всего, с наличием участков в центральных районах городов. Местоположение — один из основных мировых критериев элитности. В ГК «Кортрос» полагают, что сервис премиальной недвижимости возможен даже в отдаленных районах эконом-класса. «К примеру, в „Академическом” в домах эконом-класса есть подземные паркинги, есть современные качественные лифты. Когда мы начинаем раскладывать все услуги, то понимаем, что они по параметрам перекрывают жилье бизнес-плюс», — говорит президент ГК «Кортрос» (бывшая ГК «Ренова-Строй групп») Вениамин Голубицкий.
По словам Арсена Унаняна, в Челябинске сама специфика города — небольшая и уже почти закрытая для строительства жилья центральная часть — не позволяет формироваться элитному сегменту рынка. Но спрос есть, поэтому, по мнению господина Унаняна, в ближайшее время его место на Южном Урале заполнят элитные апартаменты, которые по документам проходят как нежилые помещения. По этому пути уже идут екатеринбургские застройщики. В столице Среднего Урала начато строительство апартаментных комплексов премиального сегмента. В частности, в рамках комплекса «Екатеринбург-Сити» компания «УГМК» в башне «Исеть» к 2014 году предполагает возвести 70 тыс. кв. метров апартаментов премиум-класса. «Атомстройкомплекс» к 2016 году планирует реализовать проект премиальных апартаментов площадью 32,4 тыс. кв. метров. Замдиректора по развитию компании Виктор Ананьев считает, что столица Среднего Урала становится глобальным городом, и спрос на элитное жилье в аренду растет, в то время как качественное предложение — в дефиците. По его мнению, в Екатеринбурге девелоперы могут реализовать проекты мирового уровня. «Цена на апартаменты бизнес-класса приближается к 100 тыс. рублей за кв. метр, элитный сегмент „пробил” потолок в 200 тыс. рублей за кв. метр. Это позволяет реализовывать проекты мирового уровня: инженерные системы, отделочные материалы и дизайн часто интереснее и современнее, чем у европейских аналогов», — полагает господин Ананьев.
Московские аналитики отмечают, что уральский рынок премиального жилья только формируется и проходит ту стадию, которую столичный прошел 10 лет назад. «Рынок элитной жилой недвижимости Москвы насчитывает уже более 15 лет. В условиях конкуренции девелоперы борются за внимание потенциальных покупателей, предлагая им все более совершенные квартиры. Очевидно, что объекты, которые относят к элитным в Москве и Екатеринбурге, отличаются», — полагает директор по исследованиям и аналитике Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько. Арсен Унанян соглашается, что у уральского элитного сегмента есть своя специфика, вызвана она тем, что в городах пока нет той инфраструктуры, которая существует в Москве, и люди зачастую не готовы нести высокие расходы по содержанию такой недвижимости.